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专家点名:武汉这类房产涨幅最大,可是普通人却瞧不起!

房姐谈楼市 2020-12-23 10:02:31

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐您好,新人报道,刚加入星球,望房姐指点一下。我是非京户,北京无房,现在租房一个月10000+,今年刚够60个月社保,手里有200子弹,如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上,婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清(老家小县城),在北京已经不算sfsd,现在的问题是,已经办了天津集体户口,有考虑以后让孩子(4岁)去天津读书,但是暂时工作都在北京,今年疫情影响一直还没恢复正常工作,纠结在现在先在天津买房还是在北京买房,以我现在的条件到底怎么安排比较合适,如果复工之后,正常收入能到一年50以上,麻烦指点迷津。

回答:租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定首选北京。你天津买房短期也没有自住需求,北京是买完就能用,你现在租金都能覆盖月供,除非未来两年需要在天津买学区房。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

 

提问:房姐好,已付费,首次提问,希望帮忙解答,感谢。 老婆北京户口,我个人有居住证。目前清河上林溪一套2居士价值700贷款240,翠微一套小两居价值560贷款150万(翠微房产短期不好调整,小孩明年上学使用)。家庭收入,税后80万左右,房贷总月供2万,有一个租金6000,我们自己负担1.4。目前老婆父母在办理随迁户口,预计3到4个月可以下来户口。想通过JYD投资房产(让中介评估后,反馈两个房子能JYD400万,请房姐判断下400万是否靠谱。)。一个方案是卖了上林溪置换一个大房子,第二个方案是使用老人的房票投资小两居(属于二套,外地有贷款)。贷款方式也有两种方式,一是使用接力贷+JYD,二是直接JYD的400全款买房?如果接力贷+JYD这个如何操作?,跟着房姐 无学区和自住,区域要求,后续也愿意再折腾其他房产组合方案,这次置换只考虑升值空间,希望房姐指导,推荐区域,小区,建议单价,总价范围,贷款方式,感谢!

回答:1. 抵押出400 没问题 2. 建议方案2 ,先抵押两处房产,老人票接力贷入一套总价600左右的标的,推荐看 双井 朝青百子湾等板块 例如 天通苑、青年汇佳园、首城国际的,国美第一城等 。总月供在5+减去两套的租金,每月还需要3+,按你自己的负债能力去调整总价。贷款年限越长越好,最好是20年。 还款方式:先息后本>等额本息>等额本金

 

提问:房姐你好,不是sdsf的话按您的推荐是全款买进再抵押。具体的抵押操作流程以及需要注意的坑有哪些,方便介绍一下吗?

回答:全款抵押胜在可以避税,可以抢好房源,可以无视贷款政策限制,缺点是你要能拆借到全款。 正常过户到抵押批贷放款,大约3-5周,目前一个月内较多。 你的资质的具体抵押情况,需要先预审你的材料,并且结合你的选筹具体情况来分析,最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审,把买房和贷款一起来进行计算规划,才能最大程度控制时间,减少风险。 北京抵押所需基本材料: 北京市住宅,经营一年以上的公司,符合条件的抵押人借款人(金融经历地产等,年龄太大等禁入)。 判断可以选用的抵押产品所需材料: 夫妻征信(银行打印版),夫妻近半年流水,公司信息,房本信息。 几乎所有银行都有抵押业务,只有看你的材料才知道能办哪个产品。 ——不是哪个银行可以借钱给我,而是我能从哪个银行借钱。 北京二套资格一律建议先做全款,然后抵押。

 

提问:请问我现在在回龙观慧华苑有个顶层复式,127的房本面积只能挂420,中介说也就400成交价,租金自如也只能给到7200,同小区76平还能360-370呢……很是郁闷,房子现在可以不住不是刚需,不知是否该留?小区是回龙观元老级小区,很老,没电梯,外立面也不佳,地铁距离步行要12分钟,但是生活便利度极其方便,难以想象的方便....是先租等等回天计划结束再说,还是可以现在就卖掉换到别处?我看建外soho 500w能买90多平,1w5租金....或者可有更好的建议?谢谢

回答:不要听信中介的,中介只为成交,不会站在你的角度考虑, 多挂中介,一段时间后你就了解真实情况了,不着急就先挂着慢慢出 建外soho不建议买,它有办公属性,不能以住宅的标准来看,不要只以租金来衡量

 

提问:房姐您好,关注您很久了,学习到很多。本人家庭名下仅一套房,近期刚出掉,想换一套带学区性质的四居,目前手中现金150万,到明年三月现金能到800万,目标1200-1300的四居。由于是非京籍,考虑学区顺位等因素,选定了两个目标小区:1.清河橡树湾,小区新管理好学区不挤,但周边交通不好且单价贵。2.亚运村卧龙小区,基本有房就能上且四居面积大单价相对没那么贵,但小区老旧且四居都是塔楼。 从自主角度房姐您推荐哪个?或者你们还有别的推荐吗?非常感谢~

回答:你好,感谢付费! 橡树湾不算学区房,橡树湾的优势是矬子里巴将军,在清河这一带属于龙头,靠自身的品质和五彩城的取胜,现在价格还算比较合适。 以下这些9年一贯制的对非京籍入学都挺友好的:人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 从自住角度,更推荐橡树湾,品质没话说。 考虑学区,建议从以上推荐的学校里面选择你喜欢的楼盘

 

提问:夫妻双北京户籍,尚有一套购房资格。目前大兴高米店金地仰山一套140平四居(贷款尚剩余30万),女工作地国贸(不需要经常坐班,一周大概去两三次不等),男不需要坐班。现在手上现金3000w,家庭年收入到手大概500w-800w之间。未来5-6年孩子需要上小学,目前还有一套购房资格。请建议 1)如果要进公立学校,建议哪些小区;2)如果进顺义的私立学校,别墅建议哪个小区;3)是否现在应该卖出高米店的房子套现。谢谢。

回答:你好,整个大兴线是同一类产品,纯粹的通勤居住板块。 区别在于,部分地区小区品质较好,商业配套;部分小区差,无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值,西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。对接的西单金融街才是一个产业区。 高米店本身也有商业,住宅更新。 优势在于: (1)次新小区扎堆,容易形成购房者选择时候的口碑效应。保利茉莉、新里西斯莱、华润公园九里、金地仰山,包括顺驰领海,都是很不错的次新小区。而且也算有大兴的学区。相比起来,西红门其实可选的优质次新小区较少,大概就世嘉博苑和远点的鸿坤理想城了。 (2)整体的市政建设比西红门要好,道路、绿化啥的,但看西斯莱那块像个大城市的一部分,而西红门整体看起来还是有点村、尤其北边。 高米店北-高米店南这一片,次新小区非常集中,有点新北苑意思。未来涨幅随大盘,可以继续保留。 学校选择公立还是私立看师资力量和教育水平。其次是家庭培养、教育。你了解下各学校升学水平和教育特点。 在私立学校上学,没有压力,孩子缺乏一种竞争性,也就是狼性的培养远远不够,狼性其实是很重要的,因为孩子长大了在中国混就必须要有狼性,没狼性的傻白甜哪能竞争的过周围如狼似虎的人? 公立人才济济,竞争压力大,那种氛围和私立完全不一样。成绩好的可能会更好。但成绩中等或比较差的就危险了,由于一个班人数较多,关注度不够,容易掉队淘汰。私立的恰巧相反。 所以选择哪种教育,重点还是看孩子自身适合哪种教育方式。 子弹3000,月供充足,在北京能选择的范围比较广,关注以下选筹: 阳光丽景,中信城,朱雀门,万柳书院,万城华府等。 独栋别墅,一直涨幅很差劲,从投资的角度基本就是噩梦一般 而且还有一个问题,就是中央别墅区这些高总价的独栋真的很不好出手,卖好久都卖不掉,基本只有有钱任性的人才会买 不光是独栋,包括联排,叠拼,都差不多 你要是真想买,我倒是不用着急,现在涨势还远没有蔓延到中央别墅区 可以看看清锦源,丽宫,还可以看看孙河龙湖景粼原著的合院

 

提问:房姐,您好!在北京有自住房,想再纯投资一套房,有首套资格,想首付二百出头,中介给推荏一套昌平华润理想国尾盘房,顶层,139平方,530万元(合3万8一平)这个小区您怎么看,这个价值和位置值得考虑吗?您有啥好的建议和推荐下其它楼盘吗,(总价不超55O)谢谢!

回答:您好,华润理想国未来想象空间不大。旁边名佳花园名流花园好多年了,改造很难,交通更是噩梦,也没有新地铁,北七家又背靠天通苑,海量供应二手房,不好涨啊。 未来科学城的地段、规划、目前的市政建设不错,疑点就是雄安会不会导致未来规划缩水。小区本身是开放式,价格略贵。 纯投资总价550,更倾向入手朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 昌平的新盘更推荐公园悦府或者华润的万象悦府。

 

提问:房姐好,新人首问: 个人条件:女生,未婚,首房首贷,工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子,首付款最多就出110万左右;房子不自住,需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子,京棉二厂的宿舍,房龄在80-90年间,目前看中一套80年的房子满五唯一,基本无装修,老人在住,卖房是因为年纪大了,想换电梯房,3层,55.75平米,南北通透,315万,57040\/m,理由如下: 1、位置较好,租金较高,能缓解一部分贷款压力; 2、京棉二厂一直有拆迁的音信,京棉一厂、三厂都已经拆迁完了,就剩下二厂了,哪怕以后不拆,后期卖房的时候,拆迁也是一个卖点; 目前纠结点: 1、学区较差,片区初中基本在朝阳区为倒数; 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好; 3、小区环境比较差,没有物业,楼与楼之前还有一些自搭平房,有一定安全隐患; 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子,还是看一些朝阳区其他地方的老破小,没有拆迁一说,但是学区、物业管理稍好的的房子,或者后期有一定增值的房子,房姐能给推荐一下嘛,感恩。

回答:有学区反而要小心,投资不看学区房,投资搏拆迁基本靠赌,不要太看重 推荐看炫特区,石佛营西里,安苑北里,安慧东里,丝竹园,惠新里 我说的这几个都不错,带电梯都好出租

 

提问:房姐您好,求翻牌,我老公京户,我外地小县城事业单位,打算孩子上幼儿园就辞职去北京,小孩18个月,打算全款抵押贷购入二套,家庭月收入税后2万,首付370万左右,想购入学区兼顾自住的房子,目前看了朝阳区世纪村东区550万,芍药居那边的房子530万,有几个问题请房姐帮忙回答,万分感谢! 第一,辽宁锦州有一套90万左右房子,,因为北京房价已经涨起来了,是马上低价出售老家房子购买北京房子,还是慢慢来年后购入北京房子,二者哪个更有利? 第二,请房姐推荐合适的小区,想在朝阳市区内买,学区兼自住,更多考虑自住一些,毕竟孩子还有五年才上小学,世纪村东区,世纪村西区推荐吗?多少价格值得购入? 第三,第一套房子在霍营华龙苑南里,明年2月份到五年,打算出售,小区正在改造,何时挂盘出手合适?

回答:你好,感谢付费! 锦州房产建议尽早出手,每年购房旺季是3-6月,等明年初再看房,价格大概率比现在更贵。 这2个板块,考虑学区+自住,建议优先芍药居。 华龙苑南里旧改之后再出手。

 

提问:新人首问,已有一套自住,想买二套,首付400,目前没小孩,将来会考虑学区房。 1.二套直接买总价低学区房占位,如荣上居荣丰2008 (等老人2年后投靠了再用老人资格买房用于居住) 2. 买个具备投资性质的房,四五年后卖掉再买学区。 哪个好一些呢?有区域推荐吗?

回答:1. 学区房投资要注意方法,就是够买学位已被占用的标的,因为你5年后才用,算好时间即可,买入时就能有5-10的利润点。 2. 投资角度看看 朝青、百子湾、四惠等地 这两个方案都可行,有看中的标的即可入

 

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