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提问：房姐姐好！新人首问：西城西四一套60自住，孩子上学+媳妇上班（工作稳定），通州天赐良园一套130平外租8000，目前尚有贷款400+，手中子弹250+，计划用老人首套资格入一套，从角度考虑，是直接入500以内的次新房两居？还是通州的换掉，入800-1000三居，目前关注了朝青、劲松、玉泉营、丰科，能否跑赢大盘？可有小区推荐？感谢！

回答：北京500内的竞争是最激烈的，没有太优质的标的可选择，逐渐沦为上车盘。建议脱离红海区看800-1000的标的，才有更好的选筹空间。推荐看下 润枫水尚、华纺易城、爱这城二期、东恒时代二期、首城国际

提问：房姐您好，新人小白首问，感谢解答。 本人96年未婚，目前工作满一年，刚拿到京户，具备sfsd资格，首付子弹230-250，月供可承受2w以内。工作地点在金融街，购房需求为自住保值，暂不考虑学区。希望离地铁近，通勤时间不超过1。目前新房和老房都有看，情况如下： 1. 新房：长安九里86平小两居，中铁春风和院、臻御府89平三居 2. 二手：安慧里二区、怡海花园、万年花城（由于二手房目前仍在大量看房阶段，还未有目标房源） 存在问题如下： 1. 请问房姐，目前的看房思路是否正确？看580w左右的标是否合适？ 2. 看二手的过程中，中介说只能贷款303w，这样的话，首付就无法贷满，请问有什么方式可以贷足？ 3. 自己不在意二手房，但父母老一辈更喜欢新房，如果要买新房，请问哪个盘比较合适？如果长安九里单价能到6.6w是否仍会跑输大盘，能否入手？ 4. 请问二手次新能否圈定一些小区以及可以入手的单价范围？ 非常感谢

回答：1. 金融街上班可以重点在 马家堡、草桥、角门板块选筹 2. 想拉高杠杆要么做高评高贷 但要多缴税费，要么垫资全款抵押。 3. 长安九里6.6的单价可以长持 4. 像 怡海花园 万年花城 星河城 保利百合 草桥恋日家园 都可以淘

提问：房姐您好！新人首问。准备用退休老人资质，首套，首贷，在北京投资一套住房。将来给孩子留着，当前不会立刻自用，准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是，应该买一个品质好的，将来，比如20年后，直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的，因为无论如何，20年太久了，中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算？另外看帖子说望京比较适合投资，看了一个季景沁园小区，环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价，这样房子现在买了，不自用，多年之后涨幅会不会输给其它小区？我这种情况，望京投资您最建议看哪里？另外双井的苹果社区，朝青的华纺易城和青年汇，对于我是否也合适投资？非常感谢。

回答：你好，感谢付费！ 一套房子能否持有20年，背后最重要的变量，其实是产业。 比如：互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大，后5年B公司是崛起，可能就导致互联网地区重心的变化，子民的变化。 的汉卡方正搜狐，到金山百度去哪儿，再到BAT，再到2013后中美vc疯狂涌入，击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话，互联网遍布东二三四环（胡同巷子，雍和宫，东直门，朝阳门，亮马桥，三里屯，呼家楼，青年路，酒仙桥，定福庄......），其中望京是集大成者。 进入后互联网时代，BAT进入幕后，DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹，从知春路中关村，再到五道口清华，再到上地西二旗，随后迁移到望京，分流到后场村，今天又开始逐步向外扩散，后场村扩散到永丰，望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起，哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大，首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地， 以原先为圆心，寻找尚未被占领的空地，便宜的空地，典型如百度，腾讯，新浪，阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价，除了本身存在重大的溢价，理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩，只要人口存在，房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到，每一次互联网大厂的迁移，都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业，单一的互联网产业十分薄弱，一旦大厂迁移或者衰落、倒闭，价值就存在折损，流动性会急速下降。 20年钱，风云二环的外贸公司，三环的外销公寓，如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京，季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比，优先季景沁园。

提问：老师，我的情况简述如下：我爱人公司在上海，在我老家南昌出差做项目。我今年六月份已经卖掉了在西安的一套房子，到手现金大慨125万，预估9月初钱就会到账。目前，一家三口在南昌租房。现在的问题是，考虑到孩子三年以后要上小学，我们打算在南昌买一套自住房以供孩子上学。 ①我们不知道买什么房子合适，我们所在的高新区单价都超过1万6了，我觉得太贵了。 ②如果在南昌买房，首付大慨50多万，剩下的钱如何投资呢？ ③我老公在上海已经有购房资格了，剩下的钱能在上海上车吗？ ④我有深圳户口，能在深圳上车吗？（貌似过了时机了）

回答：你好，在省会城市里，西安目前比南昌强势很多。 所以西安可以相对保留，南昌因为江西各方面的原因，分流外省，本省地域跨度大，省会人口聚集效应不强。 加上南昌经济一般，房价水平却相对高，不是一个很适合建仓的城市。 一套自住房满足基本需求是可以的，选择刚需白领两居，一定要地铁房。 关于弱省会城市的建仓选筹规律，参考前几天的回答： 上海有资格，可以上海上车，120万首付大约可以买到360万左右的上车老公房或者2000年左右老小区。 可以参考的方法选择： 1.继续融资50-100万，买入上海首付120以上1套+南昌首付501套 2.首付40-50买入南昌一套，尽量拉高评估降低首付，剩下资金买入重庆，选对，贷足 深圳暂时不用赶着上了。

提问：房姐您好：本人小家庭情况：夫妻都是京户，40多岁，手上房产约A8.3，年度家庭结余约100w左右，请教房产投资策略。是全部在京，还是发展重庆、沈阳？ 另外最近两三年所在单位走了不少人，都是有北京户口（不是北京土著）还去了外地生活，更有招聘的时候用“解决户口”都招不来人，说工资低买不起房子还是决定去强二线城市的。是不是北京的发展会相对于强二线放缓，进而房价涨幅也相对放缓？

回答：如果有3000万北京的资产，可以开始批量建仓一些沈阳的房产。 两者之间，一个起伏周期长，变动大，单笔金额大； 一个起伏周期相对较短，变动比较匀速，单笔金额小，适合作为灵活调整配置，抹平现金流的小舢板。 如果没有太多的精力投入到房产上，安心建仓深耕1-2仓位即可。 —————— 作为体制内的部门，北京对社会人士的吸引力当然是比较低的，从新人开始熬，又没有关系发展序列，上升空间非常有限。 优先进入的，还是本地人士、钱权家庭、或外地调遣升上来的。 北京当下的发展速度相比南方强二线慢一些，但北方省会城市实在拿不出手，北京仍是最显眼的那位。 另外，北京作为首都存在，对于外来人口\/外籍人口和资金的吸引力，是正常的一线城市不太具备的。

提问：房姐，之前您推荐过望京可以买600以上的，7到8的标杆次新，或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万，这种是不是捡漏？

回答：望京的标的种类非常丰富，下至300万的低端老破小，上到3000万的豪宅大平层，中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域，原因在于望京是一个产住结合片区： 望京本身拥有全系列产业（大众商业、轻工、金融、互联网等），存量住房数量基数足够大，原先底子足够好，从而形成了自成一体的局面。 对北京来说，望京就是一座城中城，只是更加现代化和全面的北京都市，没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层，都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说，望京的选筹集中在6-7百万以上，800以上上佳。 对应的选筹标的，望京优质的老破大集中在单价5万左右，例如望京望京新城，望京西园X区，圣馨大地，嘉润等，也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的，但实际上硬伤的折价远超折损的价格，一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广，04年左右7万不到的标的，10年左右7-8万的标的，都是不同的产品，华鼎、慧谷、宝星，首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等，是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的，大多是溢价盘，适度回避。 想买好房子，重要的是心中有数大脑清晰，能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气，踩坑比捡漏的可能性更大。

提问：赵建国 提问：准备投资，二套，全款500-600，不准备贷款，请帮忙推荐一下位置以及小区。 十里堡，四惠，石佛营一带02后小区， 可买三居 例如 十里堡海华堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积。 类似于天通苑顶层6\/7的户型吗？200平有报价520-530的，可以吗。顶层复式购买中有什么注意事项，谢谢。

回答：价格还可以，现在是买方市场能谈到2.5内的单价更优 一般顶层复式，正常的室内面积都按照正价计算，理想状态是8-9折买进。 如果有露台等赠送面积，可以按照3折折价计算。

提问：房姐你好，首套投资为主，帮忙分析以下哪个选择更优？希望有推荐和不推荐的理由： 万象新天四区，69平北向大一居（板楼有电梯），365万，单价5.3，租金约6000，距地铁600米； 将台飘home，55平北向小一居（塔楼有电梯），370万，单价6.8，租金约6500，距地铁300米； 天通苑东二区，90平南北大两居（板楼无电梯），380万，单价4.2，租金约5000，距地铁400米（2年后）； 另外现在首付还差点，是否值得等到年底再入手？

回答：这几个区域都有共同点，周边没什么产业，定位睡城。飘home位置相对更好点，北面对接望京，向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价，并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD，可惜一居潜力一般。推荐上 飘home万象新天天通苑东二区

提问：姐姐，你好！刚才问题没有说完，中介说换房可以先买有卖6个月周期够用，这样做很危险吗？

回答：一般建议先买后卖，目前的市场，有利于买方。多看房，多比较，与中介打好关系，锁定片区，遇到笋盘，果断出手就对了。 但是合同上需要协商好交易周期，先把合同所有条款，改成利好你方，给自己留足缓冲时间。

提问：智慧的房姐，您好！ 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园，投资+自住差距大么？都有哪些差距呢？ 2、您在其他回答中提到，天通苑东三区斜角复式2.46万，拆骨法约等于单价3万。我想问一下，这个是咋拆的？我实地踩盘，看到南部法式园顶复基本都是平层，而北部中式园基本都是斜角，但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的，谢谢。

回答：没有什么差距，北区性价比高的盘出的量很少，大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ，这样对比更可观 东三区大部分为平顶，赠送露台，东一区也最旧。

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