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首付20万,想在北京买好房,给你一个靠谱的推荐

房姐谈楼市 2020-12-06 10:02:32

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我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问:房姐姐好!新人首问:西城西四一套60自住,孩子上学+媳妇上班(工作稳定),通州天赐良园一套130平外租8000,目前尚有贷款400+,手中子弹250+,计划用老人首套资格入一套,从升值角度考虑,是直接入500以内的次新房两居?还是通州的换掉,入800-1000三居,目前关注了朝青、劲松、玉泉营、丰科,能否跑赢大盘?可有小区推荐?感谢!

回答:北京500内的竞争是最激烈的,没有太优质的标的可选择,逐渐沦为上车盘。建议脱离红海区看800-1000的标的,才有更好的选筹空间。推荐看下 润枫水尚、华纺易城、爱这城二期、东恒时代二期、首城国际

 

提问:房姐您好,新人小白首问,感谢解答。 本人96年未婚,目前工作满一年,刚拿到京户,具备sfsd资格,首付子弹230-250,月供可承受2w以内。工作地点在金融街,购房需求为自住保值,暂不考虑学区。希望离地铁近,通勤时间不超过1小时。目前新房和老房都有看,情况如下: 1. 新房:长安九里86平小两居,中铁春风和院、臻御府89平三居 2. 二手:安慧里二区、怡海花园、万年花城(由于二手房目前仍在大量看房阶段,还未有目标房源) 存在问题如下: 1. 请问房姐,目前的看房思路是否正确?看580w左右的标是否合适? 2. 看二手的过程中,中介说最多只能贷款303w,这样的话,首付就无法贷满,请问有什么方式可以贷足? 3. 自己不在意二手房,但父母老一辈更喜欢新房,如果要买新房,请问哪个盘比较合适?如果长安九里单价能到6.6w是否仍会跑输大盘,能否入手? 4. 请问二手次新能否圈定一些小区以及可以入手的单价范围? 非常感谢

回答:1. 金融街上班可以重点在 马家堡、草桥、角门板块选筹 2. 想拉高杠杆要么做高评高贷 但要多缴税费,要么垫资全款抵押。 3. 长安九里6.6的单价可以长持 4. 像 怡海花园 万年花城 星河城 保利百合 草桥恋日家园 都可以淘

 

提问:房姐您好!新人首问。准备用退休老人资质,首套,首贷,在北京投资一套住房。将来给孩子留着,当前不会立刻自用,准备出租。手头子弹400。目前想不清楚的是,应该买一个品质好的,将来,比如20年后,直接给孩子用了。还是应该买一个品质一般的,因为无论如何,20年太久了,中间肯定还会卖掉再买新的。不知道这两种方法如何做最划算?另外看帖子说望京比较适合投资,看了一个季景沁园小区,环境物业都挺好。不知道是不是存在溢价,这样房子现在买了,不自用,多年之后涨幅会不会输给其它小区?我这种情况,望京投资您最建议看哪里?另外双井的苹果社区,朝青的华纺易城和青年汇,对于我是否也合适投资?非常感谢。

回答:你好,感谢付费! 一套房子能否持有20年,背后最重要的变量,其实是产业。 比如:互联网是一个「逐水草而居」的行业。 就像草原上的部落。 前5年A公司是老大,后5年B公司是崛起,可能就导致互联网地区重心的变化,子民的变化。 最早的汉卡方正搜狐,到金山百度去哪儿,再到BAT,再到2013后中美vc疯狂涌入,击鼓传花大潮批量制造「独角兽」和「IPO」神话,互联网遍布东二三四环(胡同巷子,雍和宫,东直门,朝阳门,亮马桥,三里屯,呼家楼,青年路,酒仙桥,定福庄......),其中望京是集大成者。 进入后互联网时代,BAT进入幕后,DMT又逐渐站稳第二梯队。 由此呈现的是互联网部落的迁移轨迹,从知春路中关村,再到五道口清华,再到上地西二旗,随后迁移到望京,分流到后场村,今天又开始逐步向外扩散,后场村扩散到永丰,望京延伸向来广营和善各庄....... 哪里有公司崛起,哪里就成为新的互联网中心。 一旦互联网公司成功做大,首要的需求就是拥有一块便宜的办公场地, 以原先为圆心,寻找尚未被占领的空地,便宜的空地,典型如百度,腾讯,新浪,阿里巴巴。 北京城区人口范围内的房价,除了本身存在重大的溢价,理论上不会出现下降。 房价与人口挂钩,只要人口存在,房价的基本面不变。 从中关村到望京。 从望京到来广营。 你可以看到,每一次互联网大厂的迁移,都符合这个规律。 如果地段本身没有其他产业,单一的互联网产业十分薄弱,一旦大厂迁移或者衰落、倒闭,价值就存在折损,流动性会急速下降。 20年钱,风云二环的外贸公司,三环的外销公寓,如今也是过眼云烟。 望京可以跑赢全北京,季景沁园在望京板块内也可以跑赢80%的楼盘。 这几个楼盘对比,优先季景沁园。

 

提问:老师,我的情况简述如下:我爱人公司在上海,在我老家南昌出差做项目。我今年六月份已经卖掉了在西安的一套唯一房子,到手现金大慨125万,预估最早9月初钱就会到账。目前,一家三口在南昌租房。现在的问题是,考虑到孩子三年以后要上小学,我们打算在南昌买一套自住房以供孩子上学。 ①我们不知道买什么房子合适,我们所在的高新区单价都超过1万6了,我觉得太贵了。 ②如果在南昌买房,首付大慨50多万,剩下的钱如何投资呢? ③我老公在上海已经有购房资格了,剩下的钱能在上海上车吗? ④我有深圳户口,能在深圳上车吗?(貌似过了最佳时机了)

回答:你好,在省会城市里,西安目前比南昌强势很多。 所以西安可以相对保留,南昌因为江西各方面的原因,分流外省,本省地域跨度大,省会人口聚集效应不强。 加上南昌经济一般,房价水平却相对高,不是一个很适合建仓升值的城市。 一套自住房满足基本需求是可以的,选择刚需白领两居,一定要地铁房。 关于弱省会城市的建仓选筹规律,参考前几天的回答: 上海有资格,可以上海上车,120万首付大约可以买到360万左右的上车老公房或者2000年左右老小区。 可以参考的方法选择: 1.继续融资50-100万,买入上海首付120以上1套+南昌首付501套 2.首付40-50买入南昌一套,尽量拉高评估降低首付,剩下资金买入重庆,选对,贷足 深圳暂时不用赶着上了。

 

提问:房姐您好:本人小家庭情况:夫妻都是京户,40多岁,手上房产约A8.3,年度家庭结余约100w左右,请教房产投资策略。是全部在京,还是发展重庆、沈阳? 另外最近两三年所在单位走了不少人,都是有北京户口(不是北京土著)还去了外地生活,更有招聘的时候用“解决户口”都招不来人,说工资低买不起房子还是决定去强二线城市的。是不是北京的发展会相对于强二线放缓,进而房价涨幅也相对放缓?

回答:如果有3000万北京的资产,可以开始批量建仓一些沈阳的房产。 两者之间,一个起伏周期长,变动大,单笔金额大; 一个起伏周期相对较短,变动比较匀速,单笔金额小,适合作为灵活调整配置,抹平现金流的小舢板。 如果没有太多的精力投入到房产上,安心建仓深耕1-2仓位即可。 —————— 作为体制内的部门,北京对社会人士的吸引力当然是比较低的,从新人开始熬,又没有关系发展序列,上升空间非常有限。 优先进入的,还是本地人士、钱权家庭、或外地调遣升上来的。 北京当下的发展速度相比南方强二线慢一些,但北方省会城市实在拿不出手,北京仍是最显眼的那位。 另外,北京作为首都存在,对于外来人口\/外籍人口和资金的吸引力,是正常的一线城市不太具备的。

 

提问:房姐,之前您推荐过望京可以买600以上的,7到8的标杆次新,或者5的老破大。我看到望京有一些老破大价格不到5万,这种是不是捡漏?

回答:望京的标的种类非常丰富,下至300万的低端老破小,上到3000万的豪宅大平层,中到1500的标杆次新。 望京是一个很包容的区域,原因在于望京是一个产住结合片区: 望京本身拥有全系列产业(大众商业、轻工、金融、互联网等),存量住房数量基数足够大,原先底子足够好,从而形成了自成一体的局面。 对北京来说,望京就是一座城中城,只是更加现代化和全面的北京都市,没有太多历史遗留问题。 任何有产阶层,都可以在望京找到属于自己的归属。 如果从专业的选筹角度来说,望京最佳的选筹集中在6-7百万以上,800以上上佳。 对应的选筹标的,望京优质的老破大集中在单价5万左右,例如望京望京新城,望京西园X区,圣馨大地,嘉润等,也有一些品质有明显问题的小区偶尔出来4万甚至更低的,但实际上硬伤的折价远超折损的价格,一味追求低价容易踩坑。 次新的范围比较广,04年左右7万不到的标的,10年左右7-8万的标的,都是不同的产品,华鼎、慧谷、宝星,首开、包括高总价可以买入的融科、东湖湾等,是不会错的选择。 8-9万以上更高的标的,大多是溢价盘,适度回避。 想买好房子,重要的是心中有数大脑清晰,能做出正确选择。 捡漏更容易让人偏信运气,踩坑比捡漏的可能性更大。

 

提问:赵建国 提问:准备投资,二套,全款500-600,不准备贷款,请帮忙推荐一下位置以及小区。 十里堡,四惠,石佛营一带02后小区, 可买三居 例如 十里堡海华堂,炫特,望京慧谷,澳洲康都等小区。 另一个就是天通苑单价3W内的大面积。 类似于天通苑顶层6\/7的户型吗?200平有报价520-530的,可以吗。顶层复式购买中有什么注意事项,谢谢。

回答:价格还可以,现在是买方市场能谈到2.5内的单价更优 一般顶层复式,正常的室内面积都按照正价计算,理想状态是8-9折买进。 如果有露台等赠送面积,可以按照3折折价计算。

 

提问:房姐你好,首套投资为主,帮忙分析以下哪个选择更优?希望有推荐和不推荐的理由: 万象新天四区,69平北向大一居(板楼有电梯),365万,单价5.3,租金约6000,距地铁600米; 将台飘home,55平北向小一居(塔楼有电梯),370万,单价6.8,租金约6500,距地铁300米; 天通苑东二区,90平南北大两居(板楼无电梯),380万,单价4.2,租金约5000,距地铁400米(2年后); 另外现在首付还差点,是否值得等到年底再入手?

回答:这几个区域都有共同点,周边没什么产业,定位睡城。飘home位置相对更好点,北面对接望京,向南可达CBD。天通苑的优势是顶复大面积低单价,并长持。4.2的价格贵了。万象新天西面对接CBD,可惜一居潜力一般。推荐上 飘home>万象新天>天通苑东二区

 

提问:姐姐,你好!刚才问题没有说完,中介说换房可以先买有卖6个月周期够用,这样做很危险吗?

回答:一般建议先买后卖,目前的市场,有利于买方。多看房,多比较,与中介打好关系,锁定片区,遇到笋盘,果断出手就对了。 但是合同上需要协商好交易周期,最好先把合同所有条款,改成利好你方,给自己留足缓冲时间。

 

提问:智慧的房姐,您好! 再请教一下天通苑的问题。 1、东三区南部法式园和北区中式园,投资+自住差距大么?都有哪些差距呢? 2、您在其他回答中提到,天通苑东三区斜角复式2.46万,拆骨法约等于单价3万。我想问一下,这个是咋拆的?我实地踩盘,看到南部法式园顶复基本都是平层,而北部中式园基本都是斜角,但是比东一的顶复要好很多。 求教东三斜角顶复是咋拆骨的,谢谢。

回答:没有什么差距,北区性价比高的盘出的量很少,大部分实在东区淘 一般斜角进行折价或直接砍掉再算面积单价 ,这样对比更可观 东三区大部分为平顶,赠送露台最大,东一区最便宜也最旧。

 

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