我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐你好！最近在买房还请指点，是这样：本人北京工作居住证（天津户口），妻子没有购房资质，小孩1岁半，有老人在京帮助照顾。我在朝阳光华路附近上班。最近想买一套两居室，区域想锁定在通州或朝阳，具体小区看了通州北苑地区的新华联锦园的330万左右顶层和朝阳的定福庄、垡头地区，我们想住的稍微好一点，面积、环境等等，因为小孩未来小学也许去天津，当然也看政策，所以学区没有特别强烈，但也考虑。目前首付凑了200左右，是在朝阳选择还是在通州选择，以及其他各方面，所以想问问房姐有什么好建议？目前我在天津有套房，我的贷款记录。谢谢房姐！

回答：通州涨幅来说没有朝阳好 朝阳推荐看下 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 通州推荐看：DBC加州小镇 如果月供能力可以，可以尝试全款抵押，买入更大的标的

提问：房姐您好，关注很久了，刚入星球，新人首问，目前情况：北京无户口，刚满五年社保sfsd，子弹约200左右，想上车次新两居室总价520万左右，主要以自住＋保值，未来5-6年考虑再换朝阳三居或者好点学区两居，我工作在崇文门，爱人工作在安贞门、德胜门、复兴门附近三个地点之间轮换，看您介绍和推荐，主要考虑石佛营，朝青，高碑店，十里堡等东边五环里的房子。对居住环境有一定的要求，目前看了炫特嘉园、都市华庭、晨光家园、兴隆家园、都市经典花园、国美城和奥森附近公安局宿舍等小区，苹果社区南区两居不太能够的上，国美感觉附近餐馆多比较乱，炫特嘉园听说一居较多租户比较多人员较乱，都市华庭只能买楼层朝向不好的两居。晨光家园a区比较旧。 1、请问以上小区怎么排序 2、石佛营附近中水金海，紫罗园小区较小，环境一般值得入手么？ 3、兴隆家园社区较大，都市经典花园小区环境还可以，520万左右，这两个小区现在是否溢价？考虑增值保值和居住您推荐么 4、东五环里总价520万左右两居还有别的合适的小区或板块推荐么（次新，有电梯）？

回答：1. 500内基本都是上车盘，靠近城区肯定就需要牺牲一点品质。你看的这些直接对比小区没有意义，都属于一类产品。涨幅差距并不大，需要看标的比较 2. 有性价比的标的，也可以入的 3. 都市经典可以入，兴隆家园一般 4. 还可以看看常营板块 万象新天、柏林爱乐

提问：星姐你好，我有一套苹果社区南区124平的西南向三居，楼层和户型都很好，现在想换一套富力城或者融科橄榄城差不多面积的三居，需要加200万左右的净价，加上税费要230万左右吧。另外，我现在主要是公积金贷款利率低，但贷款也不多100多万，换了就得1.2倍商贷利率了，有这个必要吗？我考虑置换主要是担心苹果社区物业一般，现在小区还可以，但怕年头久了不大保值。对学区没有需求，如果要置换，富力城和融科橄榄城哪个更好呀？如果不换的话，我到明年手头有500万现金，也还有一套购房资格，可以贷点款，再买套小的投资房，你有什么建议吗？

回答：建议置换，富力城推荐看D区，富力城和橄榄城从保值和居住角度都还不错 没有明显的差距。你可以结合自己的出行便利度和喜好来选择。明年有资金可以再投资一套东三环老公房

提问：房姐好～新人求助，本人目前自住市值1000两局，剩余贷款300。工资睡后月入六万，多年省吃俭用攒下子弹200，想趁近期利率低，北京房价多年未涨进行二套房产投资，时机和选筹真诚求房姐指导，感谢!房姐最美!

回答：如果以二套要求，200首付可看的标的性价比都不高。 建议将资金充分利用起来，抵押现有房产获取400左右的资金+200首付。 以全款优势进行淘笋，主要看天通苑、青年路、常营、望京等区域 你的总月供会在3万+，也不会对生活质量影响太大。

提问：新人首问，坐标重庆，家人住的两套房都太差太老，准备置换新房，两家人改善自住兼保值投资。看房姐之前的推荐，一套准备买在北滨路，像你之前说的融景城也在关注，另一套房姐有推荐的区域吗？每套首付子弹在80到100。冉家坝，大石坝这两个区域房姐怎么看？龙湖源著，华润中央公园这两个小区值得考虑吗？

回答：建议看看冉家坝，郑家院子，民安大道附近的2005年左右的房子。 龙湖源著自住不错，本地人选择的多，增值潜力一般 华润中央公园是之前超涨的楼盘，这次回调中跌幅也非常厉害，单价能在1.5左右性价比会很高

提问：房姐您好！看了您的公号，果断加入星球。虽然花了一下午把精华帖都看了一遍，但作为买房小白，好多问题还是不解。希望房姐可以帮忙答疑解惑。 1.我sfsd，手里加上公积金有350左右现金可供首付，但工资流水只能开到每月1.5w，如此一来，贷款岂不只能贷140上下？如何能做到很多帖子里说的，首付比例更低，贷更多的贷款？ 2.考虑单位有西城协调保障的政策，为了以后孩子可以方便上学，我有考虑购入西城老破小，比如月坛的房子，但是看很多帖子，好像房姐并不太推荐西城老破小。因为我这也属于刚需房，请房姐给出一些建议，谢谢。 3.我目前的资金状况，按照房姐的建议，是只能考虑购入一套吗？ 问题比较杂，希望得到您的建议，谢谢！

回答：你好，可以提前半年养流水，可以关注精华帖的内容。 月坛政保生是西城的，西城可以重点看看德胜或者月坛的老公房。 如果月供能力不错，可以入手2套，一套挂学位，一套投资。

提问：房姐好，请问：北京，全款垫资买房，房证拿到后马上可以办理抵押贷吗？这个周期大概需要多长时间（垫资周期），贷款人必须是公司股东吗？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否属于风险行业而受歧视？多谢房姐

回答：抵押贷分很多不同的产品。 有的可以做新房本，有的只能做老房本。 专业的操作下，如果考虑全款买房然后抵押，会在购房之前，先核查自身的贷款资质，确定针对不同类型的房产，可做的贷款范围，然后得到目标可选房源的范围。 在选定意向的标的后，签约之前，先评估房产的贷款情况。 提前准备好的话，拆借的时间大约20-40天，红本下来马上抵押。 贷款人必须是大股东，法人也是股东。 金融地产军人公检法都是被歧视行业，如果要贷款需要单独计划。

提问：有北京市集体户口，在深圳工作，社保目前在深圳交，在深圳买了2套房，自己名下一套住宅，已还完贷款，还有一套公寓在老婆名下，有商业贷款在还，下半年想在北京买一个1室1厅或者两居，打算把户口落在房子上成为户主并有个还可以的学区，首付钱大概200万左右，想请问房姐，（1）北京购房资格除了户口之外还需要社保么，不知道我是否具备；（2）如果有资格的话是否是按套来算，按上述首付，要求，有个还可以学区，请房姐推荐下楼盘，看哪些较为合适。谢谢！

回答：北京市的什么户口？ 北京户口即北京户口，学校集体户口即学校集体户口。 有北京户口，买房不再需要其他资格。 家庭名下北京无房，范围内没有过按揭贷款记录，北京公积金查不到贷款，最近一年没有离婚记录的，按揭属于首房首贷。 北京首套按揭利率5.3，成数6成，抵押利率4-5，成数6-75成。 首房首贷已没有明显的优势。 除了现金200万，不清楚你其他房产的负债率，这里涉及到更多资金的调用。

提问：你好房姐，我家的情况是包括父母在内，所有人的北京购房资格都用完了，目前手里还有现金1000万，因为现在无业，想追求点月现金流用作生活费，住宅出租率低，另外留着现金也贬值。问题一：我现在的想法是成立公司，以公司名义购入9套或者10套商住公寓，出租收取租金或者经营民宿，这样即可以抵御通胀，又可以获取固定，这个想法可行吗？问题二：如果可行，买哪个项目的商住比较好呢？目前看了茶贸国际，中海城紫鑫阁，自主城，七克拉

回答：用公司名义，为什么要买商住呢？ 商住除了打骨折，肯定不能买的，商住的流动性和涨幅都很差，多一点租金根本不值得。而且现在的市场环境做民宿不看好。 建议 家里的房产做下配置优化，将子弹打出去利用起来，或者公司名义也以 但投资住宅为主

提问：新人首问。房姐好！男友有一套朝阳惠新两居还贷中，计划用作婚房。我目前有sfsd资格，考虑婚前买个小房，一是投资，二是婚后有孩子了父母来北京暂住，子弹有限160万，能接受350万以内的房子，目前主要看了安贞、小关和惠新附近的一居和望京的老破小两居。如果再买个小房，我们的还贷压力较大，基本月光，但sfsd资格不用又觉得可惜。请问：1.现在房住不炒的政策下买个总价低的房子是否有空间，一居室几年后出手是否好出。2.如果买，北三环的一居和远一点的两居该选哪个呢，安贞、小关、惠新、和平街片区和望京南湖渠哪个更值得入。3.这个预算，如果考虑投资属性，在其他区域您有什么更好的推荐吗。感谢房姐！期待翻牌儿！

回答：优先上车，剩下就是涨多少的问题。 板块上更推荐 选两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大这几处 具体的可以看下 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里等

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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