我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐您好，我介绍一下我的情况和问题。 现状1：我们在西四环玉泉新城有套130平的房子，小区比较宜居，但是无学区。另外一套房子在古城北路，80年的老破小，我刚刚把古城这套老破小卖掉，加上手里的现金有400万. 现状2:目前两个孩子面临上学，本计划购买金融街学区老破小，觉得上完学马上卖掉没有损失。但是最近西城出多校派位和六年一学位政策，我担心金融街老破小房价下跌，还担心两个孩子上完学大概七八年才能出手这套房，赔钱的几率较大，不知道我想的对不对？也有中介说金融街价会很坚挺，也许还能赚钱..... 现状3:我因为工作原因，其实可以带孩子到外面上国际学校，但是家人一直认为花钱买属于投资，不仅免费上学还能保值，我认为金融街学区已经很高，完全可以买一个可以的房子，把孩子带到身边去接受更好的教育。 问题：请房姐以专业角度分析并给些建议，我手里的四百万现金（可以用老人名义按首套购房），结合孩子上学和投资价值，怎么处理这件事？卖掉了古城的老破小，必然要买一套房，我是买套西城学区，靠学区保值又上学，还是把孩子带在身边去上国际学校，买套能的房好？请您也给一些楼盘的建议。 另外也想问问深圳的房子值得购买吗？我在雄安开车一的城市还有几套房子，想考虑是否置换到深圳。 谢谢

回答：1. 你的理解是对的，就做为学票使用。想投资就不要买太重的学区属性，受政策和学校成绩等影响太大，投资是要回避的。 2. 在把你们这个问题简化一下 ，不要考虑投资问题，决策的关键是你们对孩子上学这件事究竟是怎么想的，北京的国际学校和公立学校教育体系不太一样。需要你们自己来衡量，想清楚了这400万如何决定也就清楚了 3. 深圳长期看当然值得买，由于去年涨的太凶，会横盘一段时间，现在还不适合入手

提问：公职，妻自由职业，二孩，大的四岁，单位公寓能解决学区。家庭收入50w，存款500w，能公积金120w，贷款记录算二套，偏向投资防通胀，但未来可能自助。 主要目标二手房。现在单位靠丰台，未来五年后单位在新街口，之前看了三环新城，丰体时代，富嘉景园，可以接受中低层无电梯，纠结有三，一是丰台站附近还是东城三四环间，二是三居有点压力，是否考虑先二居（妻坚持三居，二娃）后续再升级置换。三是全款抵押还是部分走公积金。 谢小房！

回答：东三至东四推荐看 石佛营和朝青片区，例如 晨光家园、朝阳无限 淘个三居没问题 全款抵押能看的标的更大，500首付，1000+的标的没问题，考虑到你的流水情况，如果不想太大压力直接用二贷，看800左右标的。

提问：房姐关注许久，加入圈子求答案，最卖完了西城小两居，准备置换大三居，要求小区品质好（西城环境太差），南北通透，一梯两户，封闭管理小区，近处有地铁，有配套商业或生活区，结合两人上班地点（西四和崇文门），价格1000左右，感觉草桥和珠江骏景北区比较合适，1）草桥恋日嘉园大三居，感觉小区环境不错，但距离上班地点远，周围没有商业配套2）珠江骏景有两套可选，一个是复式，一个是大平层，复式可否直接用同小区大平层单价折算，或者如何计算合适，另外珠江骏景周边在改善，感觉未来会好，但这个小区物业和楼房质量如何？求解。如果置换草桥，手上子弹还有剩余 目前北京情况还适合投资吗？3）论坛一直说的全款购房后再抵押，我一直不理解，如果没有更合适投资渠道，目前楼市也在平台，抵押的成本也很高，是否合适？

回答：1. 恋日嘉园品质在草桥算是中等偏上，小区的大户型居多但部分户型的设计上通风效果较差，需要注意。 2. 珠江骏景的毛病就是周围环境太差，而且很难有改善的空间，小区里面也有点乱，那边做生意的多，好多发快递的，乱糟糟的。 优点就是小区本身品质还算OK，的优点就是便宜，但长期看保值属性一般，不太建议 3. 建议看下精华帖，对全款抵押会有更深的理解。北京的房产依然是投资品

提问：房姐，北京大宁山庄1100万的别墅自住；望京利泽西园600万102平米两套大开间12000月；石景山商住一套月7000元价值245万一套老人住；燕郊福成84平米；重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手；以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万，深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万，年不定期需100～500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓，望京贷年周转资金，重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的，还是天通苑和东边各买一套？是卖旧买新？还是抵押贷先买新再伺机出旧？有没有合适的标的？

回答：为什么在大宁山庄自住呢？到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留，等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉，因为总价不高，如果老人住的还行可以留着。 燕郊的出售时机是2016年底，目前业不缺资金，可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套，为什么价值600？ 从化1.3单价330万可不算是笋盘，任何公寓都不应该购买。 这些房产是找谁买的呢？ 现在北京房产每月太大机会卖出，建议利泽抵押出来， 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的，北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房，天通苑仅500-600左右。 你的资产较多，贷款笔数多，综合来看情况会略微复杂，所以是提前准备征信和流水，提前规划整体的选筹方案。

提问：房姐好： 很高兴认识高人！看了您帖子，我计划这两年尽快在北京买房了，有些困难，请指点。 我和夫人都在央企上班，河北涿州户口，女儿国外上学。 手头现金22O以上;我年入70，净剩30。购房目标是朝阳公园或奥体公园旁高档小区的小两居。 购房资格存在困难，我在北京只交了一年社保，要等4年以后有资格；如果走北京工作证，只能考虑用夫人名义办理。 问题： 1) 请问我这种情况，想尽快上车，怎么规划？买哪个小区的房子？大概什么价位？ 2) 怎么破购房资格限制，如果给夫人办证，她收入低，银行办理贷款有问题吗？还是可以用我的名义贷款。办工作证有可靠渠道推荐吗？ 请房姐指点谢谢!

回答：淘500+的标的为主 朝阳公园或奥体公园附近这个价位没有合适的标的 建议看石佛营或朝青片区，例如 国美城、炫特嘉园 暂没有渠道推荐，以您夫人名义买，你可以做为共同还款人一起还贷

提问：房姐，你好。看了精华帖说买房的价值在于贷款，那就想请教：既然都是贷款，为什么二套就推荐全款然后抵押贷？抵押贷不是跟房贷差不多吗？难道利率会比房贷还低？如果房贷和抵押贷差不多，那全款买房然后抵押贷就只是节省了评估费等手续费？新粉盼复

回答：不是，抵押能破二贷限制，做到3-4成首付，有杠杆优势 市场所有的笋盘3天必出，既然业主愿意低于市场价出售 1. 多为药单（多次抵押、有产权纷争）, 需要你有能力层层解套，别人解不了的你能解。 2. 有资金需求着急出手，这类业主不会等你几个月的按揭下款，愿意降价20%要你全款合理吧，此全款优势的体现 另外全款无需贷款可以要求指导价过户，对高总价而言税费省下不少

提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？

回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。 如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

提问：看了房姐老师的卖房技巧，但是我们这边好像用不到，五线城市怎么卖房呢？还要装修吗？

回答：刚好前几年卖过几套老家房产，有一点体会。 五线城市卖房，没有太多花花肠子，就一个点，靠中介。 多找中介，多搭关系，让中介帮你多说话，让他上心，吊住。 四五线城市，总价越低越差的房产，装修的作用越低，缺少为审美买单的购买力。

提问：房姐，您好！我们于2018年6月在通州翠屏里（对面是蓝调沙龙）购入一个62平的两居室二手房，当时300万购入。当时考虑2年后卖掉置换西城学区，但是现在只能卖到260万左右，我们还有160万贷款没还。为了孩子有个海淀、西城或东城的学籍，不知道怎么处理了，还望指教！孩子明年入学，我们家庭年收入税后30万，有时候会有额外的奖金3-5万，公积金每月到手9000。现在置换房屋首付不太够，如果先入学别的区再转学，靠谱么？或者还有其他选择么？

回答：1. 后期再转学没问题，精华主题有关于转学的流程可以看看。 2. 你现在的公积金+你的流水 负债到400上下是能承受的。首付不够可以尝试垫资全款抵押入，能拉高杠杆

提问：房姐好，周末愉快，朋友推荐关注您的公众号，看了一篇文章果断来星球潜伏了两天，看过帖子和大部分问答，感觉眼界被打开，也很喜欢您的眼光和魄力。 麻烦您帮忙考虑一下，从家庭资产增值并兼顾2021年小学入学（不追求，类似育新即可）的角度，您会建议的操作以及可以关注的小区？ 目前情况如下： 1.回龙观龙跃苑两室一厅（出不出都可）约420万有70万公积金贷待还（所以没有sfsd） 2.目前首付约250~300万 3.家庭月收入5万 意向： 偏好两套一套 城四区近地铁都可以考虑（如两套的话，其中一套投资通州也可） 目前在网上关注的小区有： 艾瑟顿国际公寓 学知园 松榆西里

回答：松榆西里艾瑟顿国际公寓学知园 如果是首付300内，建议只看一套，分散两套可投资的标的非常少，竞争激烈也意味着溢价 海淀可以看看 定慧东里 定慧西里 朝阳可以看 南湖东园二区、南湖中园、花家地X里、望京西园的房

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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