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提问：首问请指教：双井双花园一套100平方米小三居自住，小孩户口在西城月坛，卖掉老房再自筹资金可达1500左右，考虑到月坛附近老破小实在难以接受，打算换到东城新世界家园、新怡家园或西城庄胜二期、中信城、一瓶或红山世家，请问房姐有何建议？

回答：你好，东城的回迁特别多，商品房不太好找。新怡家园和新世界家园，这俩都不太受多校划片影响，而且品质不错。 中信城的业主都不是奔着学区去的，就是单纯的居住品质好，毕竟西城的次新，物业管理还这么好的不多了，很有稀缺性，宏庙那些老破小纯粹才是学区支撑的啊。而且中信城是越大的房子单价越高，这也说明大家不是为了学区，是为了居住品质 红山世家房子新，物业管理不错，缺点是周边环境太差，商住比较多。 综合考虑，优先中信城。

提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？

回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。

提问：房姐好，新人首问： 个人条件：女生，未婚，首房首贷，工作居住证买房。计划买总价在330万以下的房子，首付款就出110万左右；房子不自住，需要以租还贷。 目前看中了八里庄东里的房子，京棉二厂的宿舍，房龄在80-90年间，目前看中一套80年的房子满五，基本无装修，老人在住，卖房是因为年纪大了，想换电梯房，3层，55.75平米，南北通透，315万，57040\/m，理由如下： 1、位置较好，租金较高，能缓解一部分贷款压力； 2、京棉二厂一直有拆迁的音信，京棉一厂、三厂都已经拆迁完了，就剩下二厂了，哪怕以后不拆，后期卖房的时候，拆迁也是一个卖点； 目前纠结点： 1、学区较差，片区初中基本在朝阳区为倒数； 2、目前看去年给出的拆迁安置条件并不算好； 3、小区环境比较差，没有物业，楼与楼之前还有一些自搭平房，有一定安全隐患； 现在纠结在于是否就是买八里庄东里的房子，还是看一些朝阳区其他地方的老破小，没有拆迁一说，但是学区、物业管理稍好的的房子，或者后期有一定增值的房子，房姐能给推荐一下嘛，感恩。

回答：有学区反而要小心，投资不看，投资搏拆迁基本靠赌，不要太看重 推荐看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，带电梯都好出租

提问：你好。您好。我的情况是。外地国企工作。一个月稳定现金流7000，一年总收入17w左右。刚入职。前期空档半年。首套名额。名下无贷款。北京有购房资格。现金手上有270w。请问投资买房考虑哪个地段。这样的低现金流适合全款抵押，还是可以操作贷款。

回答：建议还是SFSD，走按揭。可以自己养下ls，或者找中介包装。另外建议从贷款中预留1-2年的月供，用来增强你的月供能力 ，防范风险 270万首付约等于总价520-570万，推荐看 望京02后的品质次新7左右，惠新西街7＋，亮马桥一带公寓类6上下，还有朝阳公园板块

提问：【求比较】首套是融泽家园还是铭科苑和智学苑好？首付240左右，首套。 融泽家园新点，有少量满五的房子，税没那么高。 铭科苑和智学苑的老破小，但是有个海淀学籍，目前无孩子。

回答：没有打底仓位，资金不多的情况下，套房赚钱最重要。 融泽嘉园属于中规中矩的刚需房； 铭科苑和智学苑带学区的老破小，带一部分风险。 小孩上5岁前，不用考虑学区。 西二旗周边对首套房投资不太友好。

提问：房姐您好，新人首问 目前状况：38岁已婚，女北京户口，男外地户口，无子女且无此计划 工作地点：国贸 房产情况：北京公积金贷款自住房产一套（西城区荣丰2008月供3000，未还本金53万），昆明商贷闲置房产一套（恒大玖珑湾月供5000） 手头资金：160万 还贷能力：总还贷能力2万\/月 目的：45-50岁后计划离开北京，常住昆明，但需要留住北京户口，现在购房主要目的就是投资，自住其次 问题： 1、荣丰的房子是留还是卖？未来的潜力还有多少？昆明的房子是否值得继续持有（内心不想卖掉） 2、荣丰的房子如果卖掉，手头资金总额大概有550万左右，剩余还贷能力1.5万\/月 方案一：直接贷款买一套贵点的自住，离京后如缺钱，卖掉换套小的出租及放户口 方案二：现有资金全款买一套自住，然后dyd再买一套小的出租增加还贷能力，以及未来可能的放户口用 3、如果荣丰的房子不卖，现有资金就160万，剩余还贷能力1.2万\/月，应如何使用 4、是否有其他的推荐方案 以上各方案求房姐帮忙分析及推荐可看区域、小区、参考价格 另请指导dyd的相关等等，谢谢

回答：1. 荣丰卖掉，没有长持的必要，昆明看你自己，卖不卖都可以 2. 投资角度 方案一自住和投资都更好，高总价脱离红海区，然后放大杠杆。 你可以选择一套900左右的标的，推荐看 双井、四惠、望京。首城国际、风度柏林、东恒时代二期、融科橄榄城

提问：目前在顺义上班，手里有40万，按二套贷款。如果燕郊卖不掉，需要家里借90万首付，能买顺义一居室。还是同样的价格，买东四环的30平开间呢？我的想法是，如果不在顺义上班，甘露园的房子能保证我去其他区上班一通勤。如果在顺义上班，朝阳出租的房租能覆盖我在顺义租房的房租。谢谢

回答：顺义回避 一居室回避 开建回避 90+40=130万，可以买到300万+的两居室 现在不是考虑房租的时候 是买不买得到房子的问题。 人生首套房的结果，才是关键。

提问：房姐你好，新人首问： 在大望路附近工作，最近打算在朝阳区入手一套总价360-450左右的小两居，自住兼具投资，目前情况如下： 1、手头有200左右子弹，目前天津有一套房产，还有贷款，可否作抵押贷，如何贷最划算？ 2、名下有公司，是否可以走公司经营贷，需要什么样的流程，利率是否有比较大优惠？ 3、朝阳远洋一方、常营地区、金隅泰和园（经适房）这几个区域您推荐哪一个？或者有哪些更好的区域推荐？ 4、经适房需要出让金，性价比是否合适？不太了解这些政策。 谢谢您，期待回复

回答：你好，天津房产如果尾款少于30%，建议还清贷款后做抵押融资。 有公司可以做经营贷，但是抵押产品的利率和年限因人而异，资质好的利率低 年限长，资质不好的需要做一些“包装”。你可以先去银行试试自己能否申请。 远洋一方这个小区还不错，中国建筑设计院设计的房子，低密度 的缺点是距离地铁太远了，所以影响，一般不太建议买这个小区。 两限房小区吧，35%税很高，地段尴尬、地铁\/配套都不近，虽然五环内，生活便利成都还不如常营。 常营北京新天地价格合适可以入

提问：房姐好！坐标北京，在保定有房产，看了精华帖和评论，计划卖掉保定房产，在京购买第二套房。请问：1、保定房产何时挂出好？是否有靠谱中介推荐。2、抵押在京首套房(位于老宣武)用于支援全款买二套是否合适？3、二套房主要考虑好出租，用租金补月供，也是在您推荐的投资区域选房么？老宣武和丰台有没有推荐的区域？4、出租的话主要考察哪些因素？靠近高校？产业区？大体量小区好租还是小体量小区好租？谢谢！

回答：1.保定现在可以挂出来，把附近5公里的中介都挂一边，想快速出手，可以承诺中介大。 2.尾款少于30%，可以抵押融资 3.投资和租售比更推荐朝阳东三—东五环之间的洼地板块。 4.靠近产业区，商圈，交通便利的租金更高。

提问：背景：我是买家，目前看上了一套房子，到2021年2月初才满两年 刚需住房，但没有需要立刻搬进去，担心2021年2月初才开始过户，拖太久 为了避免不满二带来的增值税，现在（19年8月左右）和中介开始签合同，有什么潜在的风险吗？ 例如定金x元，卖家违约的话，是否能真实得到x，及违约赔偿的x； 请问有人类似这样买过房子吗？真诚请求帮助

回答：一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。 期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 所以，建议你回避掉。 房子那么多，没必要死磕一套药单\/坑房。 法律讲究事实，违约赔偿属于钝刀割肉，想要一把拿钱，概率太小。 并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为买家，你是有瑕疵的。 买卖关系里，买家是舔狗。 角色定位要清晰。 买房大大小小的雷区数不胜数，这样的情况，建议找专业人士保驾护航。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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