北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：
章哥，您好，最近接触了几个卖北京安置房的中介，他们做的安置房买卖是与撮合买家与拆迁业主签订买卖合同。我去年11月份关注的是新宫附近的京粮悦谷首城，当时的房价约3.6万一平，现在已经4万多了，去看过小区的环境也还不错。但是现在要付80%的首付没那么多钱就换了另外一个小区。
最近看的旧宫附近的康璟家园（在建），在东亚五环的边上，105平米的三居室首付约80万，明年年底交房时给开发商付185万，拿房本再付20万。这些是房子的钱，还有中介费及3%的土地出让金。
我就想了解这样的房子能不能购买，有没有什么风险，后期如果再买卖的话流动性好不好，还有安置房的质量会不会很差？谢谢章哥！我之前问过中介这类房子的性质属于二类经适房，交易一次后可以转成商品房，房子在下房本之前签订买卖合同是合法的，下房本的时间约交房后两年左右，我也不能确认中介说的这些是不是真的
回答：
1、 安置房的质量。康璟家园会好的多，主体结构不可能有任何问题，其他方面也会中规中矩。这和村委会出资盖的回迁房不一样，那是实在没谱儿。而像广安这种公司建设安置房是专业，质量会很稳定的。
2、 二类经适房，下了房本就可以交易，交了3%的出让金就能转商，这没毛病。
但是，中介的话是有埋伏的。下房本之前签订合同，这合同确实是合法的，但交易内容却并不受法律保护。也就是说，如果将来过户不成功，你可以拿着合同去法院告，要求对方赔偿，法院或许会受理并判定对方退钱和赔偿。但你无权主张将房产强行过户，法院也不会支持。
打个比方，买卖宅基地。签订100万转让，房子归买房人。等到拆迁的时候，房东反悔了，去法院主张这合同无效。如果合同中有赔偿调控，那法院会支持，但绝不会支持这宅基地归买房人，因为这交易不合法。
3、 这种交易有真有假，我也无法判断。反正改底单非常难，越来越难，各种中介都有，没法分辨。真的当然，但相当复杂。假的话两种可能，一种是首付款进入中介账户，拿到房子才会给开发商。一般都说是因为对方是国企，钱进了帐就退不了，万一这次拿不到房就得等下次，所以不如放在中介这里保险。但这样做同样风险大，拿钱跑路或选不到房也不退的情况都有。
第二种假就是压根儿就没房子，你也不可能得到。到最后钱肯定会退给你，但也是很费劲，指不定得什么时候呢。人家拿这钱就相当于无息贷款，是一种融资手段。
4、 我好几年没接触这种事情了，最后一次还是好几年前，帮朋友买回龙观融泽嘉园的。但不是为房子，而是想让孩子上西城的学校。找最靠谱的人办的，也是历尽波折，最终没办成，只好买到了丰台高立庄的康润家园。还是好几次延期交房，到现在还没交呢。
5、 两年拿本是理论说法，实际上没谱儿。如果项目没什么太违规的地方，一般都能拿到。但这谁也不能保证，只能说广安的项目概率大些而已。
6、 我理解你的想法，但不建议买这种安置房，就因为不合法，谁也无法确保交易安全。投资的原则是避险，并不追求暴利。而避险的最基础原则就是守法。仅供参考。
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章哥说买房2020-10-05 07:20:00
