北京买房：专家帮你理清思路，购房必看 6

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

关注“章哥说买房”微信公众号，有房产相关问题可以向我提问。

提问1：

章哥，媳妇和我北京人，马甸120平3居父母住。怀柔300平别墅婚前媳妇贷款280万买的，还贷中家人度周末住。自住双桥80平2居。还有团结湖45平1居和甜水园75平3居出租。未来孩子上学去马甸房子不够住，想看看附近的房子给父母和奶奶住，离得近帮忙带孩子。目前存款100。两人税后50。请问如何操作比较合适。喜欢环境安静周边配套齐全的。20内比较好，在看奥森附近

回答1：

1、 这先得看你们名下还有没有购房资格，或者怎么腾出资格来。看样子别墅和双桥的房子在你们名下，马甸在父母名下，团结湖和甜水园应该一套父母的一套奶奶的。

那现在你们全没有了购房资格，至少得卖掉一套，要不首付也不够。

2、 要卖肯定是卖老房，团结湖贵点儿，7万，甜水园6万，那就是一个315，一个450。卖哪个或者是两个都卖由你们自己定，卖掉后资格和首付就都有了。

3、 以税后50来看，月入4万，以一半作为月供，能承担300万左右的20年期贷款。这指的是抵押贷，二套商贷也可以，但贷款187万，再多不划算。利率这两种都差不多，抵押贷稍低一点。

4、 奥森附近那就是澳林春天为主了，超级大盘，品质也高。这里虽然算是朝阳的，但溢价并不算高，居住的性价比合适。附近其他房龄较新的小区也都挺好，这点到没什么可建议的。仅供参考。

提问2：

章哥您好，300万以内一居或者2居刚需想上车，不喜欢开间。

1.大兴西红门附近兴海家园和丰台五里店附近和光里，不考虑学校啥的，该怎么选？

2.电梯房和非电梯房 在其他因素差不多的情况下 差价是否值10万？

3.朝北的房子能买吗影响有多大（同小区同户型朝北比朝南便宜30万左右 主要还是穷）

4.一居室能否选择300w左右的，是否会很难出手，不喜欢开间但是户型好位置差不多的一居基本都300上下了。。。

5.如果判断一个房子的合理价格，除了看历史同户型成交以外还有什么办法么（因为很多人挂牌比历史成交高很多，然后说我装修花了20w，6.西红门附近理想家园里有一些已经转商的2居价格便宜一些是否值得购买？同时这个小区是回迁房吗？

回答2：

1、 如果是我的话选兴海家园。和光里的房子不错，超大楼间距，质量也好，就是周边环境实在一般，不如西红门这里成熟。不过五里店这里也算是有丽泽概念的，或许过些年会开发整治，只是这时间谁也说不好。

2、 电梯房这无法比较，只能是凭自己的喜好。十万块要说真不多，差上几十万的都正常。而且这得说是几楼了，如果是三楼四楼，那有没有电梯无所谓。5楼以上用电梯才划算。

3、 朝北的房子，影响非常大。北方自古的老话就是“有钱不住东南房，冬不暖来夏不凉”，这话是有道理的。北向的终年不进阳光，住着很不舒服。而且出租和出售的时候价格都低，空置期和挂牌时间也长。非常不建议买北向的。

4、 一居室只要是朝向户型没有大问题，那没有什么不好出手的。300万也就是60平米左右，标准的刚需盘。

5、 二手房是一房一议的，除了均价以外都是要单独算的，没有标准。如果说合理价格，那当地中介是最清楚的，只有他们才是专家，其他谁说的都没根据。

理想家园就是理想城二期，回迁房应该很少吧，大多数都是一类经适房。2012年入住的，当时好像5000左右。一类经适房有70%的综合地价款，回迁房是二类3%。从2012年到现在8年了，肯定有转商的了，但转商的又肯定不满五，有20%个税，所以怎么都会影响贷款。

兴海家园是有回迁房的，应该是日苑。

经适房的优势就是便宜，没什么值不值的。其物业和质量肯定不如商品房。理想家园当年就闹过不少质量纠纷，但都这价格了，也就维修一下了事了。虽然和商品房在居住上有差距，但这价格已经体现出来了，只能凭自己的主观判断了。

提问3：

章哥您好，我在长阳有套两居，目前价格320万左右，公积金贷款120万，每月还5000，手头资金100万，女朋友有首套资格，二人一起税后年入40多万。现在一个靠谱的朋友在出手相邻小区116平带阁楼三居，户型比较稀缺，价格520万，不满五，首付300万可省下营业税，中介费也可以省下。现在有三个选择：

1.卖掉现在的房子，用女友的首套名额入手朋友的房子，但以后面临再卖房买的情况；

2.婚前用女友的首套名额在北大地入手一套300+丰台小学区；

3.再攒攒钱，不管首套资格先领证要孩子了，以后孩子上学前二套名额在东西海买个500万左右小学区。

还请章哥帮忙分析一下利弊和可行性。谢谢。补充一下说明，跟女朋友已办婚礼，但考虑到首套资格，暂时未领证。还有就是明后年打算要孩子，因此买应该是六七年后的事情。

回答3：

1、 我建议是采取套方案，先解决自住问题，以后再考虑。

2、 现在还没要孩子，得至少8年后孩子才上学。而在这8年时间里，北京的教育环境指不定会发生什么变化呢。

8年前，如果有人跟我说长阳的教育会发展的不错，我根本就不信。甭说学校了，当年2008年，老板让我们去长阳看地。结果我们这帮瞎了眼的，没一个认为这儿能发展起来，生生错过了发财机会。不过也无所谓，错过的机会太多了，早就麻木了。

8年前，十二中也远远不如今天的地位，而现在已经是连年北京前十，甚至出了状元。8年前望京和亦庄的教育也没人重视，而现在亦庄都要号称对标东西海了，城南学区。

所以，除非现在是资金充裕，可以准备下东西海的，否则再过几年考虑也不晚。

3、 长阳的学区肯定不如北大地，但也主要就是因为十二中和二中，小学不算太重要。而丰台区和东西海不同，中学资源并不均衡，高低差距太大。孩子除非是能小升初进入这几个头部中学，然后高中进入十二中和二中十八中，这才能确保高考成绩。也就是说，丰台的竞争实际上比东西海更激烈，毕竟资源有限，无数个家长都盯着呢。

4、 再攒攒钱，过几年再买。这方案如果是前几年还合适，楼市调控期，房价一直相对平稳。但今年不同，全球央行大放水，美国都快开动核动力印钞机了。你可要去咨询几家办贷款的公司，看看现在贷款有多容易，抵押贷的利率比二套商贷都低，甚至低于首套。在这种大水漫灌之下，不敢说房价真的能大涨，但下跌的空间真的没什么了。

所以如果有资金别再等了，踏空的风险较大。这些年来，我见过错过时机的人太多了。今年的经济形势很像2008和2015年，中央虽然在严控房价，但也只是能控制到不大涨而已。

5、 总之，我建议是采用套方案。房子是用来住的，先解决居住问题再考虑别的。北京的教改一直在进行，每年都有变化，不如等几年看看，会有更多的选择。比如丰科园就在建一所9年学校，号称师资配置要做到丰台，明后年应该就开学了。这些都是新变化，等等看吧。仅供参考。

提问4：

章哥您好。1、目前手里计划300万买北京房产，首套首贷，有社保资格可买一套。2、选哪个区域的房子可以兼顾自主+保值，小孩今年刚上幼儿园小班，是否需要带一丢丢学区（河北户口无工作居住证）3、其实手里能凑到450万以上，但是想留一些用来还贷和其他小生意使用，不知道这样分配是否合理，年收入约50万，每年不固定，有时候多有时候少。

4、看了之前章哥给其他同学的回复，推荐望京，但是这个首付只能买到600标的，贷款只能贷303万，望京区域单价都7以上了，差不多点的都在700万以上了。

5、福熙大道有89的小平米，720万，还有观承望溪这类新房，也标价700多了，新和二手考虑，是否二手更加容易陶到更优房产，没经验，怎么可以陶到更优的房产

6、今年受疫情影响，房价没怎么受影响，那么后期我想很少有比疫情更能影响北京房价，所以整体房市看涨，这么推测合理吗

7、计划买入5年，5年后行情好再换（可能想的有点多）

关注章哥好久了，是一枚小白粉丝，求章哥指点，感谢感谢。

回答4：

1、 600以内，自住加保值，带学区。如果没有明确的方位要求，那建议亦庄。

亦庄本来就是产业区，房价得到的支撑很大。当年这里就是一片远离市区的飞地，到现在都没完全连上。而亦庄就是凭着自己的产业，把这块孤岛的房价支撑到了5万左右。现在东南已经陆续开放，那亦庄的未来将会发展的更好。而且亦庄的价格相对低，以600万来算能买到不错的三居了。

孩子上学，以没有北京户口来说，除了朝阳之外，在哪个行政区都免不了被派位，很难进入目标学校。但朝阳好学区的房太贵，一居室动辄700万，能确保学位但花费太大。600左右的也有，可又不保证学位，意义不太大。

亦庄是相对独立的区域，在这里就算是派位也就是这七所小学，质量都不错。过去亦庄的教育水平一般，但近些年提升很快。尤其是随着人大附经开的进入，亦庄号称南城学区，平均质量最强。

而且，亦庄这几年连着开了十一中、二中、人大附和建华，学位应该不紧张，所以孩子进入学区内学校的可能性大。

2、 资金问题，我的建议也是留出备用金，别把风险用到。投资的原则是避险，而不是获得高利润。

3、 新房和二手房。如果是长期自住，对居住品质的要求高，对投资的需求排在其次，那就买新房。如果是注重保值，而且过几年有置换的打算，那二手房合适。

4、 我不太认可淘房、笋盘这种说法，在开放且自由的市场上，所有信息都是公开的，动辄几百万的交易，所有人都会深思熟虑，根本就不可能有什么捡漏儿的机会。而且，中介是干什么的，谁没有几个想投资的亲戚朋友啊。如果真有性价比特别高的，时间就被投资客买走了，甚至都流不到市面上来。

所以，想买到更合适的房子，没别的秘籍，就是多看，多比较，多做分析。每套房都要多拍照片，回家列表将各项写下来作比较。然后按照自己的需求和标准来打分，最终选择认为最适合自己的。没有最优，只有适合。

5、 北京调控已经3年多了，均价基本上没怎么变，核心区基本横盘，市区跌的少，郊区跌的多点儿。疫情给房价造成的结果一是波动，二是造成了经济危机，以至于央行又是大量放水。

现在中央还是严控房价，但也只是控制到不大涨而已。反正从任何一次全球放水来看，大城市房价没有下跌的先例。据说疫情有可能持续两年，那这经济指不定会糟糕到什么程度。政府还是会增发货币来刺激消费，要不怎么内循环？

可这资金多了，谁都怕通胀，自然会有部分资金流入楼市，很难控制到房价不涨。所以，如果手中有大量资金，还是换成房子为好。现金为王是信贷紧缩时期的正确做法，像现在这种信贷宽松的时期并不合适。

6、 如果是长期自住的话，能一次到位。房子是长线投资品，置换的成本相当高，平均就按照一次5%计算，两次就是10%。一套房价值600万，折腾两次下来，60万就白白的交了税和中介费了，并不划算。所以，在能力范围之内，尽量买到合适的房子，持有时间越长越划算。仅供参考。

提问5：

章哥您好。目前北京回龙观地铁边有一套120平的房子，南北通透，6楼顶楼，满5。商业贷款剩余150万，东北有一套40平米小房，不准备出售。夫妻目前月收入共5万左右，回龙观的房子在出租，一直在纠结想换到望京地区。按照目前我们的情况以及目前房市行情，是否建议更换。

回答5：

1、 这得看换房的目的是什么？如果是为了改善居住环境，换到望京自住，那就应该置换。房子是用来住的，满足的就是居住需求。

2、 如果是为了纯投资，那非常的不建议。以回龙观120平来看，至少价值600万，减去贷款剩450万。且不论其他增加贷款的费用，就以这450来说，置换成本就是6%，27万。这还只是税费和中介费，个税和装修什么的都不算。这27万顶上至少两三年的租金了吧？所以很不划算，很难靠和涨幅赚回来。

回龙观虽然是昌平，但实际上和市区概念一样，房价走势也是跟随大盘，走不出独立的行情。从这点上来说，望京和这里差不多，当年那种大涨不会再出现了。所以置换的意义不大，犯不上花这些成本。

3、 总之，如果是有自住的需求，那应该置换，这种成本也就可以视作消费。就相当于是装修，为了更好的生活而必须付出的。纯投资不建议折腾。如果手中有大量现金，那在有二套资格的情况下，直接投资。仅供参考。

提问6：

章哥您好，北京户口，霍营美唐有一两居室，总价530万左右，我和我媳妇工作在芍药居和望京附近，现在芍药居附近租房住，每日交通拥堵上班成本太高，现在纠结是把霍营房子卖掉在工作附近添点大概150万左右加上贷款买一套总价750万左右的小三居，还是在芍药居买一个一居室投资租房抵我现在的房租压力呢，麻烦您给解答一下可以吗，十分困惑。

回答6：

1、 是否置换房产，一般要满足三个条件。是否有不可弥补的明显瑕疵，是否有更好的替代品，置换成本是否合适。

总描述来看，职住分离，交通成本高，确实是瑕疵，凭个人能力无法改变。至于换到的房子是否合适，这主要是主观判断，由自己来决定。最后就是置换成本是否划算，那就算算账吧。

2、 先算第二个方案，好算。芍药居的一居室大概500万出头，60㎡。国风美唐均价6万，530万就是90㎡。芍药居是人朝的，租售比在900左右，美唐就是普通房产，租售比在700为正常。那也就是说，在同等资金下，在芍药居能收到5500，美唐能收到7500。

所以，如果是投资芍药居的一居室是不划算的。同样的投资，没有创造出同样的价值。因为所有优质的租售比都偏低，学校越好，租金就越低。到了中关村和上地一带，租售比超过1000都算正常现象。

3、 如果置换，要缴纳税费和中介费。你们是二套资格，全算上在6%左右。以530来算，那就是30万出头。这没包括装修和个税什么的，都算上会更低些。

如果以后长期自住，那这笔费用就成了消费，相当于装修，就是你们解决交通问题的费用。但如果过了没几年又要置换，那这笔钱就要算作成本，摊到每年并不是小数字，几乎和租金差不多了。

但还有一种算法，就是如果在卖房之后，增加30%的资金，现金和贷款都行。那在投资上可以视作对冲了投资成本。比如卖掉530万的房，加钱购买750万的，那增资超过30%，可以视作合理。

4、 总结：如果是在芍药居短期居住，比如三年五年，那租房合算。可以拿手中的资金用二套资格在其他区域买套小房，以租养租，避开就行。如果是长期居住，那可以直接置换成750的。毕竟房子是用来住的，在解决自住的前提下没必要太纠结于经济账。仅供参考。

提问7：

章哥，你好！家住北三环安华桥有一套2居室，房子市值400万左右，首套有贷款，有北京户口。老家有一套150万房子，无贷款。月供可承受1.5万-2万。老大刚上幼儿园（安华里第二幼儿园，市一级一类），老二后年6月才能上幼儿园。想换西城德胜片区，是否有必要？什么时间换好？如果等到老二上幼儿园再换晚不晚？如果不换西城，朝阳哪个学区较好？

回答7：

1、 是否有必要这我可没法建议，只能是家长来拿主意。我只能是从投资角度帮着分析，而且学区的对比我也不专业啊。

2、 什么时间好。在没有多校划片的时候，一般提前三年也就够了，三帆好像也就是三年。但现在既是六年一学位，又是多校划片，是否还有这个必要就说不好了。但德胜毕竟是热门学区，落户越早越保险。

3、 等老二上幼儿园，老大都该小升初了，有点儿晚。但既然是多校划片，只要是能在片区只能，德胜随便调剂啊，只要不跨区就行。

4、 朝阳的学区，当然就是安贞，朝外、陈经纶嘉铭，北师大朝阳、安慧里中心、北师大、中科院实验，还有两个芳草地小学。其次是和平街学区，人朝、朝师附小、樱花、中医、和平街中心小学等等。之后应该是望京，花家地、白家庄、八十中、望京实验、首师大、北师大三帆等等。再往下可能就得算是劲松垂杨柳了。

5、 我不是研究，只是个业余的，所以提不出太多的建议，只能仅供参考。

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