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北京买房:专家帮你理清思路,购房必看 6

章哥说买房 2020-09-20 09:00:54

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

关注“章哥说买房”微信公众号,有房产相关问题可以向我提问。

提问1:

章哥,媳妇和我北京人,马甸120平3居父母住。怀柔300平别墅婚前媳妇贷款280万买的,还贷中家人度周末住。自住双桥80平2居。还有团结湖45平1居和甜水园75平3居出租。未来孩子上学去马甸房子不够住,想看看附近的房子给父母和奶奶住,离得近帮忙带孩子。目前存款100。两人税后50。请问如何操作比较合适。喜欢环境安静周边配套齐全的。车程20分钟内比较好,在看奥森附近

回答1

1、 这先得看你们名下还有没有购房资格,或者怎么腾出资格来。看样子别墅和双桥的房子在你们名下,马甸在父母名下,团结湖和甜水园应该一套父母的一套奶奶的。

那现在你们全没有了购房资格,至少得卖掉一套,要不首付也不够。

2、 要卖肯定是卖老房,团结湖贵点儿,7万,甜水园6万,那就是一个315,一个450。卖哪个或者是两个都卖由你们自己定,卖掉后资格和首付就都有了。

3、 以税后50来看,月入4万,以一半作为月供,能承担300万左右的20年期贷款。这指的是抵押贷,二套商贷也可以,但最多贷款187万,再多不划算。利率这两种都差不多,抵押贷稍低一点。

4、 奥森附近那就是澳林春天为主了,超级大盘,品质也高。这里虽然算是朝阳的学区房,但溢价并不算高,居住的性价比合适。附近其他房龄较新的小区也都挺好,这点到没什么可建议的。仅供参考。

提问2:

章哥您好,300万以内一居或者2居刚需想上车,不喜欢开间。

1.大兴西红门附近兴海家园和丰台五里店附近和光里,不考虑学校啥的,该怎么选?

2.电梯房和非电梯房 在其他因素差不多的情况下 差价是否值10万?

3.朝北的房子能买吗影响有多大(同小区同户型朝北比朝南便宜30万左右 主要还是穷)

4.一居室能否选择300w左右的,是否会很难出手,不喜欢开间但是户型好位置差不多的一居基本都300上下了。。。

5.如果判断一个房子的合理价格,除了看历史同户型成交以外还有什么办法么(因为很多人挂牌比历史成交高很多,然后说我装修花了20w,6.西红门附近理想家园里有一些已经转商的2居价格便宜一些是否值得购买?同时这个小区是回迁房吗?

回答2

1、 如果是我的话选兴海家园。和光里的房子不错,超大楼间距,质量也好,就是周边环境实在一般,不如西红门这里成熟。不过五里店这里也算是有丽泽概念的,或许过些年会开发整治,只是这时间谁也说不好。

2、 电梯房这无法比较,只能是凭自己的喜好。十万块要说真不多,差上几十万的都正常。而且这得说是几楼了,如果是三楼四楼,那有没有电梯无所谓。5楼以上用电梯才划算。

3、 朝北的房子,影响非常大。北方自古的老话就是“有钱不住东南房,冬不暖来夏不凉”,这话是有道理的。北向的终年不进阳光,住着很不舒服。而且出租和出售的时候价格都低,空置期和挂牌时间也长。非常不建议买北向的。

4、 一居室只要是朝向户型没有大问题,那没有什么不好出手的。300万也就是60平米左右,标准的刚需盘。

5、 二手房是一房一议的,除了均价以外都是要单独算的,没有标准。如果说合理价格,那当地中介是最清楚的,只有他们才是专家,其他谁说的都没根据。

理想家园就是理想城二期,回迁房应该很少吧,大多数都是一类经适房。2012年入住的,当时好像5000左右。一类经适房有70%的综合地价款,回迁房是二类3%。从2012年到现在8年了,肯定有转商的了,但转商的又肯定不满五,有20%个税,所以怎么都会影响贷款。

兴海家园是有回迁房的,应该是日苑。

经适房的优势就是便宜,没什么值不值的。其物业和质量肯定不如商品房。理想家园当年就闹过不少质量纠纷,但都这价格了,也就维修一下了事了。虽然和商品房在居住上有差距,但这价格已经体现出来了,只能凭自己的主观判断了。

提问3:

章哥您好,我在长阳有套两居,目前价格320万左右,公积金贷款120万,每月还5000,手头资金100万,女朋友有首套资格,二人一起税后年入40多万。现在一个靠谱的朋友在出手相邻小区116平带阁楼三居,户型比较稀缺,价格520万,唯一不满五,首付300万可省下营业税,中介费也可以省下。现在有三个选择:

1.卖掉现在的房子,用女友的首套名额入手朋友的房子,但以后面临再卖房买学区房的情况;

2.婚前用女友的首套名额在北大地入手一套300+丰台小学区;

3.再攒攒钱,不管首套资格先领证要孩子了,以后孩子上学前二套名额在东西海买个500万左右小学区。

还请章哥帮忙分析一下利弊和可行性。谢谢。补充一下说明,跟女朋友已办婚礼,但考虑到首套资格,暂时未领证。还有就是明后年打算要孩子,因此买学区房应该是六七年后的事情。

回答3

1、 我建议是采取第一套方案,先解决自住问题,以后再考虑学区房。

2、 现在还没要孩子,得至少8年后孩子才上学。而在这8年时间里,北京的教育环境指不定会发生什么变化呢。

8年前,如果有人跟我说长阳的教育会发展的不错,我根本就不信。甭说学校了,当年2008年,老板让我们去长阳看地。结果我们这帮瞎了眼的,没一个认为这儿能发展起来,生生错过了发财机会。不过也无所谓,错过的机会太多了,早就麻木了。

8年前,十二中也远远不如今天的地位,而现在已经是连年北京前十,甚至出了状元。8年前望京和亦庄的教育也没人重视,而现在亦庄都要号称对标东西海了,城南第一学区。

所以,除非现在是资金充裕,可以准备下东西海的学区房,否则再过几年考虑也不晚。

3、 长阳的学区肯定不如北大地,但也主要就是因为十二中和二中,小学不算太重要。而丰台区和东西海不同,中学资源并不均衡,高低差距太大。孩子除非是能小升初进入这几个头部中学,然后高中进入十二中和二中十八中,这才能确保高考成绩。也就是说,丰台的竞争实际上比东西海更激烈,毕竟资源有限,无数个家长都盯着呢。

4、 再攒攒钱,过几年再买。这方案如果是前几年还合适,楼市调控期,房价一直相对平稳。但今年不同,全球央行大放水,美国都快开动核动力印钞机了。你可要去咨询几家办贷款的公司,看看现在贷款有多容易,抵押贷的利率比二套商贷都低,甚至低于首套。在这种大水漫灌之下,不敢说房价真的能大涨,但下跌的空间真的没什么了。

所以如果有资金最好别再等了,踏空的风险较大。这些年来,我见过错过时机的人太多了。今年的经济形势很像2008和2015年,中央虽然在严控房价,但也只是能控制到不大涨而已。

5、 总之,我建议是采用第一套方案。房子是用来住的,先解决居住问题再考虑别的。北京的教改一直在进行,每年都有变化,不如等几年看看,会有更多的选择。比如丰科园就在建一所9年学校,号称师资配置要做到丰台第一,明后年应该就开学了。这些都是新变化,等等看吧。仅供参考。

提问4:

章哥您好。1、目前手里计划300万买北京房产,首套首贷,有社保资格可买一套。2、选哪个区域的房子可以兼顾自主+保值升值,小孩今年刚上幼儿园小班,是否需要带一丢丢学区(河北户口无工作居住证)3、其实手里能凑到450万以上,但是想留一些用来还贷和其他小生意使用,不知道这样分配是否合理,年收入约50万,每年不固定,有时候多有时候少。

4、看了之前章哥给其他同学的回复,推荐望京,但是这个首付只能买到600标的,贷款只能贷303万,望京区域单价都7以上了,差不多点的都在700万以上了。

5、福熙大道有89的小平米,720万,还有观承望溪这类新房,也标价700多了,新和二手考虑,是否二手更加容易陶到更优房产,没经验,怎么可以陶到更优的房产

6、今年受疫情影响,房价没怎么受影响,那么后期我想很少有比疫情更能影响北京房价,所以整体房市看涨,这么推测合理吗

7、计划买入5年,5年后行情好再换(可能想的有点多)

关注章哥好久了,是一枚小白粉丝,求章哥指点,感谢感谢。

回答4

1、 600以内,自住加保值,带学区。如果没有明确的方位要求,那建议亦庄。

亦庄本来就是产业区,房价得到的支撑很大。当年这里就是一片远离市区的飞地,到现在都没完全连上。而亦庄就是凭着自己的产业,把这块孤岛的房价支撑到了5万左右。现在东南已经陆续开放,那亦庄的未来将会发展的更好。而且亦庄的价格相对低,以600万来算能买到不错的三居了。

孩子上学,以没有北京户口来说,除了朝阳之外,在哪个行政区都免不了被派位,很难进入目标学校。但朝阳好学区的房太贵,一居室动辄700万,能确保学位但花费太大。600左右的也有,可又不保证学位,意义不太大。

亦庄是相对独立的区域,在这里就算是派位也就是这七所小学,质量都不错。过去亦庄的教育水平一般,但近些年提升很快。尤其是随着人大附经开的进入,亦庄号称南城第一学区,平均质量最强。

而且,亦庄这几年连着开了十一中、二中、人大附和建华,学位应该不紧张,所以孩子进入学区内学校的可能性大。

2、 资金问题,我的建议也是留出备用金,别把风险用到极致。投资的第一原则是避险,而不是获得高利润。

3、 新房和二手房。如果是长期自住,对居住品质的要求高,对投资的需求排在其次,那就买新房。如果是注重保值,而且过几年有置换的打算,那二手房合适。

4、 我不太认可淘房、笋盘这种说法,在开放且自由的市场上,所有信息都是公开的,动辄几百万的交易,所有人都会深思熟虑,根本就不可能有什么捡漏儿的机会。而且,中介是干什么的,谁没有几个想投资的亲戚朋友啊。如果真有性价比特别高的,第一时间就被投资客买走了,甚至都流不到市面上来。

所以,想买到更合适的房子,没别的秘籍,就是多看,多比较,多做分析。每套房都要多拍照片,回家列表将各项写下来作比较。然后按照自己的需求和标准来打分,最终选择认为最适合自己的。没有最优,只有适合。

5、 北京调控已经3年多了,均价基本上没怎么变,核心区基本横盘,市区跌的少,郊区跌的多点儿。疫情给房价造成的结果一是波动,二是造成了经济危机,以至于央行又是大量放水。

现在中央还是严控房价,但也只是控制到不大涨而已。反正从任何一次全球放水来看,大城市房价没有下跌的先例。据说疫情有可能持续两年,那这经济指不定会糟糕到什么程度。政府还是会增发货币来刺激消费,要不怎么内循环?

可这资金多了,谁都怕通胀,自然会有部分资金流入楼市,很难控制到房价不涨。所以,如果手中有大量资金,还是换成房子为好。现金为王是信贷紧缩时期的正确做法,像现在这种信贷宽松的时期并不合适。

6、 如果是长期自住的话,能一次到位最好。房子是长线投资品,置换的成本相当高,平均就按照一次5%计算,两次就是10%。一套房价值600万,折腾两次下来,60万就白白的交了税和中介费了,并不划算。所以,在能力范围之内,尽量买到合适的房子,持有时间越长越划算。仅供参考。

提问5:

章哥您好。目前北京回龙观地铁边有一套120平的房子,南北通透,6楼顶楼,满5。商业贷款剩余150万,东北有一套40平米小房,不准备出售。夫妻目前月收入共5万左右,回龙观的房子在出租,一直在纠结想换到望京地区。按照目前我们的情况以及目前房市行情,是否建议更换。

回答5

1、 这得看换房的目的是什么?如果是为了改善居住环境,换到望京自住,那就应该置换。房子是用来住的,最先满足的就是居住需求。

2、 如果是为了纯投资,那非常的不建议。以回龙观120平来看,至少价值600万,减去贷款剩450万。且不论其他增加贷款的费用,就以这450来说,置换成本就是6%,27万。这还只是税费和中介费,个税和装修什么的都不算。这27万顶上至少两三年的租金了吧?所以很不划算,很难靠收租和涨幅赚回来。

回龙观虽然是昌平,但实际上和市区概念一样,房价走势也是跟随大盘,走不出独立的行情。从这点上来说,望京和这里差不多,当年那种大涨不会再出现了。所以置换的意义不大,犯不上花这些成本。

3、 总之,如果是有自住的需求,那应该置换,这种成本也就可以视作消费。就相当于是装修,为了更好的生活而必须付出的。纯投资不建议折腾。如果手中有大量现金,那在有二套资格的情况下,直接投资最好。仅供参考。

提问6:

章哥您好,北京户口,霍营美唐有一两居室,总价530万左右,我和我媳妇工作在芍药居和望京附近,现在芍药居附近租房住,每日交通拥堵上班成本太高,现在纠结是把霍营房子卖掉在工作附近添点大概150万左右加上贷款买一套总价750万左右的小三居,还是在芍药居买一个一居室投资租房抵我现在的房租压力呢,麻烦您给解答一下可以吗,十分困惑。

回答6

1、 是否置换房产,一般要满足三个条件。是否有不可弥补的明显瑕疵,是否有更好的替代品,置换成本是否合适。

总描述来看,职住分离,交通成本高,确实是瑕疵,凭个人能力无法改变。至于换到的房子是否合适,这主要是主观判断,由自己来决定。最后就是置换成本是否划算,那就算算账吧。

2、 先算第二个方案,好算。芍药居的一居室大概500万出头,60㎡。国风美唐均价6万,530万就是90㎡。芍药居是人朝的学区房,租售比在900左右,美唐就是普通房产,租售比在700为正常。那也就是说,在同等资金下,在芍药居能收到5500,美唐能收到7500。

所以,如果是投资芍药居的一居室是不划算的。同样的投资,没有创造出同样的价值。因为所有优质学区房的租售比都偏低,学校越好,租金就越低。到了中关村和上地一带,租售比超过1000都算正常现象。

3、 如果置换,要缴纳税费和中介费。你们是二套资格,全算上在6%左右。以530来算,那就是30万出头。这没包括装修和个税什么的,都算上会更低些。

如果以后长期自住,那这笔费用就成了消费,相当于装修,就是你们解决交通问题的费用。但如果过了没几年又要置换,那这笔钱就要算作成本,摊到每年并不是小数字,几乎和租金差不多了。

但还有一种算法,就是如果在卖房之后,增加30%的资金,现金和贷款都行。那在投资上可以视作对冲了投资成本。比如卖掉530万的房,加钱购买750万的,那增资超过30%,可以视作合理。

4、 总结:如果是在芍药居短期居住,比如三年五年,那租房合算。可以拿手中的资金用二套资格在其他区域买套小房,以租养租,避开学区房就行。如果是长期居住,那可以直接置换成750的。毕竟房子是用来住的,在解决自住的前提下没必要太纠结于经济账。仅供参考。

提问7:

章哥,你好!家住北三环安华桥有一套2居室,房子市值400万左右,首套有贷款,有北京户口。老家有一套150万房子,无贷款。月供可承受1.5万-2万。老大刚上幼儿园(安华里第二幼儿园,市一级一类),老二后年6月才能上幼儿园。想换西城德胜片区学区房,是否有必要?什么时间换好?如果等到老二上幼儿园再换晚不晚?如果不换西城学区房,朝阳哪个学区较好?

回答7

1、 是否有必要这我可没法建议,只能是家长来拿主意。我只能是从投资角度帮着分析,而且学区的对比我也不专业啊。

2、 什么时间好。在没有多校划片的时候,一般提前三年也就够了,三帆好像也就是三年。但现在既是六年一学位,又是多校划片,是否还有这个必要就说不好了。但德胜毕竟是热门学区,落户越早越保险。

3、 等老二上幼儿园,老大都该小升初了,有点儿晚。但既然是多校划片,只要是能在片区只能,德胜随便调剂啊,只要不跨区就行。

4、 朝阳的学区,当然第一就是安贞,朝外、陈经纶嘉铭,北师大朝阳、安慧里中心、北师大、中科院实验,还有两个芳草地小学。其次是和平街学区,人朝、朝师附小、樱花、中医、和平街中心小学等等。之后应该是望京,花家地、白家庄、八十中、望京实验、首师大、北师大三帆等等。再往下可能就得算是劲松垂杨柳了。

5、 我不是研究学区房,只是个业余的,所以提不出太多的建议,只能仅供参考。


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