我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好，特别感谢您的平台！朋友推荐刚注册。北京集体户籍一直在外地，阴差阳错又回北京工作，考虑明年小孩初中，需要买房落户、小孩转户并入学，年后刚回北京，困惑中： 1、现状：外地强二线省会城市三套房，其中一套贷款，现金1100万，年收200+，应属于二套。 2 、落户上学买房区域选择：本人户籍朝阳，朋友都推荐海淀买房落户上学，是否海淀无任何投资价值？或者就在朝阳买？ 3、大小：既然买了，总想着保值增值，或者先搞定落户，再考虑投资？若只为了落户上学，考虑海淀的房子，全款后再买第二套？ 4、如果买两套，该如何付款？是不是套小房子全款，第二套大点贷款？ 有点乱，不知该如何买？请指教，非常感谢！
回答：你的情况在北京属于二套 首先推荐朝阳因为性价比高，海淀学区溢价投资不太合适 只为功能付费，买总价低的老破小 以二套资格买首付太高，建议全款抵押一套投资盘，再全款学区老破小
提问：房姐好。 天通苑顶复您说过28000含税费入手合适，有一个是东西通透，位置临街，自住+投资，应该比正常折价多少？多少入手合适？东西顶复有哪些缺点，未来是不是更难出手？ 谢谢！
回答：2.6左右会有性价比。 东西向太阳照射时间过长，有些地方的人会说不好。 我认为除非价差很大，一般不要买正东西向的。
提问：房姐你好，子弹比较少只能接受250W左右的房子，主要用作投资，自住可能性不大，北京哪个区域都无所谓，不知道是不是只有老破小的公房可以选择？希望给我推荐几个小区，谢谢了^_^
回答：主要以东三东四通勤地铁线路上的90后公房为主，例如 八里庄北里、京棉新城、都会华庭，尽量淘紧凑两居，如果资金能提高到300左右，选筹会范围会更大点
提问：房姐好！新小白一枚。 1. 考虑海淀优质，不考虑价格，但考虑学校+。五一学区、上帝实验学区、三小万柳学区，哪个更好一点？目前看了上地佳园、万柳碧水云天的房子 2.计划定碧水云天的房子，但我流水不高，怎么提高银行贷款呢？ 3. 大厂16年价买入一套房，当时300左右，现在只有一半价格了，宣传说是有五年规划，期待那时候会涨价回升。您觉得现在有必要卖掉，在北京买入一套纯投资房吗？ 非常感谢房姐指导！
回答：推荐买碧水云天 学区 三小 海淀 全市前五 可以看下精华主题有个人养流水的说明，或者找中介有能帮助包装的，可以咨询下 大厂的房子流动性比燕郊还差，不好卖。可以挂着试下，能出就出掉，或者看下能否抵押出来
提问：房姐老师，在北京200万适合买那块的房子？
回答：200万首付，理论上如果买入的标的不溢价，可以满评＋贷款贷足，可以买到普宅线468附近 参照这个标的： 468万不溢价能评估足的房产 基本集中在东\/南三环10\/14号线，东四环东五环6\/22号线沿线地区。 如果是在东西海，一个可能因为学区的溢价有评估不足，一个可能房龄较老影响贷款。
提问：美丽聪明的房姐你好。想请问下亦庄河西区有没有投资价值，那边感觉建设的很美好到处都是公园，还规划了人大附中和龙湖商场。手里有500多万子弹想买一套三居室，自住兼投资保值，请问是买亦庄河西区限竟房合适还是买百子湾后现代城三居室合适。限竟房大约700万135平米洋房户型佳，后现代城地段好配套好就是小区差点意思户型也要选一选。后现代比亦庄河西区贵大约100万。本人平时活动区域都在东三环东四环附近。
回答：500+的子弹朝阳，如果短期用不到学区就不要考虑，学区并不属于保值属性。 另外 苹果社区、天之骄子也可以淘一下
提问：请教房姐，不考虑未来加装电梯的情况下，天通苑顶复购买的人群是怎么样的
回答：把房产当作纯粹投资行为的人，始终是小众。 绝大多数的买家，看重的任然是房子最基本的属性： 地段 面积 品质 以及我的资金，贷款能力，可以买到以上选项的什么组合？ 对于在北京成家立业，有父母有小孩的人来说，房屋的面积和房间数（功能率）始终是位的。 只要交通仍然在市区接轨的范围以内，居住品质不要低于平均值，就是绝大多数的工薪白领和生意人小老板的选择。 五环边上的天通苑，紧靠地铁，500万买200平4居，还会加电梯，社区环境在逐步提高，30到望京，1到国贸，很难找到同类型性价比的标的了。 而在望京，具备这样的功能和面积的标的，总价已经要1000万以上（2001左右老破大，居住环境比天通苑-1，地段优质＋2），并且还在上涨。 总价每多100万，就是一个新的市场，天通苑对于需求面积，拖家带口的刚需家庭，友好度，购买力最广泛，的稳定性较好。 在底仓薄弱的时候，通常在有限的入手能力中，尽可能选择可靠性，稳定性更佳的标的。 450-600的天通苑，上手度友好。
提问：房姐好！想在二环周边改善住房，看了两个央产房，小区管理都不错，一个199平米在锦官苑西边一点，99年房；一个在槐柏树街147平米，临街，对面是公园，比前一套能少约60万，03年房。后一个房离上班、上学稍微近一些。个人需求140平米就够了。请问入手那个更好？
回答：信息过少， 如果第二个已满足改善需求，便利性也符合，可以考虑 省下的钱可考虑再投资一套，对冲套的溢价
提问：首付子弹450，首付首贷，求推荐北京北面次新楼盘，五年后有换房打算，故希望能跑赢大盘，其他要求可减弱。
回答：450万对应1000万上下的房产 5年后换房，可以考虑投资，建议不要限制，而且北面没有合适的楼盘 更推荐看 双井九龙花园，珠江帝景，朝阳公园丽水嘉园，东风桥，望京的次新
提问：Hi 房姐好！您一直推荐双井片区，请问乐成公馆您是否了解？比周围楼盘均价贵1-2w，如果自住是否可买？是否能保值？假设公馆不推荐，那么2000w在东边同等水平别的小区是否有推荐？另外，经济不好，买2000w这种价值的房子，是否应该看疫情过去了再说？谢谢！
回答：这一片首城，乐成，珠江 都属于品质盘，自住没问题。能谈到8左右性价比会不错。如果保守点可以等疫情过去
提问：把您的问答做了一个功课，感觉您认为的相对洼地大概有团结湖老破小、劲松老破小、常营次新、tty大户型、双井老破大、望京。我大概的投资范围现金+抵押贷，能达到800多万。能帮我分析一下以下组合的优劣顺序吗？换句话说，哪个投资相对更高？非常感谢！ 1、双井老破大一套(主要考虑九龙花园) 2、望京一套(对望京不是很熟) 3、常营次新一套 4、tty大户型一套 5、团结湖紧凑两居两套(主要考虑甜水园) 6、劲松紧凑两居两套(主要考虑农光里) 7、团结湖一套+劲松一套
回答：常营超过500总价流动性不足, tty大户型+紧凑两居也可行，不过还是不如单套，主要在于总价高才能脱离红海，提高淘笋几率，公房是上车盘，涨幅跟随大盘，由于对手交易充分基本不存在淘笋空间 所以优先一套，推荐1和2
提问：房姐你好，谢谢指点，因为结婚之后要孩子，就看过安慧里，西坝河北里，慧新街，慧忠里，永泰园的一居室的老房子，以您的了解这些地方该如何选择，这些地方是选择多层还是高层电梯房啊？另外看这些地方一方面考虑到以后小孩子上学的问题，一方面又顾虑七八年以后太老不好出手，犹豫不决。像这种准备结婚买房的是考虑学区还是考虑以后好出手呢？麻烦给予指点，谢谢了！
回答：学区不代表不好出手，只是有溢价和政策风险。学区不用过于提前考虑，可以先投资一套保值自住盘，未来孩子3-4岁时，在考虑学区。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-05-20 08:06:43
