我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，新人提问: 首付200，计划500以内上车。1.来广营北纬四十度一居，（两居要小600了，且不能高贷）有学区（景山分校）有阿里总部2024年建成利好，2.阜通到望京南一线老破小2居，成熟，12号线建好以后也提高便利度，3.三元桥，西坝河，12，17号线即将建成利好，离市区近 这三个怎么选呢？还有这些和双井，团结湖那边，东三环，东四环怎么比较呢？感谢！

回答：随着望京扩张的需要，来广营承接一部分需求不过当下价格偏高，三元桥和西坝河价格贵，未来发展天花板明显 望京南老破大的价值要更大，老破小不如位置更好的东三东四 2>1>3

提问：房姐您好，新人首问。 1.sfsd，子弹160 2.我和男朋友工作地点分别在中关村和北土城 3.考虑入手云趣园三区和胜古南里的房子 ①云趣园三区单价4.3。00年，户型较好，90平，两年内13号线分段地铁站会建成，就在小区门口。缺点就是上班远一点但可以接受 ②胜古南里单价7.5。79年，假三居老公房，55平，未来的12号线和平西桥站在小区门口。好处就是上班近 考虑自住和增保值的情况下您帮忙分析一下哪套较为合适，值得入手吗？ 4.看了您其他的文章和回答，感觉东三四环增保值会更好一点，这个地段距离我们上班和云趣园差不多，那和云趣园这套房子比较的话哪个会更好一点？ 本人小白，还望您指点，非常感谢

回答：云趣园 > 胜古南里 昌平的新房可以看看万象悦府 二手盘 这些可以淘下 昌平：北京北 龙泽苑 新龙城 ， 朝阳 炫特嘉园

提问：房姐老师，在北京200万适合买那块的房子？

回答：200万首付，理论上如果买入的标的不溢价，可以满评＋贷款贷足，可以买到普宅线468附近 参照这个标的： 468万不溢价能评估足的房产 基本集中在东\/南三环10\/14号线，东四环东五环6\/22号线沿线地区。 如果是在东西海，一个可能因为学区的溢价有评估不足，一个可能房龄较老影响贷款。

提问：亲爱的房姐，新人首问，之前提问您没回，等您回复！夫妻在酒仙桥附近上班，刚需zd170，stsd，刚聊了一个芳园南里西区的96年，4\/7，一层是商铺，临街感觉有点吵，价格393，66.35平，单价5.92。户型是南北长条型暗厅。算笋吗？单价多少算笋？单价多少可入？有其他组合贷25年的小区可以推荐关注吗？梵古水郡80平左右的单价多少算笋？

回答：价格还行，能砍到到5.6左右会更好 附近的高家园也不错 ，要是开车的话高家园的出行比芳园南里更方便。 梵古水郡 5.5左右

提问：家有两女，买婚前，西山美墅，4层，没电梯，150赠50，1300左右，家里意见不一，妈的意见不想给两个女儿买一套婚前房，爸的意见是不想买没电梯的房子，小女儿在国外，没参与，大女儿坚持说喜欢，只有她有房票，问房姐，该怎么操作？我们做为父母更看中海淀世纪城远大园六区

回答：大概是因为海淀这片实在没什么好房子了。 西山美墅的地理位置相对较差，完全依靠开车出行，加上小区本身价格较高，未来没有投资回报 长远看肯定你们的选择更合适，建议多沟通下

提问：房姐，你说的避开 十里长江 是什么原因呢？他和长嘉汇挨着的，价格也差不多。

回答：十里长江继承了中海的高价传统，江景位置一般，距离地铁太远。综合配套和人员聚集都比长嘉汇差很多。 长嘉汇尚且还有一定风险性，更贵更远的十里长江就更高了。

提问：房姐您好！初来乍到，向您请教。 情况：现金200，天津有过组合贷，北京无房，北京集体户。天津有房市价280（剩105没还）。自己算不动天津房大概是买400的 孩子4岁半，现天津户口，想在能力范围内买较好学区。倾向于朝阳直升校，如朝阳外国语（慧忠里）、陈经纶帝景分校（珠江帝景买不起）。因孩爸每周从天津来几次，所以还希望离北京南站不要太久的（慧忠里觉得稍远，不是不可接受）。我金台夕照上班，年收70。 诉求排序：1学区；2离金台夕照方便；3、离北京南站方便；4居住条件（不好住会另租房）；5保值 问题： 1、有无推荐小区？ 2、建议用天津房抵押贷吗？ 3、22年9月入学，考虑迁户时间，何时买合适？

回答：白家庄的学区 生80中: 例如 白家庄西里 白家庄北里 北工大附小，直升附中 ：例如 首城国际 建议买个低总价的一居室出租，然后在附近租个大点的房子住，付出的成本并不高 可以抵押天津增加资金，今年有合适的就入

提问：房姐好，父母80岁，有一套海淀的130平03年房，市场价800万，想卖掉置换成两套房，一套3居给我陪父母养老住，一套给儿子做婚房，我年收入30万，还有60万存款。儿子月薪1万。老人房考虑医院资源，儿子婚房在地铁沿线。朝青和望京有推荐的房子吗？谢谢。

回答：3居看看十里堡或石佛营，例如：八里庄南里、十里堡北里等老公房的紧凑小3居一般400-500左右 剩下资金看看朝青，常营，小两居 例如：国美城

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。

提问：家庭收入：88年夫妻税后现金年收入60W（年度俩人开销20W，当前无重大支出，考虑2年内要孩子） 当前自住房产：北京望花路西里18年初买的首套房，楼层3层，房本面积58.9㎡，总价363W，买的85年的“老破小”。首付等花了160多万，贷款200w分期25年，月供1.2W。（感觉买贵了么？）一居改两居了。 现在有：40W现金，父母广东兴宁市有一个35W老房打算变卖。 诉求：买80到100平米房，1老人住2投资保值，老公预计在东莞樟木头镇贷款购买，在网上网上看了行情，1.5W一平，二手房，我感觉南方太贵了。我想在北京周边买。 问：在东莞买房预计花费150w，有投资或保值价值么？

回答：望京还好，长期看不会亏 如果东莞有自住需求可以买，东莞投资长期看好，注意不要买远郊ceo盘 150在北京周边没有好的选择

提问：房姐好.有几个问题咨询. 1. 您一直比较推荐低单价的tty顶复，无电梯顶复优于电梯顶复.东区是否是最合适的？单价在多少较优？以后出手时会比较困难么？ 2.我个人的情况：父母生活在北京，tty西三区塔楼电梯大三居全款.我暂不在北京生活，有首套首贷购房资质.目前手里有500-800现金可用于购房，全款或贷款均可考虑. 3.因为暂不考虑自住，以目前的现金情况，在哪里买房比较适宜.希望保值+房产流通性好.能否附带指导性单价. 谢谢

回答：tty大面积3左右的可以考虑入手，大面积流动性是肯定不如老破小，但更容易淘到笋盘，长持+出租是抵御风险的手段 SFSD如果现金流没问题，建议按揭入望京总价1000内，在全款抵押入一套tty总价500-600的

提问：美丽的房姐好！新人首问。北京房子有方庄一套90平米老破小，现有子弹1000万，目前在上地附近租房。家庭年收入130万税前。可以负担首付600万。方庄的老破小是否可以抵押贷款？打算在西二旗和清河或者望京附近购置一套房子，自住加投资，目前选择如下： 1、西山华府 2、橡树湾 3、领秀硅谷 4、望京片区，对融科橄榄城感觉比较好，但是价位比较高，看了几套一百平左右的都是9.2万单价。 请教房姐这几个楼盘哪个溢价小更适合入手？大概多少价位可以入手？ 上面两处区域还有其他性价比高的楼盘推荐吗？谢谢！

回答：西山华府是溢价盘，不建议 橡树湾，如果考虑学区可以入手 领秀硅谷位置一般，周边发展潜力有限，不推荐 融科橄榄城如果有9内的可以入手

提问：请教房姐，北京的住宅，有中央空调（包括制冷制热）、有集中供暖（30元\/平米）、有24热水（30元\/吨）分别是加分项还是减分项？能差多少？谢谢。

回答：住宅统一中央空调配热水，是以前公寓类住宅产品（比如蓝堡华贸新城国际）常见配置。 如果小区当前仍然是正常住宅氛围，那么这些配置属于常规，不影响； 如果小区已经沦落为老破大，因为住户和租客群体的下滑，这些配置反而一定程度上减分。

提问：房姐您好，麻烦问一下，2020年北京，天津的房价趋势，谢谢

回答：长期看房价依然箱体振动向上 短期一年内，要看政策，压了这么久如果有松动肯定会爆发，不过几率不大，目前经济下行压力大，小的利好和放松可能会有，就像之前降准等都属于隐性利好。

提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，能具体到小区或地块，谢谢！

回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

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