我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐您好，新人首问：计划在立水桥南购买二套落户朝阳，自住+投资。现金100+借款70万，两个选择犹豫中：1旭辉奥都商住180万一居58平米，但需要再借30万还清一套贷款，共借100万。2北苑家园340万一居66平，不满五首付234万，我们要再借款60万，共借130，还有房贷130~。家庭年收入35，每年可积攒20+万。我们居住一年后可出租，以租养贷。我们这种情况是否有必要硬上车？哪一个更适合呢？另外听您说北苑属于溢价区
回答：投资别买商住，你看的这几个位置都不太好 公房上车盘主要看 团结湖、甘露园、劲松这些板块，不要买一居以紧凑两居为主
提问：房姐您好！北京刚需，有孩有老人，社保有资格。目前无子弹，年入45万，燕郊两套房，潮白星光公馆大两居，现在行情大概200，另一套东贸一居年前刚入大概100，房贷共剩100。 没缘由的就是看好燕郊发展，但是北京刚需太刚，所以买一居以便落户加长期持有，然后等行情上涨卖二居在北京置换。 刷完帖子发现思路可能有问题。请教 1.想北京上车，应该尽快还是等二居涨到260再换？ 2.如果尽快，应该怎么操作呢？卖二居还是抵押贷款，还是有其他操作方式？ 盼回复，感激不尽！
回答：首先北京尽快上车是对的 如果燕郊房产没有贷款，大概能抵押出120个子弹 建议凑足200首付在北京上车，如果手中现金不足可以直接出掉燕郊 楼盘建议看总价400左右的小两居
提问：房姐，您好！我有一个比较棘手的问题，我买房时房主说是一个人的户口，过户后发现是二个人的户口，现在多出来的户口已经超过3个月没迁出了，她还告到法院，法院调解一次性赔偿9万元违约金，以后就不管了，您看这样可以接受吗？是否有更好的解决方案？希望您在百忙中给我回复一下，很着急，多谢了！
回答：户主本身符合户籍政策的，没发强制迁出，法院也处理不了。如果对自己影响比较大建议协商处理，如果不影响自己拿钱也合情合理，另外公安局负责户籍管理也可以咨询
提问：房姐，降息落地。对北京房市影响如何？会加速高潮的到来嘛？
回答：降息更多的作用是一个利好信号，持续的降息接近于一种冲锋号。 楼市行情的到来，主要动力仍然是来自市场本身，平衡点的打破。 利好因素起到助推的作用。
提问：房姐好，新人首问，老婆怀孕，父母将来照应想换房，怎么换还不清晰，求教 情况1.住南三环洋桥一居，17年组合贷总花360万，现跌310，卖出能拿到110万。2.现金200万，100万加成贷（小中介说的）3.税后年收入60万，公积金每月1.3万。4.亦庄工作居住证；老婆西单工作，可能拿到西城户口 方案：1.卖房换小三居，A买非学区；B 买学区，避免上学再次换房交易成本高 2.不卖房，再买一套小的，A买没有学区的洋桥附近；B买其他位置学区的，附近再租一套 问题：1. 房姐建议什么方案呢？2. 如果买学区，考虑排位，貌似只有亦庄可以考虑？3.您提到的抵押全款方式，是否适合我？跟加成贷是同一回事吗？谢谢
回答：建议置换一套非学区满足居住功能，学区适合总价低的老破小，几年后看市场情况再选择入学区，自住+学区的组合最优 加成贷类似，可以使用
提问：您好房姐，立水桥现有自住两居，市值370左右，现金三十，工薪阶层，有过贷款记录，老公月1万，我主要带孩子有些兼职，想改善兼增值，请问换哪里合适？ 是不是只能卖了再买？全款买贷款出来这种方式？ 如果买tty顶复，贷出来的钱再买一套小房子，还贷风险太大？有没有对应方法？谢谢
回答：全款抵押是二套正确方式，500-600总价看tty没问题 一般手里要预留1-2年月供，用于应对还贷风险
提问：您好，我想请您介绍一下昌平回龙观新龙城小区现在的价位是否可以入手，周边配套环境您认为如何？
回答：新龙城定位刚需盘，其位置地段在回龙观还可以，户型大多南北通透全明格局市内居住体验较好。离回龙观和龙泽地铁站都不远，东侧就是京藏高速，出行便利。回龙观多年来一直缺乏大型商业配套，附近龙旗广场略显单薄。价格4-4.5可以选择性淘下
提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！
回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心 改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小 圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下
提问：房姐你好，想请教一下，在人民日报社周边，100平米，00年以后的房子，有什么值得推荐的小区吗？价位大约多少？谢谢
回答：不知道你的预算多少 推荐看朝阳公园、金台路、CDB这一片 例如 阳光100单价7、苹果园单价6、京棉新城单价5
提问：女婿在清河小营那边上班，女儿在宣武门附近上门，有子弹500个，请房姐指示在哪儿或者哪个地段买房，能具体点就更好了，非常感谢！
回答：可以看1100左右的标的。 朝青目前性价比不错，国美城和天鹅湾，可看4*300或者6*200的类型， 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，还有望京区域都可选筹
提问：套房子在火器营，目前没有贷款大概还有70多的现金，如果想置换一套改善的三房次新，推荐哪里呢？ 工作在平安里。
回答：火器营的房子具体是哪一套呢？ 世纪城板块单价总价可不低。 相比70万的现金，现有的房产才是下一套的弹药舱。 如果是同时考虑投资和自住，工作在平安里，那么建议你往东面选择： 朝外到东大桥，金台路朝阳公园，青年路这几个区域。
提问：新人首问，房姐您好，新婚首套买房，老公在望京上班，我在甘家口上班，目前有房住，首付300左右。投资为主，如果房好也想自住。目前有几种方案，1.望京南湖东园一区，165平米，6-7层复式无电梯，760万。2.南湖东园一区96.5平米两居，中低层有电梯，525万。3.东木樨园60平米左右两居，300万，可全款纯投资，留首套资格以后用。请问房姐您的建议是？谢谢！
回答：1>2>3 首付300能买入750左右的标，能看的标位置不少sfsd也不算浪费，没必要买老破小 即使以后再投资，用全款抵押即可
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-04-07 11:05:35
