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提问：房姐，您好！我的情况和您说一下，京籍，国贸和三里屯各有一套老破小两居在出租状态，月租共16000(分别临街1层和顶层)西四环有个老破小1居一年半左右可转为产权，月4000多。固安有套两居出租。自住北七家老破大一套。父母住崇文门，生活已习惯不能挪。目前有250万贷款在身。年近五十，人到中年，家庭每月基本没什么工作收入。父母还有一张房票，不能贷款。这种情况您看如何做个房产规划改善一下，或通过投资腾挪有一些(由于现金流比较弱，再贷款恐难承受)谢谢您！
回答：西四环老破小价值不大，长期看跑输大盘，建议出掉 固安纯粹炒作起来，无价值支撑上涨动能不足，投入产出比很低，建议出掉 可选择在东面入一套2居长期持有，需要看金额选择具体板块
提问：房姐好，目前北京二套贷款需要通过经营贷的方式，新注册公司的流水为0，个人流水很充足，此种情况下是否也可以通过经营贷来贷款呀
回答：个人的收入是贷款的基础。 公司需要什么样的流水，以及对公司的要求，每个银行的抵押经营贷要求不一样。 目前，纯新公司倒流水还有产品可以做，具体可以咨询我们的工作人员
提问：房姐您好，我在广州看中一套房，因为我的社保还要半年才满五年，但是房子我太喜欢了我又怕被别人看中，我现在不知道怎么办！
回答：任何一个城市如果要赶场上车，无法破限购的话，结婚是最快的办法。 广州楼市还有时间。 只要首付足够多，总能找到笋盘； 首付不够，菜摆面前也下不了手。
提问：房姐，朝阳公园周边是否值得入手？
回答：朝阳公园周边，这个概念很大。 朝阳公园板块，分朝阳公园南门，西门，北门，以及东四环泛海等地段，这些地段存在很大的差异。 朝阳公园南门，标杆是棕榈泉，此外有丽水嘉园这类存在优质房源可能性的标的，以及万科东第，公园大道等溢价盘，此外还有甜水园，秀水园，水锥子等老公房，甜水园可以淘一淘。 朝阳公园西门，主要是枣营板块，以老公房和外销公寓居多，外销公寓中以清境明湖等相对优质，但2017年后，价格也逐渐补涨，目前6万多大面积老破大没有特别优势，枣营老公房较贵。 北门，从亮马桥路到东风北桥，有福景苑这类公寓老破大，东风桥亮马水晶，瞰都等类次新，也有南十里居酒仙桥街坊等公房，相对较好的是东润枫景。 东门，泛海是地段CEO标杆，观湖国际价格相对溢价低一些，但也很难出笋盘，靠西侧四环的3栋楼有一定噪音。 综合来看，南门次新老破小，西门老破大可以多些关注。
提问：房姐您好！感谢您回答我的提问。 我在天鹅湾有一套50平的小loft，满五不。非自住，想出手。换一套朝阳路附近的两居或三居。 我的条件如下。 1.现金400万左右。 2.父母北京户口已退休，无购房纪录。 3.另有一套400万左右房产可抵押。 4.家庭年收入税后50万。 问题如下： 1.朝阳路一线朝阳无限，爱这城，兴隆家园朝阳园。哪个适合我。 2.能否用父母名义买，我们来还。 3.是抵押后全款好，还是贷款好。 以上，再次感谢！
回答：朝青比较优质的价格的盘主要是国美城和天鹅湾，基本是4*300或者6*200的类型，这两个成长性也相对不错，相比罗马，润枫水尚一类更有潜力。 另一个方向是往南一点的甘露园，朝阳园朝阳无限都市经典兴隆家园这几个，500-1500总价的标的随机出现，重点还是看具体的选筹。 北京可以操作接力贷 如果有sfsd贷款好，没有sfsd建议全款抵押买。
提问：美丽的房姐您好！ 我是北京首房首贷，首付140万，希望看350万以内的房子，买来给爸妈住，距离北苑恒大名都越近越好，方便互相照顾。 1，您看是选择北苑一居室还是天通苑东二东三的两居(目前公交，未来17号线两站地铁距离)，将来会有改善需求，也需要考虑这个房子相对容易出手的问题 2，或者还有什么其他区域值得推荐吗？ 3，看您精华贴里讲北苑有溢价不推荐，而且不推荐一居室，天通苑算少数值得买的城郊区域，假如北苑出了方正户型的360万两居（目前紫绶园405万），怎么选择呢？需求就是自住和将来好置换。 4，最后，一直不太理解为啥这两个区域价格差这么大，您能讲讲吗。 感谢房姐指点迷津
回答：350内以天通苑板块为主，未来出手也方便 如果北苑有360万两居可以选择 天通苑一直是卧城，价值很难体现，所以价格也一直处于低层。随着利好因素不断，价值会慢慢向上回归
提问：套房子在火器营，目前没有贷款大概还有70多的现金，如果想置换一套改善的三房次新，推荐哪里呢？ 工作在平安里。
回答：火器营的房子具体是哪一套呢？ 世纪城板块单价总价可不低。 相比70万的现金，现有的房产才是下一套的弹药舱。 如果是同时考虑投资和自住，工作在平安里，那么建议你往东面选择： 朝外到东大桥，金台路朝阳公园，青年路这几个区域。
提问：bj现在房事感觉热起来了，是不是如果不急需，没必要现在进去呢？
回答：有2000万+底仓可以随意。 一轮行情的得失，不会对整个资产包有根本性的影响。 如果是首套购房，现在已经是的底部了，没有再抄底的价格。
提问：房姐，巴南中交锦悦三期叠拼200w，紧邻地铁，万达广场，单价10500，是否可以买，以后好出手吗？
回答：巴南区不建议碰1万以上的物业，尤其是叠拼等小众物业，小众户型，小众产品。 本身人口有限，多是底层人民，只看实打实的小区硬品质，面积，位置等因素
提问：房姐好，我首套首贷在上海嘉定安亭，133平，210万入手，目前均价3.3万总价450万左右，还有大概120万贷款。 现在北京工作租房，有购房资格，目前手头大概40万，到明年可能会有500万左右。想问下我这种情况，如果希望兼顾自住和保值增值，是用上各种贷款方式现在就在北京买房（房东要在三个月内收回出租的房子），还是先换房子租，等明年有米后再上车？公司在国贸附近，如果买房，买哪里的房比较好？有无具体的标的可以参考。希望能上车100平的两室或三室。谢谢 另外，亦庄的林肯时代您怎么看？
回答：等资金到位再买 主看1000万左右的双井次新大面积三居，或者望京7.5单价内的标的 林肯时代想要投资属性就别考虑
提问：房姐您好，接上次的提问。武清的房子您建议交房后继续持有，可以请您具体说明一下吗？还是有点不太明白。现在和未来武清的发展状况会是怎样呢？谢谢! ………………… 提问: 亲爱的房姐，我们目前在天津武清的水城和南湖各有一套房(都还没有交房)，您认为有持有价值吗？今年有了北京购房资格，手里资金有限，300万以下两居您有什么推荐吗？
回答：做为京津翼一体化毕竟的区域，产业尚可，虽然郊区但gdp天津第三，学区加持，10年以上可以长持，短期风险明显，由于炒作过高，短期会自然回落，所以直接出售赚一波，长期也可以
提问：最近北京房价总体上平稳运行，局部地区有下降趋势，近两个月略有回升，请问房姐，疫情过后房价会有加速上升的趋势吗，现在的市场行情需要在观望一下吗
回答：有人买的区域年前就有一定上涨。 三无楼盘，在全面上涨期也会有下跌。 现在的热度明显，如果没有几千的底仓抵御上涨风险，不建议去赌博抄底。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-04-06 12:05:39
