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提问：房姐你好，请问后沙峪的房子可以入吗

回答：望京6-7万，后沙峪5万。 但是层级差了三级，后沙峪典型的郊区，加上望京外溢能力不强，整个15号线基本都溢价。 说说你的子弹和房票，再做详细资产配置规划。

提问：房姐，您好，我在回龙观龙锦苑东二有一套两居室，明年7月1日满二，苏州科技城有一套94平的小三居，我在西二旗上班，我爱人在大望路上班，目前租房在西坝河附近，现在有换房的打算，想听听您的意见，主要想把这些资产重新配一下，满足自住需求先，兼顾一些投资需求

回答：优先考虑10号14号线东段 看你的资源找市场做匹配。 如果看总价600以上就望京片区，14\/15号线支撑； 总价600以内主看金台路十里堡甘露园，对接6\/10号线其次平乐园十里河，从14号线出发分流。

提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！

回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳

提问：您好，夫妻非京户，现住永安南里西北一室一厅，满五精装，房本只有老公，余60万贷款。8月定了光辉里一套塔楼三居，签了六个月周期，但市场低迷，预计短时间卖不出去，只能选择Lh我获得买房资格，同时筹那边首付款。我有贷款记录，算首套二贷。光辉里首付需要大约330+，目前可筹205，用亲戚抵押经营贷80，老公信用贷25，还有点缺口。现有房产我是次贷款人，只能还清解押，那就要再把永安里抵押出钱来。 问题一：如何安排资金效益最优？我们没公司，永安里抵押信用贷还是经营贷更好？光辉里全款抵押更合适吗？如何操作？ 问题二：永安南里现在挂6.9+，预计明年上半年能卖出去吗？ 问题三：您觉得光辉里怎么样？ 谢谢

回答：全款抵押走经营贷更合适，先找垫款公司过桥 上半年会回暖，问题不大 光辉里属于上车盘，户型都紧凑，得房率高，其中板楼户型比较方正。价格合适可以书

提问：房姐好，请教一下，现在如果说把房子贷款还清后抵押贷。大概能贷款到几成，房屋总价是如何确定的，贷款利率是多少，还款年限，以及审批的成功率如何？ 另外，个人如何进行房屋的抵押贷，有哪些途径，哪种会比较安全？ 多谢赐教

回答：4-5成， 利率每个银行不同，主要集中在6-8 一般10-20年，需要看你资质和政策的松紧也有关系，当下成功率高 通过经营贷需要公司包装，有专业机构帮助做，都是合规玩法

提问：房姐南三环的房子是否只有居住的价值？三年内有投资的价值吗？

回答：首先，南三环欠缺一个明确的定义。 南三环以北到南二环，南三环以南到十号线，十号线以南到南四环，都存在明显差异，如果选筹进行到细化的阶段，这三个不同的地段，要分开来算。 南三环优劣并存，不存在“只有居住的价值”。 玉林、开阳、西罗园、永外、方庄，二三环中间大多属于老地段和固化地段，相对居住投资都不太优。 十号线以北，草桥、角门、马家堡、宋家庄等地都有不错的居住投资相宜标的，但是更西侧的玉泉营和更东侧的成寿寺两侧，环境和地段价值又迅速下跌。 而南四环至十号线之间区域，由于地段的原有面貌不同，有例如公益西桥周边有平整的居住区，而马家楼、花乡、大红门肖村等地，要么环境混乱要么没有住宅，存在具体分化的差异。 在北京买房，宏观的分析作用是帮助你尽快缩小范围，快速对比选择； 最终的选筹，房姐建议一定要看每一套具体的房子本身

提问：我计划将广东东莞的万科棠樾双拼别墅卖了，目前贷款280万，2010年买的，贷款利率7折，目前看此房涨的不多，我想卖了，一直在犹豫，因为贷款利率低，不知道是否划算？我们夫妻都在深圳工作，小孩现在在国外读大一，深圳有2套房，如果东莞万科棠樾此套房卖了，想在北京买套学位房，小孩与我夫人都是北京户口，有票房，预算600万内，有什么小区可以推荐？另外领秀新硅谷楼盘怎么样？

回答：短期非刚需不建议直接持有学位房，政策变动风险较大 东莞的别墅可以出掉，长期看必然跑速大盘，利率的优惠是小事，资金成本机会成本浪费是大事 领秀新硅谷属于品质溢价盘，投资属性较弱，价格7左右可以考虑

提问：房姐好，如果用全款再抵押的话对于注册公司的期限是否有相应的要求，另外贷款的期限最长可以到20年吗？

回答：抵押贷的要求，是各个银行产品的要求。 有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。 取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。 最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。

提问：房姐老师你好，东三环的几个楼盘您觉得哪个更好？ 世茂宫园，圣世一品，首创喜瑞都。

回答：世茂宫园，圣世一品是一类楼盘，高档CEO公寓，独栋，缺乏小区环境，附近的交通缺少过渡，出门三环，进来直接是小巷。 世茂宫园对门的康莱德，其实在暗示你，世茂宫园是一个类酒店产品。 这类标的的特点是，往往开盘价很高，中间长期不涨，某个时间段又低于市场价，沉寂了N年后，可能某一天突然有补涨一段上去。 首创喜瑞都，比较典型的贵妇盘，有一定溢价，但是产品本身由于地段+品质属于【孤品】，所以有时不得不成为一些人的选择。

提问：房姐你好，近期想投资100-200，看中了崇礼的太舞小镇三期南山里公寓，觉得规划好，北京高铁1到达，即投资也可以休闲自用，就是单价太贵32000\/平，您觉得合适吗？或者北京周边有否其他适合这个价位投资的房产，目前望京有自住一房

回答：这个价格大概率被割，我们买房，其实是买的「大城市的土地住房」。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点，这就决定一个城市的有效范围其实是有限的，对于像怀柔密云崇礼这些地方来说，至少在5年内不可能成为「北京城」的一部分，也就不具备真实的需求，不具备「大城市土地」的价值，只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博

提问：请问望京阜通站附近的老小区，望花路西里和东里，房姐怎么看待以后的涨幅空间？小区房价一直不高，请问自住的两居室有必要继续持有吗？目前纠结是置换大三居，还是保留再抵押贷款入二套，谢谢！

回答：阜通商业比较丰富，物业较少，值得看的地方在望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 如果资金没问题，不置换，直接抵押入

提问：房姐好：本人北京两套，均在天通苑（天通苑北二区一套无电梯166平，中苑一套148平），天津一套在天津南站150平 。请问天津南站有空间吗？我计划把天津南站的卖了，再加上手里的子弹大约350个，在天通苑再买一套，这个计划可以吗？如果在天通苑买，北二区北厅电梯两居109平总价427万，北二通透电梯三居147平总价580万，东二200平顶层无电梯复式550万考虑投资哪个可买？望都新地有无电梯顶层137三居总价450万，和同户型无电梯四层总价500万。以上总价含中介费，税金等所有费用。我该怎么办？谢谢

回答：天津南卖掉，入tty思路没问题 在 东二200和北二通透电梯三居147之间选，两个性价比差不错 先谈下价格，谁的降幅大选谁，另外东二200流动性会略差点，理论上价格也更好谈

提问：房姐你好，sfsd，首付预算180w内，买个两居，主要自住期望保值。目前主要考虑的是：霍营地铁旗胜家园，首付178左右；褡裢坡地铁福盈家园，首付165左右。 麻烦房姐帮忙点评下这两个盘。首付预算180w内的两居房姐有什么推荐吗？

回答：你好，自住需要结合你的生活圈。 旗胜家园属于两限房，交易会产生差额出让金，如果综合单价在4万左右，可以考虑入手。 褡裢坡不如常营，不如青年路，五环出头的中间地段。你这个首付可以买到常营次新，双井老破大了。

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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