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提问：房姐好，近日看了四惠\/四惠东附近：（1）都会华庭1\/20层，150平东南向三居，2001年；（2）城市广场24\/26层，199平东南向四居，96年；（3）城市广场4\/26层，165平东南向三居，95年，采光部分遮挡，精装修；（4）白领家园14\/16层，109平南北通透板楼二居，05年。感觉白领盘楼型户型尚可，但像被快速路地铁线京包线半包围且离商圈稍远，现代城市生态显欠。请教，这几个标的您从专业视角如何评价，有值得筛选的吗，如可选的话四选一哪个性价比略好 ，盼复。多谢！
回答：都会华庭是城市广场二期，偶尔有出便宜的。 城市广场是一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。 白领家园已经位于四惠东和高碑店之间，地理位置略显角落，优点是板楼，在甘露园地区，朝阳园，丽景馨居，甘露晴苑，都市经典家园包括兴隆家园，基本都是塔楼，板楼具有对比优势。 参考山水文园 东恒3期等楼盘也是同样的原理。 楼盘信息不足。 都会华庭和白领家园略安全一些。
提问：房姐好！家庭在京一套房，京外2套房。女儿刚工作可以STSD买房，现在双井租房，未来是否在京工作不定。有300W，考虑女儿刚需和家庭投资结合，想在CBD，双井，或大望路，或朝阳公园等朝阳买套房，请问该如何选择？
回答：可以看总价800内的盘，洼地主要在朝阳公园一带，清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园，再有就是朝阳无限周边同类物业，例如国美城
提问：你好，我是60 后，想改善住房，最近刚刚卖完一处西三旗房子，想换大的，看到珠光御景西苑楼盘单价39700，158平米，620w，毛坯房。楼盘在丰台区长辛店这边帮忙看看这个楼盘怎么样？给点评一下，以后有空间吗？或给个好的推荐，谢谢啦
回答：选筹边界： 北到天通苑； 东北来广营，酒仙桥； 东到常营，管庄； 东南十里河； 南边宋家庄； 西南大兴线，丰台站； 西面正常不过东二环。 投资不要超过这个选筹边界。 长辛店属于涨幅非常弱的补张区，利好刺激非常少。
提问：房姐老师，望京圣馨大地这个小区品质怎么样啊？西向高层两居多好价格能入？
回答：品质普通，小区环境不算差，但由于塔楼结构和密度容积率问题，被市场略微歧视。 价格合适依然可以淘。 朝西可以淘，但是两居很少有好价格。 好价格基本在150㎡往上。
提问：房姐您好。自住tty北二区150平，无贷款。评估500以上。手里有50万现金，想抵押贷买西城，看了几个广外2000年以后的，单间已经400左右了。网上传言要东西城合并中央区，这样是否买了单间，也没接盘了？有什么合适的建议吗？
回答：东西城的房产，学票属性已经大于房产属性 可以认为就是买入学票，可以看之前的回答，合并我认为不是好事。 如果投资不建议买，刚需选择自己能承受的风险范围
提问：美丽的房姐您好～ 买了紫金新干线的新房,想使用组合贷的方式,但是开发商不帮忙办理贷款, 1、我公积金缴纳3年,只能贷款30w,是否值得多花两个月时间和中介费办理公积金 2、房姐有代办公积金的中介推荐吗? 3、房姐您知道的渠道办理公积金中介费是多少钱?
回答：公积金只有30万，不值得折腾 公积金年限可能只有20年，建议去公积金先咨询下吧，若贷款年限太短，就直接商贷。 公积金没有代办的中介推荐
提问：海淀区北安河回迁房地铁16号线总站位置想留三套90平米，还有3套小面积每平米4万元变现了。请问这样是否合理。假如变现在哪适合投资买房。
回答：4万的价格变现合理，投资需要看子弹数 500内看常营次新 500-600看下tty大户型 800以上看双井或望京
提问：房姐好，目前居住在西三环万寿路和丰台交界处居住。持有400万，问题如下：不想让400万贬值，想买个海淀的房子，兼具保值增值（长期看）的作用即可。另外孩子在海淀私立小学一年级，想买房让孩子转到公立小学（目前还不知通过买房能否转学成功），现在比较迷茫，要是买个，房价太贵，孩子转学成功还行，转学不成功，基本就是高位接盘，短期不一定能增值。您有什么建议，我想在西三环或者西四环买一个小房子，目前不居住，用来出租，也可以总价提高到500万，我可以贷款。另外，我在北京没有房产（从来没买过），在外地有贷款。我在北京的个房子是不是需要谨慎一点？另外也可以西城买房？别受我的思路限制。谢谢您
回答：如果学区对你是刚需，就买小，不要在提高你的首付，承担风险 北京房产投资基本不看带学区，所以不能既要也要 西城风险更大不建议看，还是以海淀为主
提问：房姐好： 目前西城五路通一居+卧龙小区四居。因为孩子上学，爱人想把卧龙置换到北二环到北三环区域。目前卧龙有4.17的低息按揭550。 请问： 1.置换卧龙去掉低息大额贷款是否合理？ 2.卧龙180多平东南向大概多少价卖出合理？ 3.北二环到北三环区域总价1000左右，有什么楼盘推荐吗？二居三居都可，希望居住条件比卧龙好（老婆要求）。 4.置换后有子弹大概在800左右，哪种方式买合适呢？lihun？老人落户北京接力贷？还是全款抵押（单位原因不能jy贷）
回答：如果首付能筹够，保留低息贷款更合适 北二环几乎没有像样的房子， 非要选的话，雍和宫北面到和平西桥，柳芳一带可以淘一淘 价格是要看市场，先别着急挂，了解下小区价格，最近成交 优先老人落户，老人票尽早用，不行再lihun
提问：你好，在京有stsd资格，目前能提供400首付，弩一弩可到500，男友有一套天宫院的300的房子。想看8号线南段的改善型住房，看了熙悦林语 花语府 华侨城 芳源里。 问题一：同地段选新房还是旧房，芳源里老小区改善型值得入吗 问题二：选平层三室四室，还是叠拼 问题三：平层一楼带地下室和顶层带阁楼值得买吗？ 问题四：有必要把天宫院的房子卖了，追加首付减轻还款压力吗？ 另，刚刚提问付了8元，一时手滑把提问贴删除了……
回答：你好，既然是想改善，那就买新盘或者次新，老小区环境 物业 设施老化，居住舒适度不太高 这几个盘里更推荐华侨城 顶复更好 平层还是叠拼，看你自己的喜好 天宫院要不要出手，得房子具体信息，一般来说不建议出手。
提问：请问房姐，父母名下外地的房市场价大概130，抵押的话能贷出来多少钱？多少年？另外父母都退休了，他们的收入较少，影响贷款额么？可以他们办抵押贷款，我来还款么？抵押贷款是什么时候办理？买了房再去办还是先办抵押再去看房呀？谢谢房姐
回答：60-80万左右，年限要银行评估资质 在父母名下，你可以做接力贷，增加他们的还款能力 先看好标的，垫资，全款，抵押
提问：海淀的学区现在入手合适吗？
回答：海淀学区划片风险挺大的，选筹的难度加大。 需要匹配自身财力+孩子条件+学校评估 如果需要入手学区，可以加我们工作人员预约的选筹专家
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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北京房姐2020-04-01 10:05:34
