我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐你好，夫妻名下海淀区双榆树附近一套小房自住，价值约600，无贷款；父母名下海淀双榆树同小区一套自助，价值约900，无贷款；此外，夫妻名下还有海淀美林花园一套，价值约1100，贷款200，目前对外出租。家庭税后月入5w，手头现金100w。父母还有二套房的资格，想利用抵押等方式再投资一套，请教房姐该如何操作。谢谢

回答：建议抵押掉你们名下两套，差不多能有900左右资金+手中100，父母的保留降低他们的负债率，为后期再抵押留下空间 父母的二套名额趁早使用 你们房产配置过于集中海淀，有一定风险，再投资向东边看 如果想做防守型资产淘下双井大面积，做进攻型资产 淘望京片区次新盘

提问：房姐，请问怎么样判断一个房产号的内容靠不靠谱？

回答：看他能不能讲细节？ 房产的靠谱程度和实操经验成正比。 代持是什么逻辑 砍价怎么砍 哪些工作需要提前做风控 能不能手写合同？ 怎么一步步跪银行？ 不同房产的贷款资质金融能力怎么样？ 怎么算综合利率，现金率？ 法拍套路怎么样运作的？ 踩盘是怎么踩的？ 一天怎么看到20套房？ 怎么和中介打交道? 卖房怎么卖？有什么套路？ ...... 我们看的大多数房产号，应该叫做“房地产评论”

提问：太阳宫地区，140至150平米左右，总价控制在1300万以内，有合适的盘推荐吗？这个区域不考虑学区的话，作为改善型，是否合适？谢谢

回答：太阳宫9万的肯定不考虑 7万左右是理想价格，火星 金星自住都没问题， 兼顾投资的话7万左右的土星园次新略好点

提问：亲爱的房姐好～～我在外地工作，想把集体户口落户，在北京买房sfsd，近期不自住，主要关注保值和租售比（但也有可能后几年回去自住。）目前子弹160，对望京，酒仙桥，常营管庄，整体东边比较熟悉，求指导看哪些小区，怎么选，比如北向的房子可以买吗？ 东大桥东三环附近老破小公房，80年代都算较新的了，70年代房子居多，应该不好贷款吧？ 另外看了酒仙桥飘home，高家园，惠新西街老破小，北京新天地等，次新的一居房姐说不建议买？但是想请教一下，既然大家年轻都只买得起一居，不就是说明不断会有年轻人接盘吗？还是说老破小想办法找接近90年代的，求指点哈～

回答：160 能看300+的标的 主要淘潘家园，十里堡板块 例如 十里堡北里 紧凑两居还是没问题的，还有京棉新城也可以淘 一居上车盘潜力有限，接盘只代表有流动性不代表潜力

提问：房姐你好：本人全款，选择西四环的北京印象小区170平三居，单价7.5万。请您分析下北京印象小区品质如何，单价7.5是否可以出手，谢谢

回答：03年的楼盘，主推大三居，采光还不错 小区整体设计不太好，很多都是全北朝向，大部分租赁和办公用 7.5价格一般，不笋盘

提问：房姐安！首房首贷，200万左右首付，计划买400+的房子，投资为主，通州北关北2010年以后的房子和常营附近次新房，您觉得哪里更合适？或您帮忙推荐下其他区域，感谢！

回答：首先计划中的预估有偏差。 200万首付做好全套的操作，可以买到460-500万的房子。 通州北关，大多数存量房有一定溢价，再者评估有可能不足，导致降低，贷款不足，贷款不足进一步降低。 二者对比，常营板块次新更好。

提问：房姐好，看了昨天购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？

回答：所以没推荐你买老破小。 如果你有5000万，用500万博一把，即是没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。

提问：请教房姐老师，写简历的话要注意什么？

回答：简历分很多种，这里我们以最常见的初中级（50万以下）求职为例。 简历的核心，是争夺注意力。 查阅简历的人，大多不会花太多的时间看简历。90%的HR看一封简历可能只要2-10秒。 即使是我自己看，一开始能看一两，看过无数无效的简历后，也被迫也提高数量，一封简历也就扫几秒钟。 这里的几秒钟，指的是「眼」。如果我们能够从中获取感兴趣的内容，我们会继续看下去。 怎么获得注意力？ 有两点 1.内功修炼 简历本身的框架至关重要，你要能够明白工作本身的价值在哪里，你自己的价值在哪里？ 把最重要的内容放在前面：标题和内容，字号不同，是否加粗，颜色深浅。 「重点」如何描述，按照什么顺序提及？如何控制在一定字数以内？要有意识舍弃而不是堆砌。 尤其应届生，喜欢堆一大堆学习内容，参加活动，比赛记录。除非你从中挣了100万或者拉了1000个客户，否则HR只会觉得多余和幼稚。 把简历排版做好，审美不好就不要乱用设计个模板，整洁清爽就是加分项。 工作中有重大成果的，一定把成果写在最前面，甚至可以单列一个部分。 工作没有大成果但是公司好的，把公司标注清楚，你的上家平台就是你的敲门砖。 工作一般公司一般的，如果是名校出身，可以把学校靠前标清楚，如果工作三五年学校就别突出了。 如果工作一般公司一般学校也不好的，就要花心思了。 我们的第二点：外部情报 2.外部情报 外部情报，在于告诉我，你能为公司做什么？ 如果这份工作对你很重要，建议提前做好对公司的了解，如何了解，考察的是你的信息搜集能力，搜集以后哪些是对你有用的，是你的观察能力，最后讲一讲，你看过这些以后，你有什么想法，能为公司做什么，我怎么做到？ 一个人想要证明自己靠谱，绝不是「我会努力」「我可以学」之类三言两语的一厢情愿。 怎么了解并讲述一件事情，全程体现了你的思维水平，做事能力。 哪怕你没有名校名企，没有过惊天动力的案例，凭借诚意而有条不紊的显示，你的成功率比一般简历起码乘上10倍，薪水预期也完全不同。 最后，简历忌讳假大空，一定要真实。 套路再有心思，老板十年前都经历过了，早晚都会出事。 最重要的，一旦道心不正，人生永远难以大成。

提问：房姐听取之前建议，目前主要看十里堡附近房子 朝阳家园、城市广场和海华堂有几个房子在预算内，想请教这几个小区之间选择，有没有排序？

回答：朝阳嘉园与京棉新城在同一小区，但确是商品房，由两栋塔楼组成，单独的物业管理，楼道整洁不少，没有杂物，小广告也少很多，大概是由于户型面积较大且在小区南侧，距离朝阳路近有车声，距6号线略远，均价不到5万，以100平左右二居和140平左右三居为主，户型方正，厨房设计很奇葩，窗子都开在屋内，阳台都很大，是寻找大面积低单价房源的社区。 城市广场是一批外销公寓接近2000美金一平，港式开发塔楼得房率低小区小，所以一直折价，加上朝阳路这片距离地铁两端都有距离，所有略微尴尬，但爱这城和东恒时代的高价占位，说明区位本身还是撑得起加个，等到物业本身的歧视被清洗干净，会有一个价格的补涨反弹。 海华堂2008年的小区，小区由两栋33层高塔组成，3梯10户，楼体设计东北、西北两个方向的房屋都有倾斜角度，可能是考虑到大家采光做到雨露均沾，但现在看起来很怪异，整体以紧凑户型居多，户型结构中等，很多房屋又斜角，物业管理一般，均价5.88万元，距十里堡地铁站不到500米，两居三居均价差别不大，两居以单一东、西朝向为主，三居东南、西南朝向，可关注500万左右90平两居，130平5.5万以下单价适合全款再抵押方式购买。 这3个盘都还不错，具体看单个选筹价格区间再来定夺

提问：北京2套，子弹320，夫妻办公在海淀和东城，既考虑居住也考虑投资、考虑是三居，目前看到的比较理想的区域是惠新这块，除此之外，还有其他更好推荐的位置吗？另外总预算建议在多少呢？谢谢！

回答：可以看800左右的标的 惠新板块可以看，推荐 淘下罗马140平左右的户型，适合纯投资 如果愿意接受品质溢价可看看千鹤家园，注意避开1、2、3号楼由于临近北四环，有噪音污染

提问：远洋山水，145平米，现在有人要买，想置换成沁山水，要再投入300万，请问合适吗？目前远洋如鸡肋，不知如何处置？急，求助

回答：石景山是比较佛系的地段，国企根基，发展老而慢，以单位老房子居多。 一些次新盘溢价明显，8万左右的价格 ，要知道望京,双井等地也并不比这高 建议远洋早点出，如果投资就向东看

提问：您提到： 北京市场的天然情况是：90%的房子比合理价值更贵。 表现的结果是：45%的房子趋跌，45%趋平，10%上涨。 10%看上去很小，但你把几项基础的回避条件加上（学位，远郊，CEO，热门贵妇，区域陈独秀，上车溢价等），能买的大部分都在这个10%以内。 我的问题是1.东三环，四环有哪些属于10%，10号线沿线又有哪些呢？2.学位，远郊，CEO，区域陈独秀都好理解，热门贵妇不好理解，另外，最难的是，如何判断一个小区，一套房子是否上车溢价？能否举几个例子说明，因为那个房子最后都要落到每套房子上！3.通州的纯商品房，如东湾，融御等是否属于10%！谢谢房姐

回答：总价450万以内的上车盘，在挤压上涨。 原先单价总价不高的一些品质盘，在补涨； 一些先前涨幅落后的老破大，因为功能率的补充，在不涨。 10号线贯穿朝阳海淀丰台，海淀部分基本都有下跌。 万柳，泛海，金茂府都是热门贵妇。 判断一套房子的价值，只有笨办法： 大量的看房，踩盘，类似于进行对照组实验； 通过反复的比对，思考再比对矫正，从而不断接近正确的价值判断体系。 写《北京城市指南》之前，已看过1000多套京房，然而现在回头看当时写的，又会有很多的不满意。 郊区带北京两字的楼盘，需要谨慎。 与其叫北京东湾，叫通惠\/运河东湾更合适。 金融街还没有拿到证，从案场的消息来看，价格应该不低，户型的设计很拥挤，本质是得房率低，以及压缩面积压缩总价，拿到更多的客户选择。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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