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北京房价真降了:这些地方首付都跌没了!快学习这些技巧帮你避开

房姐谈楼市 2020-02-17 12:05:36

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:房姐好,北七家发展如何?华润的未来城市,单价6w,性价比如何?东坝和北七家相比,哪个发展空间更多?北京的东边和北边的新盘有比较推荐的新盘么?140平以上的

回答:北七家是逊色于天通苑的,而价格上反而比天通苑(大面积)更贵。 目前未来科学城带动的几个新盘,基本都没投资价值 东坝相比北七家要好,但也过了最佳投资时机 140+天通苑依然是好选择

 

提问:房姐你好,请教您对于一类经适房,要交10%网签价土地出让金的问题 1.目前有个一类经适房,中介反馈,业主去建委把房子比如1%份额转到孩子名下,这样房子就变成商品房了? 2. 由于孩子后续办理贷款过户不方便,所以孩子1%份额再转给业主,业主名下就一套房子,所以可以按照满五唯一商品房来卖,这样是满五唯一商品房么?真心没听过可以这么弄 3.这样操作,对于买家来说,有啥风险不? 谢谢您

回答:1.胡扯,这个中介可以拉黑了 2.不能 3.忽悠买家签约,签完了一切都是买家的责任,不能过户或者税费付不起是买家的责任,中介的责任是负责跑手续过户,买家自己卡住了导致手续无法进行是买家的责任。

 

提问:星姐,纯投资,二套,重点看了三个盘,东三环半苹果南区,95平两居,720;东南三环半中海香克林100平小三居,700;西南三环半万年花城90平两居,620,拟持有5年,如何选择,请指点还是有其他更好的选择!

回答:苹果南区有一定溢价,除了个别心头好一般不建议作为投资。 成寿寺这片的中海不建议选。 万年花城体量大,价格没有套利空间,评估操作不大,未来出手会面临大量竞品压价,削弱流动性。

 

提问:房姐你好,公园悦府的底商为何不建议投资?靠近地铁、周边目前还没有商超

回答:再细说一下为什么不建议买商铺 能买到的商铺,极大概率都不怎么样,好铺现金奶牛没人卖的。 影响商铺估值的因素很多宏观方面:商业综合体革命,电商、外卖平台技术变迁; 微观方面:沿街外铺还是社区内铺,商铺楼层差,未来新建商业体量分流,社区出入路线规划变更,社区人口消费能力,社区投资客多寡决定的入住率。商铺价值是客流量×客单价×周转频次,商铺租金由很多变量因素决定,不可确定性比起住宅大太多,一个变量改变就可能让商铺空关两年。 再看看核心商圈铺子租金涨幅的变更,衣饰品店的关张,暗合商铺一手市场价格的走弱。商铺交易的高额增值税打压了绝大部分交易需求,没有交易二手商铺价格升值速度缓慢。同时50%的抵押率导致商铺不是很好的信贷容器,也不是优秀的资产。

 

提问:房姐:子弹300w,未来计划定居成都 1.比较纠结是先买北京的房子还是先买成都的(成都还在涨,另外北京限制人口2300万,人口增长有限,像成都中心城市还有很大的潜力,北京感觉发展饱和了),买了北京的至少3年后才有资金购买成都(前提是房价不涨) 很是纠结先入手北京还是成都 2.北京房子还具备长期投资价值吗?已经是高点了 3.北京400w能买入的区域有那些呢 4.买新房合适还是二狗手

回答:北京这种超一线城市,房产供应一定是不足的,限制人口并不会影响发展,产业发展本就是更迭交替,北京一直是创新之都, 不存在饱和一说。 300+的资金建议北京,成都的价格并不低了,北京主看二手房。 主看 望京 朝阳cbd 双井

 

提问:去海外投资房产如何 比如东京或大阪

回答:日本房子多年不涨 不太建议,日本人口老龄化,通胀少 新生人口减少,未来接盘都是问题 只有租售比还可以

 

提问:房姐你好。目前在海淀区西四环内有一套两居自住,想在海淀区换一套三居,最好能照顾到小孩上学兼具投资,预算首付1000以内,请问颐慧佳园、亮丽园、国兴家园分别怎么样,值得入手吗?海淀区有没有什么推荐的盘?因为换房也属于二套,首付比例多少合适?有没有什么办法可以减少首付比例的?谢谢。

回答:海淀基本全都溢价,投资是不合适的 如果只看这一片 颐慧佳园和亮丽园可以选下筹,也可以考虑下四季青的郦城 二套用全款抵押依然可以做的5层左右首付

 

提问:我跟老公住在亦庄,想给老人从老家搬到北京周边来长期生活和养老。曾经考虑过张家口的原乡美利坚,密云的一些小区,昨天去看了首创新北京半岛,觉得距离和配套上会更好一些,离我们住的地方开车30分钟车程,未来还要通高铁,到亦庄7分钟。想给老人在新北京半岛买一个69平的高层两居。不知道这种给老人养老型购房的考虑是否靠谱?

回答:1.张家口的价值很低,二手房基本没有接盘侠。 我们买房,其实是买的大城市的土地住房。每一个城市都有自己的能量上限和分布特点,这就决定一个城市的有效范围其实是有限的,对于怀柔密云崇礼这些地方来说,至少在5年内不可能成为北京城的一部分,也就不具备真实的需求,不具备大城市土地的价值,只能是一小撮人的赌场。 即使是赌博,也是一个很不好的价格,北京5环边还有低单价的二手房。 新朋友可以多翻以前的回答,查看精华内容。 2.武清经过一轮爆炒之后没有任何买的必要,远郊区都要搬到城区范围。 自住是消费,自住可以是租房,投资是投资,而且是一个循环的链条,一步走错,后面全错。 3.不知道你们子弹多少?70以上建议继续入手北京上车盘,30-50左右天津海教园是更好的选择。 实在想跟老人住的近,租房是更好的选择。职业投资者大部分都是投住分离,子弹只用升值潜力最大的地方。

 

提问:房姐,这种卧室窗户是折角的户型应该折价多少来算,这种设计很多,但我怎么看怎么别扭,

回答:这里有两个折价因素,一个是采光面略小,一个是斜角。 斜角本身没有什么折价,这是为了扩展采光面的拼凑结果, 折半个窗户的价格。

 

提问:您好!北京大宁山庄1100万的别墅自住;望京利泽西园600万102平米两套大开间收租12000月;石景山商住一套月收租7000元价值245万一套老人住;燕郊福成84平米收租;重庆价值600万工抵房4套2年半后能出手;以上无贷款。今年广州330万入夏湾拿笋盘3年后养老有贷款200万,深圳龙岗冲动购入110万公寓有贷款54万。五棵松有单位住房。手中现金300万,年不定期需100~500万周转资金。 打算卖掉北京别墅、石景山公寓,望京收租贷年周转资金,重庆等能出手时换广州。深圳和燕郊还有亲戚房票。是买套总价高东边的,还是天通苑和东边各买一套?是卖旧买新?还是抵押贷先买新再伺机出旧?有没有合适的标的?

回答:为什么在大宁山庄自住呢?到市区尤其谈事情会很不方便。 利泽西园可以可以保留,等到下一波大涨行情出掉。 石景山商住可以尽快找机会除掉,因为总价不高,如果老人住的还行可以留着。 燕郊最好的出售时机是2016年底,目前业不缺资金,可以等北京大涨起来后卖掉。 重庆具体是哪套,为什么价值600? 从化1.3单价330万可不算是笋盘,任何公寓都不应该购买。 现在北京房产每月太大机会卖出,建议利泽抵押出来, 现金预计在300+300=600万 可以深圳南山首付200万买一套800左右的,北京首付400买一套900-1000左右的。都可以选到市中心不错的次新房,天通苑仅500-600左右。 你的资产较多,贷款笔数多,综合来看情况会略微复杂,所以最好是提前准备征信和流水,提前规划整体的选筹方案。

 

提问:房姐好,本人河北,女,名下老家有一无房本经适房,现自住。无工作。明年五月能有北京购房资格,手头能有 400资金最多450,想在房票下来后上车买房,不住,纯投资,租金养老。无工作所以没有偿还贷款能力,想全款购买。求推荐,求意见。

回答:还有投资价值的主看两居老公房 甜水园、金台路、十里堡、甘露园,石佛营等 预留一点资金做个装修提高租房溢价

 

提问:请问总价都是800 顶楼120平带阁楼 选未来科学城的未来金茂府还是孙河的天瑞宸章?未来哪个升值空间大?

回答:北京有数百个限竞房,但是真正有价值的,一只手数得过来。 金茂,向来是豪宅的定位,府系列,价格自然不会便宜。 所谓的限价,不等于便宜。 挂牌就贵50%,8折也要贵上20% 开发商并不是根据周边二手房来定价,一手和二手是2个市场。 很大程度上是由土拍决定价格,土拍本身可以高额溢价。 孙河也是溢价集中地,同样的单价望京更划算。 自住和投资2种逻辑,思路推翻重来。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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