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北京楼市回暖,是抄底的好时机吗?

房姐谈楼市 2020-02-16 11:05:49

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我是北京房姐,资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师,目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

 

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提问:请咨询淘宝法拍房的问题,请问法拍是购买后法院确判决过户吗?需要原来的房东配合吗,法拍房有什么风险?除出租,户口以外

回答:法拍最后凭判决过户,不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控,户口是相对容易查到的。 租约事实,债务关系,清场问题,是很难查清的。 原本是别人的猎物,被你截胡,也可能产生纠纷和对抗,比如对方已经做好租约证据链。

 

提问:房姐好,我看了一些您的文章,现在北京主城区陶房,五环内算主城区吗?还有哪些地块可以陶呢?还有郊区投资您说的天通苑,回龙观等郊区和金台路,石佛营,十里堡,望京这些地块比,哪一块更有涨价带来的收益会更高?郊区天通苑入手平米价格范围多大少合适?金台路和望京平米多少合适呢?

回答:现在北京属于精挑细选时代,不是哪一个版块闭眼买就赚。推荐的区域也是相对低估区,长期来看可以跑赢大盘。 不同区域和你的筹码相关 500万以内属于红海区,可选择东三至东五内的90后公房,00后老小区要细细挑选 TTY大面积低单价适合 3*200平+,4居+ ,总价 500-700万 朝阳望京酒仙桥等地适合7*100+,2居+ ,总价700-1000万 望京东 主要次新盘 ,望京 主看老破大

 

提问:房姐好,最近又看了挺多房子,有些疑问,通州乔庄新华大街片区算核心区吗?大兴黄村片区通州乔庄新华,同样楼龄户型的小区通州单价会贵1w多,这种情况是优选大兴么?通州核心区是比大兴核心区能级好很多吗?

回答:整个通州区,都不属于核心区。 一号线,六号线沿线的通州,属于新老通州。 都属于城郊结合部地段。 玉桥属于老通州城区,黄村是大兴线二流地段,枣园相对更好。 分析房子需要具体的房子信息具体的价格。

 

提问:房姐你好! 我现在情况是这样,孩子2026年上小学。有一套首套贷款的房子,96年的,市场价大概460万,有180万贷款没还。家庭税后年收入大约是90万,有100万现金,可能借到100万,公司明年上市,预计价值是220-310万之间,考虑锁定期,差不多是明年底能卖。 有几个问题想请教, 1.北京未来一年市场会变化很大么,现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱? 2.考虑自住,适当考虑学区,保值,我现在怎么操作比较合适,应该买哪些区域的哪些小区?

回答:建议你现在开始淘笋,年底降价盘非常多,现在基本处于北京的底部行情。 成交量也开始缓慢上升,不排除明年初会有一轮小行情。 孩子6年后才上小学,学区划片政策多变,不用这么早考虑学区,倾向入手一套望京领涨区次新盘。 推荐望京慧谷,宝星

 

提问:房姐老师好,请教一个工作上的问题。 您觉得一个人适合做副业吗?

回答:「要不要做副业?」 这个问题等同于之前的另一个问题: ——鸡蛋要不要放在一个篮子里? 从事任何工作,都是对你个人资源的统筹调配。 1.个人能力 3.时间精力 4.回报产出 技能树的不同,从根本上决定了每个人会选择什么样的工作。 学通信软件的,大概去会去写代码; 文科一本的,大概率做办公室小白领; 生物化学农业环境和各种看上去差不多的经管专业,除非进对口岗,一旦进入职场意味着得全部刷新,从0开始。 学软件,写代码,利用了现有的资源,得到了相对较高的收益,这就是最有效率的选择。 要不要选择副业? 这个问题,其实和之前我所讲的:「要不要分散投资?」 是同一个问题。 在大众投资的认知中,「鸡蛋不应该放在一个篮子里」这句话,历来被奉为圭臬,但事实并不是这样: 是拿写代码的加班工资,还是找个清闲工作,自己去接私活,完全取决于自己的在时间精力和回报产出上的平衡。 加班3小时,月薪10000+3000,工作8+3=11 不加班接私活,平均每天5小时但是还要1个小时协调准备,产出5000,8+5+1=14小时换来15000月薪。 往往是,以为多出来2小时换回来2000收入,其实用了3小时才换回来。 而强行扩充工作时间,又容易陷入工作本身的陷阱: 所谓副业,到底是我短期挣钱的手段,还是我长久的事业选择? 要知道,一天工作14个小时,接近一个普通人的极限,选择这个副业,你可能再也没有其他时间思考和学习。 除非这个所谓的「副业」,恰恰是你人生的「主业」,短期超额付出,未来回报巨大。 而那个一天工作8小时加班3小时,或者干脆一天只工作8小时的人,是否又为自己的未来预留了充足的精力和弹药? 计算自己的单位时间价值, 计算自己所做的事情能做多久,累积能产生多大的价值? 「你在选择一个机会的同时,也在放弃其他所有的机会。」 这个机会,是不是你人生最大的变现? 当篮子足够大的时候,鸡蛋就应该放在一个篮子里。 篮子太小,鸡蛋太多,你迟早要找到一个新的篮子来替代。 再合适的副业,都是你的过渡状态。 鸡蛋都有了,不怕没有篮子装。

 

提问:房姐你好! 考虑在东4.5内改善自住,大3+小3居,无通勤和学区的要求,现拟购入1套公园大道170左右小三居(2大2小住)+丽水嘉园110左右小三居(退休父母地铁公交方便),子弹1000准备挨个dyjy,名下房已清空但有以前的贷款记录,征信月供没问题。以上情况配置如何,也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小,或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850,2套3居只要在东4.5内即可,受累参谋,多谢。

回答:首选朝阳公园西门,到亮马桥这一带。总价略低,升值空间大的总价一般1000上下,次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园,也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵,涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全,小区支撑力较强,所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。

 

提问:房姐你好, 1、我在北京门头沟华润悦景湾有一套商住,目前卖的价格是我15年买的价格。如何处置比较好? 2、6月份在北苑天润福熙大道南区买了一套142的精装房 价格1200w。感觉买贵了、是否买贵了?怎么出手比较合适? 3、想把以上资产出售换别墅。以上房子什么时候出售比较好。 买哪里的别墅可以增值。感谢

回答:1. 商住尽早出手,不要持有 2. 北苑属于溢价区,我一直不推荐 3. 想投资,换别墅是错误想法 房产投资很重要,买前一定规划好,否则后期损失很大

 

提问:房姐好,目前住在海淀区西三环北路56号院60米两居室,因为孩子在花园桥附近上小学,所以计划在周边置换个小区环境好,楼龄较新,高层带电梯的小区。卖掉这套后首付能凑600万,月收入5万,现在考虑中海雅园,中海雅园是高层塔楼,楼层和户型好点的总价都在1000万以上,二套首付不够。关于中海雅园和周边其他小区推荐,以及首付和贷款方面有什么解决办法,请房姐指导,谢谢!

回答:别用二套资格买,直接全款抵押,找垫资公司配合,最多可以抵押7成,相当于首付3成。 自住可以选择中海雅园,原则上单价控制在7万内。

 

提问:今年“十一”黄金周北京房子卖得不好,新房仅网签190套,二手房网签41套,新房网签数据创2014年以来的新低。目前北京房市低迷的情况会持续多久

回答:金九银十都是对新房而言 北京早就进入存量市场,年底属于周期性走低很正常, 大概率明年3月后会回暖,这个阶段才是淘笋深挖的时机,等待你看到涨幅在进场也就晚了

 

提问:房姐好。想在朝阳入学区房,东西海溢价太高。看了西坝河北里,94年的两居,5层,没有小区和物业,单价6万。芍药居14号院,90年的,一居,小区物业和环境好点。这两个初中对应的是人大附朝分。望京的利泽西园,300出头的单间,对应的是陈经纶分校。想入个2居,但是没有400以下的。现状是抵押贷300,手里有100,总价不超过400的房子。如果从房子升值的空间和学区兼顾,您推荐哪个?

回答:总价400以下,淘带学区的2居非常难,笋盘一般出现在1000万以上。北京的1居室门槛费太高,之前分析过。 子弹400,建议买总价600万左右的2居。找垫资公司配合,全款买入,再做抵押。剩余子弹留着还月供即可。新手一般留足2年的月供。 在这个基础之上,再重新选筹。

 

提问:房姐您好,北京已婚,lp北京户口,在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子,有按揭,能卖220左右,还剩40万贷款。刚生了小孩,想改善一下居住环境,顺便考虑孩子上学的事,目前夫妻两人月收入共3w左右,手里有40左右。希望能给点建议。 1. 看了公园十七区的限价房,90平490左右,按二套买的话,首付都不够。中介说可以想办法做一套,但不一定能成。而且21年底才交房,这期间又得租房又得还房贷,压力也不小。 2. 保留现在机场的房,去燕郊看了嘉都,距离机场近,但是40年的产权,不限购,75首付,75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来,怕不好卖掉,也很麻烦。 或者房姐还有什么建议? 感恩

回答:机场附近的标的长期涨幅会跑输,可以出掉。 如果预估准确,220-40+40,220万首付,操作各方面得当,可以买到450-500万的标的。 限价房≠便宜。 顺义的房产和主城区有比较大的分割,建议回避。 公园十七区很贵。 你们完全不需要浪费钱买燕郊。 不管是首套还是二套,都可以贷足。

 

提问:房姐好,您之前说不建议用二套贷款,而是找垫资全款再抵押7成,相当于首付3成。想问下具体怎么操作,是找中介还是银行,需要有公司抵押还是个人就行,利息和贷款年限大概多少,谢谢!

回答:垫资找贷款中介,担保公司 当然,如果你的资质比较好,不需要包装,也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同,申请的产品也不同,一般推荐企业经营贷,20年 利率6%以内都可以接受。

 

很多人给我留言提问,房姐精力有限,无法一一解答。

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