我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：请咨询淘宝法拍房的问题，请问法拍是购买后法院确判决过户吗？需要原来的房东配合吗，法拍房有什么风险？除出租，户口以外

回答：法拍最后凭判决过户，不需要原来房东出面。 但是法拍房本身风险可能不可控，户口是相对容易查到的。 租约事实，债务关系，清场问题，是很难查清的。 原本是别人的猎物，被你截胡，也可能产生纠纷和对抗，比如对方已经做好租约证据链。

提问：房姐好，我看了一些您的文章，现在北京主城区陶房，五环内算主城区吗？还有哪些地块可以陶呢？还有郊区投资您说的天通苑，回龙观等郊区和金台路，石佛营，十里堡，望京这些地块比，哪一块更有涨价带来的会更高？郊区天通苑入手平米价格范围多大少合适？金台路和望京平米多少合适呢？

回答：现在北京属于精挑细选时代，不是哪一个版块闭眼买就赚。推荐的区域也是相对低估区，长期来看可以跑赢大盘。 不同区域和你的筹码相关 500万以内属于红海区，可选择东三至东五内的90后公房，00后老小区要细细挑选 TTY大面积低单价适合 3*200平+，4居+ ，总价 500-700万 朝阳望京酒仙桥等地适合7*100+，2居+ ，总价700-1000万 望京东 主要次新盘 ，望京 主看老破大

提问：房姐好，最近又看了挺多房子，有些疑问，通州乔庄新华大街片区算核心区吗？大兴黄村片区通州乔庄新华，同样楼龄户型的小区通州单价会贵1w多，这种情况是优选大兴么？通州核心区是比大兴核心区能级好很多吗？

回答：整个通州区，都不属于核心区。 一号线，六号线沿线的通州，属于新老通州。 都属于城郊结合部地段。 玉桥属于老通州城区，黄村是大兴线二流地段，枣园相对更好。 分析房子需要具体的房子信息具体的价格。

提问：房姐你好！ 我现在情况是这样，孩子2026年上小学。有一套首套贷款的房子，96年的，市场价大概460万，有180万贷款没还。家庭税后年收入大约是90万，有100万现金，可能借到100万，公司明年上市，预计价值是220-310万之间，考虑锁定期，差不多是明年底能卖。 有几个问题想请教， 1.北京未来一年市场会变化很大么，现在换房还是等到公司上市股票卖出的钱？ 2.考虑自住，适当考虑学区，保值，我现在怎么操作比较合适，应该买哪些区域的哪些小区？

回答：建议你现在开始淘笋，年底降价盘非常多，现在基本处于北京的底部行情。 成交量也开始缓慢上升，不排除明年初会有一轮小行情。 孩子6年后才上小学，学区划片政策多变，不用这么早考虑学区，倾向入手一套望京领涨区次新盘。 推荐望京慧谷，宝星

提问：房姐老师好，请教一个工作上的问题。 您觉得一个人适合做副业吗？

回答：「要不要做副业？」 这个问题等同于之前的另一个问题： ——鸡蛋要不要放在一个篮子里？ 从事任何工作，都是对你个人资源的统筹调配。 1.个人能力 3.时间精力 4.回报产出 技能树的不同，从根本上决定了每个人会选择什么样的工作。 学通信软件的，大概去会去写代码； 文科一本的，大概率做办公室小白领； 生物化学农业环境和各种看上去差不多的经管专业，除非进对口岗，一旦进入职场意味着得全部刷新，从0开始。 学软件，写代码，利用了现有的资源，得到了相对较高的，这就是最有效率的选择。 要不要选择副业？ 这个问题，其实和之前我所讲的：「要不要分散投资？」 是同一个问题。 在大众投资的认知中，「鸡蛋不应该放在一个篮子里」这句话，历来被奉为圭臬，但事实并不是这样： 是拿写代码的加班工资，还是找个清闲工作，自己去接私活，完全取决于自己的在时间精力和回报产出上的平衡。 加班3，月薪10000+3000，工作8+3=11 不加班接私活，平均每天5但是还要1个协调准备，产出5000，8+5+1=14换来15000月薪。 往往是，以为多出来2换回来2000收入，其实用了3才换回来。 而强行扩充工作时间，又容易陷入工作本身的陷阱： 所谓副业，到底是我短期挣钱的手段，还是我长久的事业选择？ 要知道，一天工作14个，接近一个普通人的极限，选择这个副业，你可能再也没有其他时间思考和学习。 除非这个所谓的「副业」，恰恰是你人生的「主业」，短期超额付出，未来回报巨大。 而那个一天工作8加班3，或者干脆一天只工作8的人，是否又为自己的未来预留了充足的精力和弹药？ 计算自己的单位时间价值， 计算自己所做的事情能做多久，累积能产生多大的价值？ 「你在选择一个机会的同时，也在放弃其他所有的机会。」 这个机会，是不是你人生的变现？ 当篮子足够大的时候，鸡蛋就应该放在一个篮子里。 篮子太小，鸡蛋太多，你迟早要找到一个新的篮子来替代。 再合适的副业，都是你的过渡状态。 鸡蛋都有了，不怕没有篮子装。

提问：房姐你好！ 考虑在东4.5内改善自住，大3+小3居，无通勤和学区的要求，现拟购入1套公园大道170左右小三居（2大2小住）+丽水嘉园110左右小三居（退休父母地铁公交方便），子弹1000准备挨个dyjy，名下房已清空但有以前的贷款记录，征信月供没问题。以上情况配置如何，也考虑过2套富力城小3居觉得预算下面积小，或有别的推荐预算2套一次性总价1500+850，2套3居只要在东4.5内即可，受累参谋，多谢。

回答：朝阳公园西门，到亮马桥这一带。总价略低，空间大的总价一般1000上下，次新丽水嘉园还不错 其次可选丽都花园，也可以看看老小区碧湖居清净明湖。 富力城自住品质已经下降了不少。 价格依然比较贵，涨幅已经提前透支了一部分。 由于1-4居产品齐全，小区支撑力较强，所以出现捡漏的机会也很少。 同品质的小区8万左右考虑勉强可以入手。

提问：房姐你好， 1、我在北京门头沟华润悦景湾有一套商住，目前卖的价格是我15年买的价格。如何处置比较好？ 2、6月份在北苑天润福熙大道南区买了一套142的精装房 价格1200w。感觉买贵了、是否买贵了？怎么出手比较合适？ 3、想把以上资产出售换别墅。以上房子什么时候出售比较好。 买哪里的别墅可以增值。感谢

回答：1. 商住尽早出手，不要持有 2. 北苑属于溢价区，我一直不推荐 3. 想投资，换别墅是错误想法 房产投资很重要，买前一定规划好，否则后期损失很大

提问：房姐好，目前住在海淀区西三环北路56号院60米两居室，因为孩子在花园桥附近上小学，所以计划在周边置换个小区环境好，楼龄较新，高层带电梯的小区。卖掉这套后首付能凑600万，月收入5万，现在考虑中海雅园，中海雅园是高层塔楼，楼层和户型好点的总价都在1000万以上，二套首付不够。关于中海雅园和周边其他小区推荐，以及首付和贷款方面有什么解决办法，请房姐指导，谢谢！

回答：别用二套资格买，直接全款抵押，找垫资公司配合，可以抵押7成，相当于首付3成。 自住可以选择中海雅园，原则上单价控制在7万内。

提问：今年“十一”黄金周北京房子卖得不好，新房仅网签190套，二手房网签41套，新房网签数据创2014年以来的新低。目前北京房市低迷的情况会持续多久

回答：金九银十都是对新房而言 北京早就进入存量市场，年底属于周期性走低很正常， 大概率明年3月后会回暖，这个阶段才是淘笋深挖的时机，等待你看到涨幅在进场也就晚了

提问：房姐好。想在朝阳入，东西海溢价太高。看了西坝河北里，94年的两居，5层，没有小区和物业，单价6万。芍药居14号院，90年的，一居，小区物业和环境好点。这两个初中对应的是人大附朝分。望京的利泽西园，300出头的单间，对应的是陈经纶分校。想入个2居，但是没有400以下的。现状是抵押贷300，手里有100，总价不超过400的房子。如果从房子的空间和学区兼顾，您推荐哪个？

回答：总价400以下，淘带学区的2居非常难，笋盘一般出现在1000万以上。北京的1居室门槛费太高，之前分析过。 子弹400，建议买总价600万左右的2居。找垫资公司配合，全款买入，再做抵押。剩余子弹留着还月供即可。新手一般留足2年的月供。 在这个基础之上，再重新选筹。

提问：房姐您好，北京已婚，lp北京户口，在机场工作。stsd在机场附近买了一套小房子，有按揭，能卖220左右，还剩40万贷款。刚生了小孩，想改善一下居住环境，顺便考虑孩子上学的事，目前夫妻两人月收入共3w左右，手里有40左右。希望能给点建议。 1. 看了公园十七区的限价房，90平490左右，按二套买的话，首付都不够。中介说可以想办法做一套，但不一定能成。而且21年底才交房，这期间又得租房又得还房贷，压力也不小。 2. 保留现在机场的房，去燕郊看了嘉都，距离机场近，但是40年的产权，不限购，75首付，75贷款。以后如果过几年孩子上学想换到北京来，怕不好卖掉，也很麻烦。 或者房姐还有什么建议？ 感恩

回答：机场附近的标的长期涨幅会跑输，可以出掉。 如果预估准确，220-40+40，220万首付，操作各方面得当，可以买到450-500万的标的。 限价房≠便宜。 顺义的房产和主城区有比较大的分割，建议回避。 公园十七区很贵。 你们完全不需要浪费钱买燕郊。 不管是首套还是二套，都可以贷足。

提问：房姐好，您之前说不建议用二套贷款，而是找垫资全款再抵押7成，相当于首付3成。想问下具体怎么操作，是找中介还是银行，需要有公司抵押还是个人就行，利息和贷款年限大概多少，谢谢！

回答：垫资找贷款中介，担保公司 当然，如果你的资质比较好，不需要包装，也可以自己去银行申请 利率根据你的资质不同，申请的产品也不同，一般推荐企业经营贷，20年 利率6%以内都可以接受。

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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