我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，以下为部分精选问答
提问：请问房姐，天鹅湾2居110平平层多少单价入值得垫资？垫资主要风险是是否有笋度对吧？谢谢
回答：天鹅湾是有轻微溢价，7w以内考虑 给你说下抵押的关键点 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 根据你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能程度控制时间，减少风险。
提问：亲爱的房姐，孩子明年上小学，从老北苑想还带朝阳学区的房子，首付预算500-600万，可还贷2.5万左右每月，换成2居或3居。想咨询： 1. 主要看了这两个学校的片区，嘉铭片区上陈经纶嘉铭小学，新北苑片区上朝阳外国语来广营分校的小学，这两片区哪个更合适，两个片区中的哪个小区更值得入手。计划孩子小学初中国内教育，到高中会去国际上学 2. 如果奔三居想增加首付，有什么办法，现在有中介和银行给4+3多贷80万10年还清，这种靠谱吗？ 选房关键期，期待房姐的指引。
回答：嘉铭片区好些，新北苑片区溢价较高 学区都是溢价盘没有保值属性，建议亲自跑盘看自己的喜好 4+3就是用的首付贷，算好自己的月供，问题不大
提问：抵押贷一定要经营公司吗？ 中介说可以办消费贷不用公司。
回答：抵押经营贷，原理是企业以房产作为抵押，贷款后用于企业经营。 所谓的小微企业贷款。 真正用于经营的是很少的，厂房抵押成数很低，真正的大头是住宅。 在消费贷被封口上限以后，抵押消费贷套上抵押经营贷的壳重新出现。 所谓的经营贷，是一个合规性的流程。 需要材料，不代表需要你真的去来办一家公司。 消费贷和房贷（抵押，按揭）是两回事。 消费贷额度也很低，单人上限80万。 过低的贷款把房产的净值冻结了。 大量的消费贷申请对于我征信的损伤很大，不利于后续的征信使用。 办公司壳不是事儿。
提问：房姐，您看好北京朝阳开春后的哪些板块阿，哈哈
回答：常营4万半老，5万次新； 朝青5-7万次新； 双井7万次新； 望京6万半老，7-8万次新。 东三环低单价低总价上车公房。
提问：向北京房姐提问 美丽房姐请评价下千鹤家园和华亭家园这两个小区，想入手三居或四居大面积，均价多少以内可以出手？有些人说这种紧邻四环边的盘不好，不好，大面积未来不好出手，号称是死盘，房姐怎么看？
回答：这两个盘都是大面积，6以内才考虑，大面积流动性会差一些，如果愿意长持流动性不是什么问题 其他的点不重要可以忽略
提问：房姐您好！家庭在北京现有两套住房，分别是丰台中粮万科假日风景C区134平三居和昌平住总万科金域华府一期99平两居，请问这两套房产潜力如何？有没有更好的置换建议？另父母已办理北京户口，有SFSD资质，想以他们的名义购买一套住房做投资，现有500万资金，比较看好中海望京府139平的四居，户型好，居住环境不错，紧邻即将开始建设的中关村朝阳园北区以及阿里新总部，产业配套可期，价格相比周边二手房有一定折价，不知道您怎么看这个楼盘？未来是否有较大的潜力？感谢！
回答：丰台中粮万科假日风景可以优化掉 可以看看双井、望京次新大面积三居 中海望京还不错，可以长持的楼盘，也要看你买入价
提问：房姐老师好，炫特家园西北一居室，和甘露园南里二区南向电梯两居，单价相同，投资角度，该选哪个？急盼回复，多谢
回答：从选筹大方向来看，甘露园两居更合适。 炫特一居有明显溢价。 甘露园南里的内部存在不同的价位价差，需要注意根据房产的实际情况估值，慎重选择。
提问：房姐大神好！我带着父母去银行办卡，人家都轻易不给开u盾，比如民生，中信，有的时候说没有u盾，有的说央行限制，请问如何破解？怎么能让银行给老人卡把u盾开了？
回答：办储蓄卡，理由是大笔存款，家里房子卖了需要存钱。 大额存取需要令牌或者U盾等密码器，就不用单独要求开U盾了。 很多时候是银行担心老人遇到诈骗，有U盾可以大额转账，然后老人去闹事。 储蓄卡先开可以开的银行。
提问：房姐，您好。 先介绍下本人状况：我与爱人各有外地房贷记录一次，北京无房，我外地户有北京5年社保个税，爱人北京集体户。目前孩子以爱人西城集体户在西城小学中，租住学校附近，为了孩子方便6年内不打算搬家，月租8500。现手头现金300，希望北京上车一套，买了直接出租，房租可抵付部分房贷，所以投资为主。 问题： 1、看哪一片哪些小区能在购房路上少走弯路？月供不超过1万5，总价多少的合适？ 2、如果考虑西城集体户被清理的风险，西城能有合适的吗？或者有东西城合并的预期看东城也可以？ 3、买房能否在房本只写我的名字，然后以网签提取爱人国管公积金余额？后续每月缴存额是否也能提取？以此保留爱人北京首套的资格。
回答：300首付可以朝阳或者丰台，看你对位置的需求 不建议看东西城 可以，都是家庭单位计算房票，你们可以先离婚，在用你的房票，可以保留另一个人
提问：房姐您好，北京现在五环左右得次新房和二三环老破小的单价差不多，五环的次新还有投资的价值吗？两者的涨幅未来会怎么样？ 谢谢指教！
回答：五环周边的地铁次新价值还是稳妥的。 刨去西五环石景山。 主要的点在看具体房子的价格。 当前价格明显溢价的五环次新，和三环低价（6万左右，90后）的老破小相比，老破小的涨幅会更稳定。
提问：美丽智慧的房姐，请问惠新西街老破大世纪嘉园等5.5均价四居1000万以内全下来，和亚运村老破大欧陆经典等5.5均价四居1300万以内全下来，哪个更值得入手？通勤相差不太多，不考虑使用学区，但是有学区加持空间是不是更好？
回答：世纪嘉园2000年的老大楼，不破，保养维护比较好 。欧陆经典在亚运村周围整体溢价，老破大不建议入手。 从价格上，我认为世纪嘉园值得更贵，选筹也最优先。具体也要结合你的选筹来看。
提问：房姐你好，我们首付180w，是刚结婚的小两口，西二旗和望京上班，最近在看房，主要在回龙观，天通苑，立水桥，请问哪个位置比较适合我们呢？为什么呢？请问年底是买入的好时机吗？我们是通过中介买房，请问网上和我爱我家哪个好呢，网上的中介费高一些，麻烦房姐解惑呀！
回答：再提高点首付看回龙观区域，180在那一片有点吃力 天通苑还是600左右总价的大面积有优势，不然不推荐 中介能提供的服务都差不多，谁便宜用谁
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。
知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。
知识星球内部文章：
《房产税为什么会导致房价上涨？》
《如何找笋盘 抵押贷全流程操作手册》
《干货！如何养出银行无法识破的流水？》
《新版征信被破解！离婚买房之路还能继续》
《信用卡年赚100万——赚钱全靠雕虫小道》
《用好信用卡 可以让你少奋斗10年》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《因为宏观调控，所以房价飞涨》
《深度剖析——为什么买100%会亏本？》
《99%的新区会失败 以鬼城收场》
《一小白变大神 炒房秘籍速成篇》
《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》
《成为职业炒家 如何保证每次买进都能大赚？》
《房子裂变具体操作手法：一变二，二变四》
《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》
《破限购全套代持手册+如何完美规避所有风险》
北京房姐2020-02-16 08:05:32
