我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐威武！ 同样200+顶层大复式，目前感觉回龙观明显比天通苑贵，不知道未来那个会跑赢？为什么？

回答：现在tty大面积依然有不错的性价比 简单说，大面积由于流动性原因，价格一直滞后于市场 这就给予了投资客套利的机会

提问：房姐，我看咱们星球很少有推石景山的房子，能说一说您对石景山的评价吗

回答：石景山可能是北京城六区里存在感，最不像城区的一个区。 石景山历史悠久，首钢和各种部委所在地，在90年代以前，尤其70年代前整个东二环外还处于无开发阶段时，北京的各项规划基本只有东西城海淀石景山。 历史上的「西倾」的程度多严重呢？ ——早期的地铁和交通规划，地图边界是西六环到东三环。 但是最近十多年来，石景山默默无为，首钢搬走后更是冷清，完全改为公园和打卡地而存在。 现在来看，以多个限竟房项目以及土拍导向进行概括，石景山的定位作用更接近于一个通勤的卫星城，可以说，是「北京西面的天通苑」。 天通苑过去依托5号线为东单国贸三元桥输送通勤人员，近些年更多的成为了望京的卫星城；石景山依靠最老的1号线，一东单王府井国贸(苹果园上车)，现在还有6号线延长等加持。 但是天通苑胜在离望京比较近，本身商业也还行，居住的人有城市体验。 石景山过去这些年，除了万达没有太多现代的商业场所，整体布局更像一些散落的村镇，八角以东的石景山路南边环境还算不错，但是苹果园古城一带比较诡异，夜晚路灯昏暗的街道，走过去有鬼城的感觉。 13年我住石景山的时候，体验了一把北京退休老头的生活一一每天是早市买菜，上班，中午万达附近吃饭，晚上要么老山跑步，要么依翠园撸串。 （石景山17年答过，不知道怎么没了）

提问：房姐威武！ 回龙观经适房2000年小区，6跃7复式，一层188平大四居，一层眼镜户型格局好，二层尖顶71平+31平露台，房本总面积259平，二层格局不好利用率低，房子距离地铁不到1km，属于小区最北侧的一排樓，北侧临市政小路有一些噪音。满五商品房，单价25000，纯投资，是否值得入手？谢谢

回答：回龙观和天通苑是物业产品和市场表现都非常相似的两个板块，也是很好的楼市对照观察组。 二层斜顶，就要看层高低于多少的部分不算面积，例如层高低于2.2米的一般不算面积，那么斜顶也是可以接受的。 价格首先要看小区

提问：房姐好，我在宋家庄有一套900-1000万的07年的房，当时纯投资的，现在对宋家庄没信心，您看是卖了另找房子投，还是等等，现在手上还有500万，谢谢！

回答：宋家庄未来是有潜力的，目前价格偏高。还是建议持有 如果现金流没问题，500万首付再看一套1000+的标的做为投资，也是不错选择

提问：梧桐人家104平全南向，470w，算笋么？

回答：2000年住总的公房小区，5万左右是正常价格。 104全南的三居户型比正常的南北要差，采光面和结构略微尴尬，我们成交过95平南北仅450万的。 这套104平报价485，而且不是满五，对于500以内来说，不是满五必须会折价。

提问：房姐好，请问 老破小值不值得买？优势在哪？其实更想问的，东西学区老破小，风险在哪？学区溢价？高单价？(利益相关，想东换朝)合并东西城后，将来东城会不会不让卖？ 老破小将来会腰斩？还是涨不过别人？亦或单价×面积=总价，均比不过别人。无人问津？ 从马丁那看，感觉SH老破小市场更好一点，为什么？ 谢房姐。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 这也是为什么我在「北京的楼市陷阱」里讲，不要买远郊老破小。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 回到我们的问题，东西城的老公房，本质上是高价学票+老公房，部分学票的价格甚至超过房子本身。 第二，东西城本身人口不够，加上接下来是坚壁清野的地区，风险很大。 第三，东西城老公房，大部分年代较老，品相不佳，好一点就会加上两点的价格，性价比再次降低。 如我们开头讲的，老公房能不能买，除了看地段，还要看价格的性价比。 东西城老公房，当前价格上性价比很低，地段价值在不断破损。 真正有价值的老公房，集中在东三环到东五环沿线，具体价值高低还要根据房子本身情况评估。 上海的老破小普遍比北京更紧凑，面积更小，更容易上车。 建议一次提问一个问题，提问的过程就是梳理自己逻辑的过程，揉成一团原因是思路没有捋清楚。

提问：房姐你好，信用卡怎样才能提额

回答：多刷多消费，pos大法也可以使用，偶尔做一下分期 如果资质不错建议带上证明直接银行办高端卡，一般额度都比较高

提问：房姐您好！我上周晕乎乎以比本小区价还低出40万卖了亦庄的房子，还给了客户8个月周期。现在买房才发现很多房主觉得8个月付款周期太久不降价。您觉得要等到什么时候买合适。是不是不降价也要年前尽快买到啊。目前有700左右，未来孩子自住可能性大。租也有可能。倾向小区品质好户型好朝向不要北，可以一居。目前看过东城圣世一品，富力城，朝阳公园板块，哪个小区空间多呢？富力我比较熟悉，的确如您所说居住品质下降啦。那麻烦评价一下圣世一品值的买吗，目前有740万90平。朝阳公园板块您推荐哪个小区？或者您觉得好的小区请推荐，问题较多，谢谢您解答！

回答：买房尽量5月之前 如果考虑，品质上就会有所下降 朝阳公园附近价值洼地集中在：清境明湖一类的公寓，南边的丽景家园。 十里堡海华堂偶尔也有不错的，再有就是朝阳无限周边同类物业

提问：房姐你好，请问在东三环东四环之间淘老公房，楼龄如何选择？比如三环三元桥附近的霞光里86年左右，以及四环外十里堡北里94年左右，面积总价相差不大，户型十里堡好一点，选择哪个更合适？在地段、楼龄和户型间如何平衡？

回答：要看具体的选筹，楼层 单价 户型 装修 等等 十里堡北里是8090年的老公房，在周围明显溢价的，小区干净，是这一片最贵的老公房社区，加上进出开车其实不便，不是很适合投资。 三元桥本身位置很好，但都有一个缺少外界联通的缺点。 一般是淘三元桥以南，通惠河以北的东三环。

提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢

回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。

提问：房姐您好，请问九龙花园怎么样？是否有溢价？预算800万以内，有二胎，因此想买个在东边宜居，性价比高的小三居，请帮忙推荐一下，谢谢。

回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 九龙花园是双井典型的老破大标的。当然九龙花园的物业类型比较复杂，不同楼不同房源之间本身存在价格的差异。 这个小区的选筹主要在150平以上大面积，今天依旧可以找到5万左右不到的标的，而小户型则价格在6万以上了，性价比就一般了。 若是能淘到单价4.5左右的标地，可以入手。

提问：房姐您好。SFSD首付200，夫妻均非京籍社保地丰台和西城，如果考虑未来小孩在北京上学，似乎只能选择丰台和西城，西城不考虑，那么只能选择丰台老破小，现在主要看的北大地5-6万老公房以及丽泽6万多的商品房或经适房，这两个地儿附近学校多小孩应该有学上，您觉得是否值得？ 还有一套方案，就是北京这边在你常提的朝阳东四环附近+回天里找合适房源，然后把老家合肥县城的房卖100，用妻天津房票在天津市区买个老破小给小孩取得学籍后直接在天津上学（可规避无京户的高考风险）？ 我和妻都有北京房票，但限于资金有限只够买一套，是否还有必要lh去保留另一张房票？

回答：从你们现情况和资金来看，朝阳东四环附近+回天里找合适房源 更合适 保留的好处就是为未来留可能性。就看你们未来有无计划

提问：女票二套买的房子，贷款100万，总价300万。 我首套要买，是把她的房子二抵还是还清后一抵合适？ 一抵利息一般多少？二抵一般利息可做到多少，有没有推荐的银行？

回答：只剩100可以还清再一抵押 利息一般4-6，要看你的资质和贷款年限。 银行建议自己跑一下，每个人情况不一样

提问：房姐，您好。看了您之前的问题回复贴，感觉您比较看好WJ区域。 WJ的发展势头也确实还行，但是我有个疑惑，那边的房子供给体量确实也不算小数了啊。 按照物以稀为贵的原则，那边这么大供应体量，未来能多少空间怕是也难说吧？ 我在上地13号线新开清河站有套2居，从目前租售比来看，确实不比望京。但是如果换房的话，各种手续税费一起加来，利润空间就快挤掉了。 您从投资角度看，建议值得这样置换么？

回答：整个望京内部，其实可以开发的地块不多了。 除了望京西，但又因为交通不变，所以还需要重新打造配套的体系。 但望京价格仍然不高。 在望京的地段价值远远大于上地西二旗的情况下，互联网的聚焦，结果是进一步抬升望京的利润。 望京不是单一产业区，上地西二旗只有互联网。没有互联网进驻之前，望京也是北京不多的产住结合，商业发达的地段，足以支撑今天的价格。 所以，即使互联网再次流动，距离吐掉利润，还有很长的路。 望京北面，来广营一带还是光秃秃空地，上地西二旗已满。 两者未来的预期空间不是一个量级。 需要注意的是，来广营一带大部分楼盘是有溢价的，尽量回避望京8\/9万以上的溢价或者CEO盘即可。 阿里总部搬北京这次，的，反而不一定是望京。 望京内部的住宅产业也是分化巨大，以地铁站划分比较清楚： 望京南：以淘老破大最适合，商业配套交通都不错，不是但足够成数； 阜通：商业更丰富，物业较少，望花路等社区淘老破小，望京新城，都市海岸等老破大； 望京：望京最成熟的内部区域，老破大较多，属于稳妥的选择； 望京东：地铁口没有盘，主要在soho四周，其中橄榄城国风北京等属于溢价，宝星，慧谷等次新房存在淘笋机会，soho周围也是目前望京最繁华的综合区域； 东湖渠：安静适合住家，商业配套等及格，以西面几个次新楼盘为标杆存在淘笋机会，利泽等老小区偶尔会出老破大存在机会。 望京西：断头路，主干道堵塞，回迁老小区居多，属于较差区域； 还有一个没有地铁的小区域：四元桥的望京桥至宜家一带，大多是2003后的老破大，目前有大片空地闲置或者作为公园，与东三环，太阳宫等区域的连接作用尚未发挥，未来可能存在一定区域质变的因素。 所以望京建仓的难度也不小。 一直不鼓励置换，更倾向抵押再入手一套望京。 一定要置换的话，只有在淘到望京8-9折的确定的笋盘才考虑。

提问：房姐，顺义马坡拆迁户，父母（退休）名下三套300出头的房子，考虑卖一套。本人无房无贷无公积金，夫妻月入16K。孩子明年上幼儿园，想为孩子上小学购入一套。顺义城区所谓的，均价4.5万，值不值得？还是可以市中心的更有价值。是买大直接住，还是买小占学位另租房划算。马坡今后发展空间怎样？

回答：顺义的房价普遍4万多，起手的价格比较高； 加上北京的内卷化，孙河，来广营的开发，人口进一步缩小范围，脱离顺义。 顺义房产未来的接盘人群存在一定风险性。 目前投注分离更合适

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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