我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐好，我们现在手头有550-600首付，置换，需卖一个小两居，甘露园附近。我们现在孩子十个多月，想换一个综合各方面都还可以的房子。目前初步确定在东四环附近，您有哪些小区可以推荐呢？至少两居，85 平以上。

回答：你好，子弹600，选筹范围非常大，望京。 望京的主要开发时间在2000年前后。 当时流行大型的塔楼建筑，所以你能看到望京西园一二三四区，以及一些当时的刚需住宅小区，望京西一片，基本都被高塔填满。 随着外企入住，不部分较为高档的小区开始有一些低密度的板楼出现，主要是宝星，慧谷，大西洋，果岭里等小区，相对品质高一两个档次。 剩下也有非常多的公房社区，花家地，利泽西园，南湖，夹杂着苏式六层板楼和90年代的老塔楼。 望京整体不是很便宜 追求品质盘的如果有低价可以考虑，比如融科橄榄城8万 稳妥的，华鼎世家6万

提问：请美丽的房姐点评一下华樾北京这个项目 谢 谢

回答：华樾北京在善各庄，到望京不远不近 由于望京兴起，阿里总部设立在隔壁，给华樾带来了希望，定位对标望京府，价格对标橄榄城，在望京内环也就7.8万的当下，开到单价8万+。割韭菜嫌疑

提问：美丽的房姐您好～ 买了紫金新干线的新房,想使用组合贷的方式,但是开发商不帮忙办理贷款, 1、我公积金缴纳3年,只能贷款30w,是否值得多花两个月时间和中介费办理公积金 2、房姐有代办公积金的中介推荐吗? 3、房姐您知道的渠道办理公积金中介费是多少钱?

回答：公积金只有30万，不值得折腾 公积金年限可能只有20年，建议去公积金先咨询下吧，若贷款年限太短，就直接商贷。 公积金没有代办的中介推荐

提问：房姐你好，我目前在回龙观有一套小两居，有一辆京牌汽车，想考虑住房改善。目前看上顺义高丽营的万科望溪四居洋房（限竞房，据说黄城根小学分校和北京四中分校的学区），计划于2023-2028年用来自住。【1】不知道是否值得买？未来70%可能在朝阳区工作，30%可能在中关村附近工作。如果值得买确定买，需要付80%首付（约缺180w），【2】那么现在这套小两居是否现在就卖掉，似乎目前二手房存量高难卖，还是想办法贷出钱来交二套的首付更好？【3】如何用还有房贷的房子再贷出钱来呢？我没找到你的抵押贷操作手册文章呢

回答：自住改善没问题 现阶段建议抵押出来 抵押可以看精华文章，有流程说明并不复杂， 关键是要找到靠谱的中介

提问：房姐您好，目前是在看总款300万左右的房子，首付能拿150这样。通勤上车保值增值多重目的，中关村上班。 1同价位安贞西里和胜古北里的话，选哪个比较好呢？ 2. 西红门、新宫可以买到相对大一些的房子，和安贞的比，从保值增值的角度您推荐哪里呢？ 感谢。

回答：安贞这个片区有几个共同特点： 受亚运村余波影响，部分有点贵； 整体交通一般，左右安华和惠新西街两个完胜； 生活配套少，公园多，周围大厦驻京办多商业少，基本要到惠新西街一侧进行。 国典华园这种05年左右的小区好在绿化不错，在老房子周围也算稀缺的改善产品，特别喜欢住这片儿的可以买单，缺点在于，没有特别优点。 投资上价格性价比更高的选择很多。 整个大兴线是同一类产品，纯粹的通勤居住板块。 区别在于，部分地区小区品质较好，商业配套；部分小区差，无配套。 西红门荟聚积累了很大的商业价值，西红门的本质还是商业配套齐全的居住区。 西红门板块略好，但是子弹150选择东三 东四环更好。

提问：房姐，我想向您请教一下。我的父母2000年左右买了西三旗桥边上的龙兴园南区，是一个复式的房子。现在他们岁数大了，小区没有电梯，他们也考虑想换一个有电梯的，哪怕小店的。最近由于我搬到了东四环，他们也想考虑要不要也跟着换一下比如风景线的房子。不过龙兴园南区这么多年了，房价不高，170多平米，总价下来也就600到头了。我想问问有必要换吗？还是说等等看看老小区会不会加装电梯或者等未开西三旗涨价了再说？谢谢。

回答：如果短期电梯无法加装可以考虑置换，怕错过，可以抵押再入一套 这一片像东润枫景，晶都国际，星城国际，风景线都还不错

提问：北京：昨天北京单日成交量破年度纪录，成交量从100—200多套，直接升至572套。 房姐老师，北京是回暖了？

回答：最近市场略有一些回暖迹象，回暖不一定是成交量所直接得出的结论。 北京市场回暖，可能是多方面因素的作用结果： 首要因素还是洼地填平，低价盘已经去化差不多了。 溢价盘，该吐的也吐出来了。 购买力，也积蓄很久了。 也很久没有好的一手项目入市了。 外地市场，比如深圳等，已经开始放松政策信号，进一步助推北京。 总之，建议北京的房子在明年年前买好。 时间不多，大家抓紧筹钱，准备贷款。

提问：房姐，听说西港的赌博业崩盘了？

回答：诈骗网T开始清场，线下场所开始回流。 网T清理其实是好事，网T行业相对独立，自力更生，对于当地经济的带动其实不大。 西港如果单纯依靠菠菜也很难发展起来，旅游，港口，金融才是可持续资源。 澳门菠菜税一年3000亿，西港只有不到5000万，差距太大。

提问：房姐你好，北京刚需首套房买甘露园的老破小可以吗，总价300万+ 两居，首付130万，担心等过个10年20年卖不出去啊，现在基本都是94年的房子了。

回答：老公房能不能买，关键看地段和价格的性价比。 老公房存在的基础，缺一不可： 1.上车需求的挤压 2.大量无法转移的人口 3.低总价，高得房率、得功能率 从这点上来说，基本只有北京和上海的老公房才有买入的价值基础。 广州由于上车容易挤压不强，且人口转移； 深圳城市年轻，年轻人口众多，且有大量低总价，得房率高的次新房上车盘。 老公房的价值，和上车需求紧密相连。 「买到」，也是需要付钱的商品。 老公房可以帮助北漂沪漂脱离小户型一居室新房的收割，以极低的额外代价买入可以长久居住的市中心两居老房子。 为什么是市中心？ 因为人口密集，即使城市人口迁移也是漫长的过程，市中心的老公房有长久的居住价值，稳定，出租从不缺租客，买卖从不缺下家。 脱离了人口稳定密集的地区，老公房的价值迅速打折。 老破小的核心价值在于： 纯粹的面积 纯粹的居住属性 优质地段屌丝价格 北京最优质地段东三环的老破小大概6.5万，涨幅也一直能跟上大盘。

提问：你好房姐！我是深圳户籍，名下一套商品房，当年全款买入，市值500万，重庆一套，全款买入，市值200万。我老婆在老家一套，全款买入，市值100万；重庆一套，市值200万，办的按揭；她在北京已经有购房资格，以上住房都没有在居住。现在有可用资金500万。目前考虑投资再买房来把资金优化，实现资产保值增值，想了三个方案，请问如何操作购买和贷款方式会更加优化资产，1把深圳那套抵押贷款300万，再去北京按揭186万买套北京的；2深圳办理抵押，再卖套深圳的，再去北京全款买入一套再办理抵押；3之前全款买入的深圳和重庆各一套都办理抵押，再去深圳和北京各买一套。请指教，谢谢。

回答：的方案是深圳+北京各入一套。 深圳已经涨起来了，领涨区板块涨幅都在20%以上，二手房业主心里价位普遍抬升，不建议再追高。现在重点关注新盘，新盘价格涨幅不像二手这样快，备案—审批流程繁琐，导致部分新盘价格倒挂。 如果深圳能抢到新盘可以入手，没有抢到就暂时观望。 北京现在是淘笋的时机，市场已经回撤的差不多了，推荐的板块多淘一淘。 关于抵押，建议先咨询好渠道，等房子确定之后再加速办理，利率别超过7%，别让高成本资金在手里空转。

提问：房姐您好！北京户口SFSD，夫妻月收入3W-4W，自住父母名下海淀白堆子地铁口78年55平二居老破小可卖450W。一，如优先考虑自住（父母住附近增光路，每天帮接三年级儿子放学）投资次之，换房请问如何选筹。二，优先考虑投资，自住可与父母合住或附近租房解决，请问全市范围内如何选筹？叩谢！

回答：海淀首先不考虑，溢价太高 可以考虑 朝外到东大桥，金台路和朝阳公园附近，自住也能兼顾投资 目前未溢价区域也都集中在朝阳

提问：房姐好，像CBD高尔夫别墅这样的有投资价值吗？

回答：看着挺便宜，但是别墅的流动性极差 建议结合实际看房 有自住需求可以入手，目前在售价格很多也在4万+左右

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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