我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房解决方案。房产自媒体中敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
提问：房姐，您之前讲的卖房技巧，我翻了好久也没翻到，可否给个链接？
回答：#卖房实操技巧# 目前的楼市，肯定是低挂，低开高走，千万不要高开再降价低开的目的是尽量吸引到多的带看量，带看量多了，你才能适度涨价，有若干个客户来谈，你才有跳价的底气高挂，连看的人都没有，只能自娱自乐至于和中介打交道，姿态礼貌，经常寒暄，发发小，多说你辛苦了。 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂网上。 有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。
提问：房姐您好！家庭在北京现有两套住房，分别是丰台中粮万科假日风景C区134平三居和昌平住总万科金域华府一期99平两居，请问这两套房产潜力如何？有没有更好的置换建议？另父母已办理北京户口，有SFSD资质，想以他们的名义购买一套住房做投资，现有500万资金，比较看好中海望京府139平的四居，户型好，居住环境不错，紧邻即将开始建设的中关村朝阳园北区以及阿里新总部，产业配套可期，价格相比周边二手房有一定折价，不知道您怎么看这个楼盘？未来是否有较大的潜力？感谢！
回答：丰台中粮万科假日风景可以优化掉 可以看看双井、望京次新大面积三居 中海望京还不错，可以长持的楼盘，也要看你买入价
提问：提问: 房姐好，我首套首贷在香河，132平，65入手，目前均价1.2左右，总价158左右，贷款马上还清。 现在北京工作租房，有购房资格，目前手头大概120。想问下我这种情况，如果希望兼顾自住、上学、增值，选那几个区域踩盘，望推荐？老婆在互联网行业工作（工作区域一般在北边），有无具体的标的可以参考？。希望能上车两居或者三居 另外，昌平高教园区怎么样，是否值得购买？
回答：120的首付过低，建议抵押掉想喝房产，子弹填充到200+，全款抵押买，能买到总价400到500的房产 八里庄、甘露园，石佛营、十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河，主看这些区域老公房 昌平高教园超出了我们认为的价值区域，不推荐买
提问：房姐好，关于房龄和贷款问题向您请教，1、买15年以上房龄的房子按揭贷款银行是否就不容易审批了？从投资的角度，买多少年房龄的房子合适？ 2、如果自己开的公司，同时自己的工资也在这个公司发放，做经营贷或者消费贷，工资流水银行认可吗？
回答：15年没问题可贷款，北京普遍90年以后贷款都没有问题，北京很难说，次新普遍溢价，都是具体到标的，90以后都可以关注 没有问题的可以
提问：房姐，问了好久没回答，重复下！最近看房有点多，不知如何选择！请指点！拟贷款，总价控制在700内，不住，纯投资！您说东西海学区溢价，自己就不考虑了！看房情况，望京知语城90平南向两居700，东三环半苹果南区南向95平两居700，现代城138平东向三居730，东南三环半中海城100平南北三居700，文成建筑和晶城秀府南北100平两居700，西南三环半万年花城95平南北两居630，南向两居600，南北三居120平720，中海苏黎世家95平小三居620万！问题，从区域讲，望京、双井、成寿寺、首经贸及总部基地这几大板块，各有优缺点，优选哪啊？毕竟地段很重要，总部基地能否崛起？另外，上述筹码是否溢价？感谢
回答：如果总价在700，一般来说选筹比较理性的情况，对应到评估做足或者轻微超出，贷款贷足6成（多套房有7成）。 那么首付大约在300万左右，首先要看你的首付是否满足。 首开知语城，溢价，评估就不足。 苹果南区也是同样的问题。 如果是后现代城，那么从5万到7万不等都有，具体房源差异很大。 中海城环境，品质，地段都相对鸡肋，楼凤多。 文成建筑等盘都是单价超过地段对应的级别，如果不是自住一般7万多不考虑。 北京买房不能轻易讲地段，因为基本每个地段内部都有极大的落差。 不过有些地段差到可以排除，例如总部基地。 从列举的选筹来看，大部分都是溢价盘。
提问：房姐您好。本人2.5线房产总价值约1600万，贷款250万（5套门脸价值1250万，贷款200万；2套住宅价值350万，贷款50万），家庭年净现金流入约40万，北京工作满5年无购房，有北京工作居住证。请教您如何进行资产优化与在京投资。谢谢[抱拳]
回答：你好，有效信息太少 建议说说二线城市房产的具体信息，再做资产配置规划 租售比在5%以上的门脸可以保留 二线城市普遍新房癌多，房龄15年以上，非核心地段，未来空间小可以出手裂变。 北京投资子弹不同打法也不同： 1500万以上 蓝海 900-1500 性价比 600-900 脱离底层 400-600 红海市场 300-400 血海市场 300万以内 韭菜市场
提问：房姐请问我看了太阳宫附近的房子，金星园和uhn国际村，这两个小区那个入手比较好，主要是自住，希望保值，
回答：UNH的房子品质还可以，缺点是周围有点荒凉，整个太阳宫你都有点这个毛病也不用特别介意。 金星园自住也一样，也没问题 还可以看看土星园次新
提问：房姐威武！ 同样200+顶层大复式，目前感觉回龙观明显比天通苑贵，不知道未来那个会跑赢？为什么？
回答：现在tty大面积依然有不错的性价比 简单说，大面积由于流动性原因，价格一直滞后于市场 这就给予了投资客套利的机会
提问：新人首问，房姐好，深户，京户要在3月才能开始申请，我想要在北京和深圳各购入一套400万以下房产，首房首贷应该用在深圳还是北京？听闻深圳金融环境更宽松，是否深圳全款抵押，保留北京首房首贷
回答：你好，sfsd尽量用在北京，深圳的金融确实比北京更宽松，所以深圳二套资格能融资的方法也很多，甚至可以操作首付D。 深圳全款抵押，保留北京首房首贷可行。 如果能找到老手信贷员，可以试试贷款并发，2边同时首付3成入手，就更好了。
提问：你好，本人首套，亦庄上班，经开汀堂，禧瑞天著，和悦华锦。从学区，商圈，交通，保值角度哪个性价比较高。
回答：和悦华锦这几个属于基本配置，稳妥性强调。 如果在意居住品质，要看你的个人要求。 投资性价比的话，望京次新更有投资价值 建议投住分离
提问：房姐您好，我的情况是首房首贷，可支配现金130～150万左右，计划半年后买房，目标300万左右房子。 目前问题是：互联网公司背景，但新入职公司，收入证明只能开到1万1每月，而年终奖会以期权的方式发放，也无法提升月均流水。 平时会有一定零零散散兼职收入，父母也可以支持一些，还贷不是问题。请问该如何做流水呢？如其他攻略贴所言，请他人转账备注咨询费或者奖金是否可行？ 精华区关于流水的理念我已经看懂了，具体操作上还要再请教您。感激～
回答：以下详细介绍下如何正确地养流水，包括如何养工资流水，年终奖流水，房租流水等。 首先，选择什么银行卡养比较好？ 目前实际操作中，中信银行卡是符合“100%备注一致”、“无交易对手信息”这两项要求的。 招行流水版本众多，备注有时不一致，交易对手信息也会看到，可要求其不打出交易对手信息。 怎么转账？让非同姓亲属或朋友手机银行转账到你的中信银行或招商银行卡，写好备注，尽量同城卡，跨行没关系，工作时间内转账，固定日期，节假日提前，若A银行卡是工资卡，则换B银行卡做备用流水，以免搞花了A卡流水。 1.工资流水 工资流水转多少金额比较合理？ 根据单位性质、工作年限、贷款需求等确定。单位性质中，体制内的人士已被公认为数字不能开太高，银行类金融企业的金额也有较透明的标准，五百强企业则可以相对开较高金额，工作年限数十年后开到年薪百万也正常。 转账方以公司转账为；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息。 税后工资因为扣除了四险一金等，故需到分为，如15789.21元，避免取整数，如16000元。 转账时务必备注：工资或代发工资。 2.租金流水 租金需要符合常理，建议先在网上上查询当地租金价格，略微上浮即可。切忌一次性转账，必须一个月或三个月转一次。租金和工资流水建议分开做在不同的银行卡养。贷款之前要准备一份房租租赁合同，以备检查。 3.奖金流水 相对固定日期转入，如季度奖、半年奖、年终奖、项目奖金等。 转账方以公司转账为；个人转账也可，后续打印银行流水时，尽量避免显示交易方信息，并且转账时务必备注：奖金或项目奖等。 银行一般要求提供近半年银行流水，所以养流水以6个月以上为，提前准备。 当天存入，当天或隔天取出，均视为无效流水，并且要做到多存少取，留有余额，以向银行展示自己“不缺钱”。 一份好流水，除了有利于贷款，甚至对办10万以上的信用卡都有极大的作用。
提问：您好！北京首套首贷，首付大概160。 男友在北边IT工作，我在亦庄。买龙泽回龙观的房子比较合适？还是洋桥西罗园的老房子比较合适？这个首付是不是也无法考虑学区了？没怎么太看过房子，不知道从何下手。另外，是不是应该春节前买入？
回答：一个北边一个南边，想折中点可以选择丰台或者朝阳 丰台可以选西罗园木樨园草桥，这一带老小区相对没有溢价，靠近地铁。 接受远一点的，从6号线往东到东四环石佛营十里堡青年路可以选，早高峰全程一。 以2000年后的商品房小区为例，老一点的6万，次新的应该7万内合适。 春节之前入手，现在降价房源多
北京房姐2020-02-11 02:45:34
