房天下 >   房产快讯   > 刘磊地产评论 >   正文

手机看新闻

澳洲公寓岌岌可危,冲击波开始波及投资者,为投资者敲响警钟

刘磊地产评论 2019-09-12 14:52:10

澳洲公寓风险加大并非空穴来风,之前诸多迹象都直指公寓投资风险。近期,受澳大利亚联邦、州/领地建筑部长委托,建筑行业专家Bronwyn Weir和澳洲前政府官员Peter Shergold共同撰写了《建筑业信心报告》,也称之为"Weir-Shergold报告"。

这份报告对解决澳洲建筑行业质量缺陷问题具有里程碑式的意义。但是,在接受澳洲广播公司采访时,Weir表示,考虑到目前问题的严重性,自己不会考虑购买新落成的公寓,对于那些想要购买公寓的人来说,选择房龄五年以上的公寓可能更为安全。

过去的二十年是澳洲公寓开发的繁荣期。当时,政府为公寓建设热潮取消了不少审批流程,并为建筑行业引入了私人认证制度。过去20-30年,在全国各地建造了数十万套公寓。这些现有的建筑存量就是问题。在过去15-20年的时间内,建筑行业普遍存在的不合规情况特别严重。这意味着有很多现有的建筑存量都存在缺陷。

悉尼Opal和Mascot塔楼因质量缺陷导致住户紧急撤离。这些事件的持续发酵意味着居民对目前的建筑行业"缺乏信心"。

12月24日,Opal Tower内部第10层附近的墙体传出断裂声音,导致附近3000居民紧急疏散。据《悉尼先驱晨报》报道,大厦位移了2毫米,导致很多公寓的门无法打开。
据《澳大利亚人报》2019年6月15日报道,澳大利亚悉尼内城区一栋名为Mascot Towers的高层公寓地基发生位移,随后楼体出现裂缝。有关人员表示,该建筑存在高度危险,需要紧急疏散楼内住户。

眼下购买期房/楼花真的是一个很棘手的主张

根据澳大利亚统计局(ABS)的数据,从2000年底到今年3月,全国已建成667,394套公寓或单元房(units)。

自2000年以来,新州新建公寓数量达到259,580套。研究报告指出,在调研的新州高层建筑中,97%的建筑物在多个地区至少存在一处缺陷,这些建筑大都建于2003年之后。该研究发现,最常见的缺陷类型是防水,其次是消防系统。

自2000年以来,维州新建公寓数量为174,896套。Griffith-Deakin的研究对2008年至2017年间建造的建筑物进行了调查。结果发现74%的建筑物存在缺陷。自2000年以来,昆士兰州新建公寓数量为143,704套。Griffith-Deakin的研究对2008年至2017年间建造的建筑物进行了调查,结果发现71%的建筑物存在缺陷。报告作者,迪肯大学教授Nicole Johnston表示,当发现缺陷时,它们通常是建筑物内的一个长期问题。

学不会,吃亏的总是投资者

此外,除了公寓本身的建筑质量问题之外,还有一个投资者需要特别注意的,那就是“转变理念”。很多国内投资者最爱套用的就是拿国内买房经验去澳洲买公寓。我想说那真不是一个概念,需转变啊。我们来看看,不了解行情的投资者会遇到哪些风险误区。

风险一:期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群,他们可以通过负扣税房地产投资(Negative Gearing)而谋求政府退税;而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题,因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

风险二:二次销售时间相对较长,公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分,公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右);特别是小户型公寓最滞销,如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。

风险三:公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此,银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓,更不是本地人的生活第一居所;比如,在墨尔本CBD居住的总计35万人中,绝大多数是外来人口,具有澳洲身份的本地人只有1.9万人而已;在海外人士无法购买二手房,那么这里的公寓未来打算出售给谁呢?

供过于求,再好的位置和项目结局殊途同归——下跌!

在QBE周日发布的《住房展望》预计,截止2020年6月的一年中,悉尼的房价将上涨月1.2%,墨尔本房价基本持平,原因是新建住宅供应过剩,尤其是公寓供应过剩。过于集中在高层住宅上,而提供就业的商业规划并不多,因此必将造成供过于求,CBD核心区域的空置率将上升,租金回报率将下降。

昆州以布里斯班的房价可能会回升。州府城市更便宜的房子将吸引更多的买家,价格增长预计将从2020/21年开始加速。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请点击“投诉”按钮。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈