从范围看，房价基本上已经被稳住了；然而，稳定不等于说房价一成不变，不但每天都有新的价格和经济形势，地区之间的价格和房价走向也并非整齐划一的；研判具体某个城市的房价走势，应该怎么做呢？
10月，新建商品住宅价格环比上涨的城市有64个，但在调控的干预下，新房定价机制受到诸多因素影响；且众所周知，房产溢价情况，还是要看二手房交易的情况；而且，二手房成交量占比已经市场过半，北京上海二手房市场成交占比已经超过市场总成交的80%。
10月二手房价14个城市环比下调，既包括北上广深等一线城市，也有前期上涨势头迅猛的石家庄、三亚等地方。据安居客的数据，二手房挂牌房源量也显著减少，10月环比下降12.4%，其中一线城市的新增房源量环比下降最为明显。
或许有人会说，涨100，跌50，还是涨了啊；也有人认为，环比跌了零点几个点，却不看到同比依旧是上涨的。其实，纠结这些并没有意义，房价总归是涨起来了；时光不可倒流，与其纠结过去，不如向前看，做预判，才是正确的对于房产财富的态度。
单看房价，可能无法构成一个未来预期的坐标，我们同时还要考虑成交量的影响；这样就会出现四种情况：
1.房价上涨，成交量下跌—这意味着可能该地区有价无市，未来房价难以坚挺；如果盲目在这样的区域购入房产，可谓“高价接盘”了。
2.房价上涨，成交量也上涨——价量齐升，刚刚过去的2017年的状况，大家应该记忆犹新；对于这样的情况，要看未来的预期，而且交易时买方承压大，典型的卖方市场。
3.房价下跌，成交量下跌——价量齐跌，市场萧条的典型表现；除非有提振措施出台的预期，否则并非是购入物美价廉的房子的机会。
4.房价下跌，成交量上涨—这是市场开始回暖的迹象，房价会随着成交而上涨；当然，这需要几个月的连续数据支撑，单看一个月并不能说明问题。遇到此种情况，就要研判房价上涨的因素，是外力（比如棚改货币化），还是真实的需求（经济形势好，人口密集流入）。
结合上面四种情况，我们来看此次二手房价格下行，就会对形势有了更为明晰的认识。
一线城市二手房价全部环比下行，成交量方面，10月深圳二手住宅成交量环比下滑23%，成交量创下近20月以来的值。北京链家数据，二手房实时成交量环比减少12.5%。上海方面，这个数据下行了11%左右，
一线城市价格敏感，受到关注较多，价格也比较敏感，稍有风吹草动就会起变化，这也是成为房价标杆的一个原因；只是四个一线城市比较特殊，有持续的人口支持，尽管显得萧条，房价依旧高于其他地方，且未来大幅下调的可能性不大。
其他城市的价量齐跌就不那么乐观了，比如杭州，10月杭州市区二手房成交量仅2892套，环比上月减少了438套，创了2014年来的同期新低，同比去年10月的7239套更是暴跌六成。10月南京二手房市场降温明显，成交量环比下降了17.9%。未来如果成交稳定，房价没有大幅波动时，也就是购房者的机会到来时。
而大连则出现了成交量下滑（10月下滑近12%）而二手房价微涨，典型的有价无市，预计未来房价承压严重，预期看空。对于这样的城市，要看成交量的影响什么时候传导在房价上，到那时房价就会比较“干”，可以去跟中介谈了。
综上，研判房价走势，我们之前说了太多政策和市场的大环境；房价诚然逃不开大环境的限制，“房住不炒”就是大趋势，但具体来说，房价也有自己的运行规律，各个地方也有自己的经济特色，当我们了解了大的形势之后，具体到市场， 就需要靠数据来研判市场了。最后要提醒各位的是：房产投资是一个长线的投资行为，关注数据也不能仅凭一两个月就做出最终研判；只有这样，才能成为理性的、成功的买房人—不管你是买了自住，还是等着。
本文原创，作者刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，《房产投资炼金术》课程导师，多家媒体房地产专栏作者、作家。
刘磊房产评论2018-11-16 16:15:14
