公寓市场遇冷 中国外国竟然一样

国内严 查“商改住”之后，诸多海外地产中介就顺势打起营销战。“中国公寓不能买了，咱们去澳洲买吧”“澳洲公寓好，合法交割、产权”。别说，还真有不少人动心了，殊不知以为捡到了宝，但是掉进了坑。

公寓，中国外国不一样

首先我们说，这样做营销就是偷换概念，要知道中国跟澳洲的公寓并不是一个概念。中国就没有“公寓”这种房产形式，它的学名应该是“商业地产”，即，在被批准建造商业综合体的土地上盖起的房子，这种房子只允许商用；而澳洲的公寓通常是指apartment，多层套间、高层套间之类的。尽管产权是的，但没有与住宅面积相等的土地产权，整个建筑的所有业主共享产权。

也就是说，混为一谈是毫无意义的。

公寓价格疲软 还有“追跌”的？

那么澳洲的公寓市场是个什么样的境况呢？房产分析公司 Corelogic一项数据显示，2017年4月，墨尔本、悉尼房价降温。而原因就在于公寓价格走软。

在今年4月，悉尼整体房价没有出现上涨，墨尔本仅上升0.5%。而悉尼和墨尔本的公寓价格分别下降1.2%和0.9%。而且，墨尔本公寓年销售量已连续第8个季度下滑，项目建筑许可批准率下降，据预测，将有14,471套公寓单元房建设难以开工。

布里斯班的市场情况也不容乐观。JLL调研主管则称，期房公寓项目的预售仍难以达标，当前营销中的5897套期房中仅售出52%，考虑到金融借贷的收紧，这些项目最终得以动工的可能性不大。

海外购置公寓风险多

可以说，盲目投资公寓期房是有很大风险的。

风险一：期房投资不适合海外人士。高层公寓类的期房更适合在本地有高收入的人群，他们可以通过负扣税房地产投资（Negative Gearing）而谋求政府退税；而海外投资人在没有登陆澳洲之前不存在收入及税务问题，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税；而高折旧本身就意味着较高的税务损失。

风险二：二次销售时间相对较长，公寓房在二手拍卖市场中占比较低、停留时间较长（以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的10%左右）；特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓（Studio）、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等。

风险三：公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别。因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低；特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活居所；比如，在墨尔本CBD居住的总计35万人中，绝大多数是外来人口，具有澳洲身份的本地人只有1.4万人而已；在海外人士无法购买二手房，那么这里的公寓未来打算出售给谁呢？

贷款收紧 压跨公寓投资者的最后一根稻草

此外，澳洲开始限制海外投资者申请贷款之后，投资公寓的风险就更加凸显。如，一位来自悉尼北部城区戈尔顿（Gordon）的投资者在1年前购置了一套价值75万澳元的公寓，交割时候才知道他只能拿到40万贷款。迫于形势，这位投资者已起意放弃交割。

有人会说，傻不傻啊，卖了不就行了吗？然而，就目前当地市场状况来看，该投资者若现在转售公寓，只能以65万脱手，损失达10万

综上，投资一个项目，一定要对项目的今世前生做地毯式的了解和信息的搜集，只有这样才能做到“知己知彼，百战不殆”。就拿文章中的案例说，投资国内公寓，要搞清楚国内的公寓本质上是什么；对于投资海外的人，则要找到权威机构，多方了解后才能发现谁真正为客户着想，谁却只想尽快拿到。在创富过程中，要寻找最靠谱的“合作人”；如果投资者把希望寄托在发展商和介身上，那未来很有可能为墨尔本CBD公寓暴跌的覆辙，而成了反面教材。

本文作者：刘磊，福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员，中国外国专家局澳籍专家资质， 多家媒体房地产专栏作者、作家。微信号：victorliulei。