明年起，房价或迎“贬值潮”？3大趋势下，该不该买房有数了

回顾过去20年楼市的发展，房价涨幅过快自然是大多数人议论的焦点。

根据国家统计局的数据显示，截止到2020年，全国的平均房价已经达到了9860元／平，相比较1998年商品房改革初年，仅全国平均房价的涨幅就达到了4～5倍，像是一些人口集中、产业集聚、经济发达的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10～20倍，核心地段甚至达到了30倍也不足为奇。

在这样的楼市背景下，过去多年，房价涨幅过快会成为大多数人议论的焦点也就不难理解了。

除此之外，细究过去20年楼市的发展趋势，我们会发现，在过去20年间，房价几乎每6年就会发生一次较大规模的涨幅。

比如1998年～2003年，间隔6年，在铺天盖地鼓励买房政策出台的刺激下，2003年下半年，我国房价迎来快速上涨，更有人把2003年当作是我国商品房快速上涨的元年。

再比如2003年～2009年，也是间隔6年，此时正值全球金融危机，我国楼市在“4万亿”救市政策的拉动下，房价再一次迎来快速上涨，让很多人痛恨的“炒房团”就是在这个时期诞生的。

还有2009年～2015年，间隔仍然是6年，2015年以后，在“棚改货币化”以及“去库存”的推动下，房价再次上涨，而且，本轮房价上涨不再局限于一、二线大城市，就连那些三、四、五线小城市，房价也在此期间迎来快速上涨。

然而，随着时间进入2022年，同样是间隔6年（2016～2022），楼市却丝毫未见昔日火爆的场景，不但如此，楼市还一反常态，延续2021年楼市的降温模式。

根据克而瑞的统计数据显示，上半年百强房企的累计业绩规模同比降幅高达50.3％，较2020年同期降幅达到了27.8％，其中，近8成百强房企累计业绩规模同比降幅高于30％。

除此之外，根据国家统计局的数据显示，2022年6月份，全国70个大中城市中，有48个城市的房价同比下跌，只有22个城市的房价同比上涨，其中，哈尔滨、岳阳、常德、北海、南充等8个城市的价格指数均同比下降超过5％，而价格指数同比上涨超过5％的城市仅有北京和杭州两城。

介于2021年～2022年楼市的发展趋势，有专家表示，明年起，房价或迎“贬值潮”！那么，事实真的如此吗？经济学家任泽平曾提出：房地产周期变化，短期看金融，中期看土地，长期看人口的分析框架。接下来，我们就从金融、土地、人口这3大趋势来具体分析一下，看看明年起，房价是否会迎来“贬值潮”。

首先是金融。进入2022年以来，房贷利率接连下调，截止到6月底，商贷基准利率已下调至4.4％，部分城市的房贷利率甚至已经达到了4.25％，除此之外，更有部分城市首付比例降低、税收减免等新政出台，对购房者而言，这无疑是利好政策，有鼓励买房的意图。

但我们都知道，谈论楼市金融，不能只看需求端，还应该看供应端，也就是开发商。2020年8月底，央行与银保监会等房地产主管部门联合推出“三道红线”的新规定，要求房企“降负债”“去杠杆”，实现“降档达标”。

可以明确的是，在“三道红线”的压力下，房企融资难将成为常态，毕竟，大部分房企的负债都比较高，而房企融资难会直接决定房企的拿地以及销售，换言之，接下来，房企拿地减少以及以价换量的销售策略或成为主流。在这样的楼市环境下，炒房基本很难实现，但合理的住房需求还是会得到满足。

其次是土地。自2021年8月份开始，不少城市开始降低土拍预期，将土拍溢价上限从45％下调至15％，但即便如此，土拍市场的持续遇冷仍然难以避免。

比如南京，在2022年第一轮集中供地中，共计推出20个地块，但仅仅过了30分钟，就有6个地块流拍，而且，在11个成交地块中，有8个地块是以底价成交，溢价率为0。

实际上，类似南京这样的土拍情况并不在少数，当然，这也不奇怪，开发商是商人，没有利润的买卖，他们怎么会争先恐后的参与？更何况，很多房企手里是没钱的，房子卖不出去，生存都难以为继，更别提继续拿地了。

最后是人口。根据国家统计局的数据显示，2021年，我国净增长人口已经缩减至48万人，临近负增长边缘，是近60年以来净增长人口的新低，除此之外，自2017年开始，我国的新生儿出生率已经连续5年下滑，更重要的是，截止到2020年，我国的人口老龄化已经达到了18.7％，与2020年第六次人口普查相比，人口老龄化程度进一步加深。凡此种种，必然会导致住房需求的减少，也就是说，买房的人会越来越少。

综上所述，笔者认为，明年起，房价或迎来“贬值潮”，并非空穴来风，特别是在金融、土地、人口3大趋势的影响下，该不该买房有数了。但值得注意的是，在“房住不炒”的前提下，房价是不会大涨大跌的，不过，稳步下跌还是可能会发生的。对此，你怎么看？