今明两年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？答案清晰了

众所周知，买房对于每个人而言都是一件大事，而且是人生道路上难以避免的一件大事。毕竟，如今的房子已经不仅仅是用来居住的场所了，它更是婚姻、子女教育、城市落户、城镇医疗、城市养老的前提，生活在城市中，如果没有一套属于自己的房子，虽然生活不至于寸步难行，但困难重重总是难以避免的。＃百V聊楼市＃

值得肯定的是，过去多年，买房的人几乎都赚钱了，基本上都实现了家庭财富的跃升，还有些多套房持有者，更是凭借着手中持有的房产实现了财务自由，过上了让别人羡慕的生活。为此，有网友表示，今明两年不买房，5年后房子会是“金价”还是“葱价”？换句话说，也可以理解为今明两年不买房，5年后房子会更“买不起”还是“随便选”？坦白来讲，想要弄清楚这个问题，需要对当下的楼市环境有一个正确的认识才可以，接下来，笔者就带大家彻底、全面的了解一下当下的楼市环境。

首先是住房总量。根据央行的数据显示，截止到2019年末，我国的城镇居民住房拥有率已经达到了96％，户均1.5套，其中，有超过40％的城镇家庭拥有两套及以上住房。除此之外，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量为52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。

而且，根据2018年西南财经大学发布的《2017中国城镇住房空置分析报告》显示，截止到2017年，我国的空置住房约有6500万套，不过，由于这是2017年的数据，在笔者看来，如今我国的空置房总量已经不止6500万套，虽然官方没有给出明确的数据，但有专家表示，如果加上小产权房、安置房以及保障性住房等其它住房形式的话，现如今我国的空置房数量或许已经超过1亿套，可满足至少3亿人的住房需求。

其次是新增住房需求。根据第七次人口普查的数据显示，截止到2020年，我们国家的城镇化率已经达到了63.89％，与发达国家的差距进一步缩小，可以肯定的是，接下来，我国的城镇化发展速度或将进入缓慢发展阶段，其中，最明显的变化就是农村人口涌入城市的人口会明显减少。

同时，我们国家的人口老龄化相比2010年第六次人口普查的程度进一步加深，60岁及以上人口达到了2.64亿人，占比18.7％，并且，有机构预测，未来一段时间，我国将持续面临人口长期均衡发展的压力。除此之外，再叠加近年来结婚率的持续走低、新生儿出生率的持续走低以及城镇居民住房拥有率的近乎饱和，凡此种种，都说明了一个结论，即：新增住房需求已经出现明显不足的发展态势。

最后是居民杠杆率。根据中国证券的相关报道显示，2008年～2019年，我国的住户部门杠杆率已经从18.2％增长到了65.1％，平均每年增长4.3％，要知道，发达经济体2018年的住户部门杠杆率平均值为72.1％，与我们国家2019年的65.1％，仅有7％左右的差距，但我们还是一个发展中国家，经济水平与发达经济体相比还有一定的差距，因此，很明显，我们现在的住房杠杆率上升的空间已经不大，甚至有些透支。

综上所述，我们基本可以判断，未来房价已经失去了快速上涨的基础，如果还想通过买房来快速实现财富的积累几乎已经没有可能性了。当然，由于每个城市的楼市环境也不同，所以，楼市分化是必然的。就像经济学家马光远说的那样，未来楼市会产生“3个20％”，即20％的城市、20％的楼盘、20％的开发商。什么意思呢？可以简单地理解为，未来，随着楼市分化的持续，只有20％城市的房子才有投资价值，而且，就算是一、二线大城市，也只有20％的楼盘才有增值空间，此外，未来只会有20％的开发商能够坚持下去，剩下80％的开发商都会被市场淘汰。

所以，我们回过头来看文章开头提到的那个问题，今明两年不买房，5年后房子是“金价”还是“葱价”？答案也就清晰了。套用经济学家马光远的结论，可以概括为20％区域的房子会是“金价”，但剩下的大多数区域，房子或将成为“葱价”。对此，你怎么看？（备注：“金价”可以理解为房价上涨，“葱价”可以理解为房价下跌。）