[摘要] 白皮书背后有相当大成分的政治博弈因素，如果仔细观察的话，就会发现白宫给出了三个备选项，但是“明哲保身”地没有对任何选项提出倾向性意见，而是等待国会和共和党人先表态，从而达到“黄雀在后”的效果。
“四重奏”难鸣
美国政府的白皮书提出，要想构建一个更加良性的美国房地产抵押贷款市场，必须要考虑四重因素，但是业内人士认为，“四重奏”的乐谱好写，合奏的难度不小。
重因素是房地产抵押贷款的可获得性，通过吸引私人资本进入这一市场，营造一个竞争程度更高的市场，能够降低房屋抵押贷款的利率。但预计，“两房”改革后，以原先的成本获得抵押贷款显然不是更容易了，而是更难了。
第二重因素是权衡考虑美国房地产市场的动机；一方面，有政府做后盾的房地产抵押贷款市场，会使得住房更有吸引力，但这也会对其他领域的产生挤出效应，危及美国的长期经济增长和就业创造；另一方面，倘若离开了政府扶持，如今美国楼市的一部分资金将会流入更高的海外市场。
很多表示，“两房”体系到了尾大不掉的程度，但是否应在当前推行改革则值得商榷。研究美国房地产和金融市场的泰斗级人物、沃顿商学院教授苏珊·沃彻尔（SusanWatcher）告诉笔者，她不觉得眼下是推出“两房”改革的时机，至少要等待美国房地产市场企稳之后再行改革。多位和笔者交流的经济学家也认为，即便剔除“两房”改革的因素，依旧处于弱势的美国楼市当前也未必是时机。
第三重因素是美国纳税人利益保护；只要美国政府对房地产贷款提供担保，那么最终都会承担一定程度的风险，尽管政府可以通过向市场参与者征收保险费的方式来分担风险，但是风险定价是一件很难的事；如果政府定价不公，那么将会导致市场投机过度，最终增大纳税人承受政府损失的机率；通过发挥私人资本在美国房地产抵押贷款市场上的作用，将会通过在即期提高贷款收费的方式来降低远期风险，从而保护纳税人的利益。
当然，有提出，保护美国纳税人的利益首先要明了美国纳税人当前的利益是什么。美联储前副主席、美国任国会预算局负责人艾里斯·里夫林就认为，在美国当前的经济形势之下，不应把注意力放在房地产的市场改革上，更应关注刺激美国经济增长，并让各阶层的民众能够更多地分享经济复苏的成果。
第四重因素是维护美国的金融和经济稳定；政府的支持是为了确保在经济衰退周期中的信用稳定。然而，如果政府的市场参与模式不合理，将会鼓励私营资本过度投机，会再次威胁到金融和经济体系。
美国企业研究所研究员亚历克斯·波洛克在《繁荣与萧条》一书中指出，毫无疑问，救助“两房”是对过去政府不成功市场干预的再度干预。
时机是否合适？
不论是从新房开工量、新旧房成交价格和成交量等指标来看，美国房地产市场当前尚未摆脱弱势格局。美国标准普尔公司2月发布的凯斯－席勒房价指数显示，2010年12月份，美国20个大中城市房价继续环比下跌1.0％，同比下降2.4％，创下2009年12月以来的同比降幅。多位业内人士指出，借款成本增高和房价将会进一步下行的预期，将会造成美国脆弱的楼市进一步“失血”，连这份改革白皮书也坦称，居高不下的失业率、缩水的家庭财富、卡严的信贷标准、大量的空置房产和止赎房产都会抑制美国房屋需求。
2月11日，在布鲁金斯学会举办的研讨会上，笔者问及前美国联邦储备委员会主席格林斯潘当前是否是对两房进行改革的时机，格老认为这一问题敏感，不便置评。杰·布林克曼等认为这并非改革的时间点，这个白皮书背后有相当大成分的政治博弈因素，如果仔细观察的话，就会发现白宫给出了三个备选项，但是“明哲保身”地没有对任何选项提出倾向性意见，而是等待国会和共和党人先表态，从而达到“黄雀在后”的效果。
有观察人士指出，要想了解白宫为何在这一时间节点上公布“两房”改革方案，你不妨再考虑一下三天之后，白宫又将公布另一份什么文件？2月14日，白宫向国会提交了一份高达3.73万亿美元的2012财年政府预算报告。2月11日这个周五是2月14日之前的最后一个工作日，这已是美国政府年度预算开支连续4年突破3万亿美元大关，在国会山掀起轩然大波是板上钉钉的事了，共和党一向主张减少政府在金融市场的过度干预，民主党在预算纷争出炉前推出“两房”白皮书，不排除有和共和党寻找话题契合点、增加谈判筹码的考量。
当然，也有业内人士认为，“两房”已到了非动手术不可的时候了，在改革启动的消息公布后，市场人士自然会逐渐适应并做出相应调整，市场对改革的认同度最终将以价格这一经济标尺体现出来。
杰·布林克曼认为最终的“两房”改革方案将界于第二项和第三项方案之间，并兼有项方案的色彩。分析人士指出，“两房”改革牵一发而动全身，必将与美国2012年大选、民主党和共和党在金融改革等多方面的斗争形成交织之势。
“两房”手术难度系数极高，它不仅仅是一个经济事件，也是涉及两党及诸多利益团体博弈的重要政治事件，“后两房”时代美国民众是否能更好地圆上住房梦值得期待。
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