[摘要] 白皮书背后有相当大成分的政治博弈因素，如果仔细观察的话，就会发现白宫给出了三个备选项，但是“明哲保身”地没有对任何选项提出倾向性意见，而是等待国会和共和党人先表态，从而达到“黄雀在后”的效果。
白皮书背后有相当大成分的政治博弈因素，如果仔细观察的话，就会发现白宫给出了三个备选项，但是“明哲保身”地没有对任何选项提出倾向性意见，而是等待国会和共和党人先表态，从而达到“黄雀在后”的效果。
2月11日，华府智库布鲁金斯学会举办了关于美国住房抵押贷款市场的研讨会。而在10日接近下班时分，布鲁金斯学会临时通知第二天的会议日程有变，并不是哪位因故不能出席了，而是加入了一位重量级的演讲嘉宾——美国财政部长盖特纳。看来，11日的华府必有大事发生。
美国住房抵押贷款市场总规模近11万亿美元，目前九成以上的房贷由政府提供各类担保。笔者身旁的多位美国朋友都承认，离开了“两房”，自己可能拿不到换算的30年期住房抵押贷款，住房梦难圆。自2008年“两房”也成了美国民众心目中不折不扣的“阿斗”。两家公司2月24日公布的财报显示，2010年全年，房利美亏损总计217亿美元，房地美亏损198亿美元。
用一个未必完全贴切的简单比喻来说明房利美、房地美和吉利美的区别，可以说吉利美是美国住房二级抵押贷款市场上“央产房、军产房、农产房”等房产的抵押贷款担保者；市场化运营的房利美和房地美主要负责收购城镇居民的住房抵押贷款，在住房二级抵押贷款市场上担任城市“商品房”的抵押贷款担保者，这两家政府支持的企业（GSE）和政府之间有着千丝万缕的联系。
2010年夏，国会通过的2000多页的多德-弗兰克全面金融改革法案，对于“两房”改革并没有提出明文要求，只是把问题向后拖延，让政府在2011年1月之前提出改革方案，白宫2月提出的改革方案已是姗姗来迟。
扶“阿斗”不可操之过急
盖特纳2月11日讲话的表态主要有三层含义：首先，这份白皮书提出三种改革方案，共同点都是要逐步弱化政府对房地产市场支持力度，让私营资本在市场上拥有更大舞台；第二，改革的目标是要修复美国房地产市场的根本缺陷，加强对未来危机的防范；第三，这项改革牵涉面巨大，切不可操之过切。
盖特纳3月1日在国会众议院作证时重申“两房”改革宜用“急则缓之”的改革药方，他希望国会能在两年内通过关于美国住房抵押市场的改革立法；同时强调说，房地产市场是美国经济的重要组成部分，这项改革从立法到实施的全过程预计需要5到7年时间，改革需要稳妥进行，如果操之过急，会给住房抵押市场带来冲击，使得疲软的美国房地产市场雪上加霜，危及经济复苏。
按照美联储前主席格林斯潘的说法，美国的平均房价从2006年的高点跌去了三成以上，到了2010年春季才逐渐企稳。但是，各种房地产数据表明，美国的房地产市场至今尚未摆脱疲软阴跌的局面。
在布鲁金斯的研讨会上，当与会者追问盖特纳在改革过渡期内“两房”的性质是否仍是政府支持企业时，盖特纳明确无误地给出了肯定的答案：“房地产是美国经济的支柱产业之一，我们推进"两房"改革的进程必须慎之又慎，如果不考虑美国房地产复苏状况，就仓促让"两房"关门，将会使得脆弱的美国楼市雪上加霜，使得美国家庭的信贷状况进一步受到抑制，并让纳税人遭受不必要的损失。”
三种备选方案
这份长达31页的白皮书提出了奥巴马政府三项长期改革方案供国会商讨。项方案是除联邦住房管理局等保障“央产房、军产房、农产房”的抵押贷款担保者外，政府将完全退出房地产抵押贷款市场，由私营资本唱“主角”。
穆迪分析首席经济学家马克·赞迪指出：“政府承担了太多的信用风险，如果房贷变成坏账，最终将由纳税人来买单，大家都认为私营企业承担更多风险的做法是可取的。”这是三种方案中最激进的一种，也是政府“退市”最为彻底的一种；当然这套方案也必然会让民众的购房成本上升，这种抱怨声主要是来自民主党议员和美国的消费者保护团体。盖特纳也毫不避讳地说：“未来住房抵押贷款的成本肯定会更高。”
第二项方案是只有在市场出现危机时，政府才出援手担保住房抵押贷款；这项方案为的是打造一条“能进能退”的通道，即在住房抵押贷款风平浪静时，政府只做旁观者，当住房抵押贷款出现危机打“911”报警时，政府才出动消防车。
第三项方案是让私营资本在美国房地产抵押贷款市场上担任龙头并承担主要风险。政府负责给一些已得到私人资本保险的合规抵押贷款业务证券化产品提供再保险，即政府担任市场“防火墙”的作用，但是这道“防火墙”只有在私人保险公司无力支付赔款时才会“激活”。但观察人士认为，这种方案也存在私营资本过度涌入房地产行业，会对其他行业造成挤出效应；政府提供的再保险也将使政府有可能承担经济和道德风险；如果政府对于私营保险机构的不力，或是收取的再保险费用过低，都会造成市场上投机过度的情况，最终吃下苦果的还是美国普通纳税人的弊端。
在这三项备选方案中，“两房”改革针对的主要是美国普通城市购房者，而非央产房、军产房、农产房等类别的住房抵押贷款市场。
美国抵押银行家协会资深副总裁兼首席经济学家杰·布林克曼（JayBrinkmann）认为，如果要让美国民众还能继续享受30年期的购房贷款，不论最终采取哪种改革方案，政府的支持是必不可少的。
面对白宫提出的方案，连民主党在众议院负责房地产金融企业的金融服务分委员会头号议员玛克辛·沃特斯（MaxineWaters）都毫不掩饰地说：“政府提出的改革方案是有必要的，是解决美国房地产业问题的一个起点，但我担心这些改革会在未来几年将大幅推高房屋拥有成本，进而全面推高美国房价。目前，美国依旧在和高失业率和缓慢的经济复苏做斗争，税收体制也会加剧贫富悬殊的鸿沟，信贷市场依旧面临不确定性。我很担心要告诉下一代美国人，尽管他们工作勤奋，但很有可能买不起房子了。我们也必须要考虑高房价对于美国经济的冲击。”
国会众议长博纳则以为：“我想政府应该从房地产市场上退出来，我们已经在救助"两房"上花费了1530亿美元，我们已经"上钩"了，现在进退维谷；奥巴马政府列出了几种救助方案，现在是时候严肃地制定一种让"两房"逐渐退出市场的方案。”
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