[摘要] 刘擎说：“目前看到许多房地产融资项目由于走不通银行和信托通道，走向民间地下私募甚至转道外资基金，这会使更加困难。但也不排除一些风控水平高、资金实力雄厚的专业基金，趁机大捡好项目，放款收息。市场的不确定性永远会摧毁那些弱者，而使强者更强。”
融资成本高企
记者了解到，5月份借道信托的融资的上市房企融资成本大约在每年8%至12%，且这个数字还有进一步上升的压力。
中华企业5月8日公告表示，其通过上海国际信托发行的24个月期信托产品拟发总额3.5亿元，综合成本为8.8%/年；通过中诚信托发行的24个月期信托产品拟发总额10亿元，综合成本为9%/年。天业股份5月14日公告显示，其与山东省国际信托有限公司于近日签订《信托贷款合同》，信托贷款金额为人民币1.2亿元；贷款期限18个月；贷款年利率为12.5%，自放款日满12个月(含)之内提前还款的，贷款年利率为12%。
据了解，房地产的信托融资成本还在进一步上涨。有信托公司高层对媒体表示，受趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托产品也在收紧，供给减少，而开发商筹资需求仍强烈，利率上涨在情理中，有些公司的信托融资利率可能达15%至18%。这样的高利率信托记者已发现一例，为百瑞信托5月13日新成立的百瑞宝盈58号集合资金信托计划，其募集资金投向建业集团旗下的地产项目公司，这款产品的年化达12.06%至21.47%。
对于被推高的预期，信托的业人士刘擎认为，这一方面反应了当前房地产融资难，另一方面，大部分高于10%的预期是依靠信托公司的分级设计实现，在分级比较多的产品里，20%的年化也并不鲜见。而分级设计较好反应了不同市场主体、资金主体对风险的适应和需求，将成为信托产品在中国纵深发展的品种之一。信托公司应对房地产市场风险，必然要求融资企业提供更高标准的增信措施，而分级产品也是应对风险之策，在信托产品营销中也比较受欢迎。
房企融资将向何处去？
“是否涉‘房’？”每当听说有一个预期率较高的融资项目找上门来，某信托公司产品经理小王都习惯性地抛出这个问题。他说，“如果是房地产项目，我们就得好好想想了，高率也不一定能做。”记者了解到，“是否涉‘房’”几乎成了目前市场人士评估项目时所设的道坎儿。信托业人士刘擎说，信托公司密切关注房地产调控政策，甚至在许多问题上考虑的比银行更审慎，因为银监会要求信托项目审查的标准“实质重于形式”。
记者发现，无论是从总的发行规模、实际成立的规模还是发行数量来看，5月份房地产信托产品发行都比上月有明显下降。用益信托研究数据显示，5月上半月，仅发售7款房地产集合信托产品，规模共计24.8亿元；而4月份共发行房地产集合信托42款，总规模达130.9亿元。
房地产的融资之路又会走向何方呢？方向明表示，目前有上市房企选择了海外发行优先票据的融资方式。如，今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。也有发行公司债融资的情况。但更多房地产企业早已用完了几乎正规融资手段。如上市公司中华企业，在1月份其董事会通过决议上半年向浦发银行借款6.1亿元；2月份又向关联兄弟公司借入委托贷款5亿元；且早在去年就发过一次公司债，因此短期内再发债可能性不大；目前这家净负债率已超过100%的公司已经转道了信托融资。但如果信托融资这条路也卡死，那么这样的房企能去哪里融资呢？
刘擎说：“目前看到许多房地产融资项目由于走不通银行和信托通道，走向民间地下私募甚至转道外资基金，这会使更加困难。但也不排除一些风控水平高、资金实力雄厚的专业基金，趁机大捡好项目，放款收息。市场的不确定性永远会摧毁那些弱者，而使强者更强。”
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