[摘要] 刘擎说：“目前看到许多房地产融资项目由于走不通银行和信托通道，走向民间地下私募甚至转道外资基金，这会使更加困难。但也不排除一些风控水平高、资金实力雄厚的专业基金，趁机大捡好项目，放款收息。市场的不确定性永远会摧毁那些弱者，而使强者更强。”
房产的新政的出台，短期内抑制了房市投机的冲动，也迫使房地产开发商不惜以高成本及任何可能的变通方式融资，以避免资金断链。《经济参考报》记者日前采访信托基金业人士发现，无法从银行和证券市场取得足够资金的房地产企业，自今年年初开始就转道信托的融资方式，尽管这一融资方式成本相对较高。
接受记者采访的多家信托的公司表示，信托业正在进一步降低对涉“房”项目风险的容忍度，将来也会愈发审慎。
至少6家上市房企转道信托融资
5月以来，宣布通过信托融资的上市房企就包括中华企业、福星股份、浙江广厦、獐子岛、香江控股、天业股份等，它们合计公布了至少30余亿元的信托融资计划。而统计数据显示，今年一季度以来，房地产信托产品数量和规模同比分别大涨150%和665.24%，2009年全年才有37家信托公司成立了186款房地产集合信托产品，募集资金规模总额375亿元，到今年季度，已有29家信托公司成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元。
“这说明房地产的信托已经占据了房地产公司融资渠道的主流，无法从银行和证券市场取得足够资金的房企转向了信托这根‘救命稻草’。”北京新华国信顾问公司投行部总经理方向明对《经济参考报》表示。
记者了解到，商业的银行融资不力、股市再融资又受阻，一些上市房企因此走上信托融资之路，而已有多家信托公司顺势将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。
方向明对此表示，这是房企在当前房市的新政下的变通之举，体现的是信托的灵活机动，房地产信托融资依然是以股权的形式为主，加上股权及土地质押、溢价回购等保证措施。但他说，无论形式如何变化，项目到期所能实现的效益及现金流依然是信托资产保值的基础和底线，这其中考验的是信托公司的尽职调查水平和委托人对项目的把控能力。
融资成本高企
记者了解到，5月份借道信托的融资的上市房企融资成本大约在每年8%至12%，且这个数字还有进一步上升的压力。
中华企业5月8日公告表示，其通过上海国际信托发行的24个月期信托产品拟发总额3.5亿元，综合成本为8.8%/年；通过中诚信托发行的24个月期信托产品拟发总额10亿元，综合成本为9%/年。天业股份5月14日公告显示，其与山东省国际信托有限公司于近日签订《信托贷款合同》，信托贷款金额为人民币1.2亿元；贷款期限18个月；贷款年利率为12.5%，自放款日满12个月(含)之内提前还款的，贷款年利率为12%。
据了解，房地产的信托融资成本还在进一步上涨。有信托公司高层对媒体表示，受趋严和房地产市场风险偏高影响，信托公司发放信托产品也在收紧，供给减少，而开发商筹资需求仍强烈，利率上涨在情理中，有些公司的信托融资利率可能达15%至18%。这样的高利率信托记者已发现一例，为百瑞信托5月13日新成立的百瑞宝盈58号集合资金信托计划，其募集资金投向建业集团旗下的地产项目公司，这款产品的年化达12.06%至21.47%。
对于被推高的预期，信托的业人士刘擎认为，这一方面反应了当前房地产融资难，另一方面，大部分高于10%的预期是依靠信托公司的分级设计实现，在分级比较多的产品里，20%的年化也并不鲜见。而分级设计较好反应了不同市场主体、资金主体对风险的适应和需求，将成为信托产品在中国纵深发展的品种之一。信托公司应对房地产市场风险，必然要求融资企业提供更高标准的增信措施，而分级产品也是应对风险之策，在信托产品营销中也比较受欢迎。
房企融资将向何处去？
“是否涉‘房’？”每当听说有一个预期率较高的融资项目找上门来，某信托公司产品经理小王都习惯性地抛出这个问题。他说，“如果是房地产项目，我们就得好好想想了，高率也不一定能做。”记者了解到，“是否涉‘房’”几乎成了目前市场人士评估项目时所设的道坎儿。信托业人士刘擎说，信托公司密切关注房地产调控政策，甚至在许多问题上考虑的比银行更审慎，因为银监会要求信托项目审查的标准“实质重于形式”。
记者发现，无论是从总的发行规模、实际成立的规模还是发行数量来看，5月份房地产信托产品发行都比上月有明显下降。用益信托研究数据显示，5月上半月，仅发售7款房地产集合信托产品，规模共计24.8亿元；而4月份共发行房地产集合信托42款，总规模达130.9亿元。
房地产的融资之路又会走向何方呢？方向明表示，目前有上市房企选择了海外发行优先票据的融资方式。如，今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。也有发行公司债融资的情况。但更多房地产企业早已用完了几乎正规融资手段。如上市公司中华企业，在1月份其董事会通过决议上半年向浦发银行借款6.1亿元；2月份又向关联兄弟公司借入委托贷款5亿元；且早在去年就发过一次公司债，因此短期内再发债可能性不大；目前这家净负债率已超过100%的公司已经转道了信托融资。但如果信托融资这条路也卡死，那么这样的房企能去哪里融资呢？
刘擎说：“目前看到许多房地产融资项目由于走不通银行和信托通道，走向民间地下私募甚至转道外资基金，这会使更加困难。但也不排除一些风控水平高、资金实力雄厚的专业基金，趁机大捡好项目，放款收息。市场的不确定性永远会摧毁那些弱者，而使强者更强。”
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