[摘要] 日前,房地产商资金链在政策的一再压缩下越绷越紧,而房地产信托的融资渠道日渐被挖掘并放大。近期,随着银监会的一则规范房地产信托业务通知的下发,这条融资“便道”也显得更加拥堵。随之而来的是者对房地产信托产品收益率进一步提升的“幸福猜想”。
产品率或被推高
在供不应求的融资需求推动下,资金的价格从逻辑上看将上涨,房地产信托产品或将在将来的一段时间内得到推高。
根据机构数据统计,到房地产企业的信托产品平均率在各类信托产品中属于,年化可以达到8.25%—9.00%,而10%甚至更高的率也并不少见。
而就在去年3月,中信信托的一款基础设施信托计划——中信远景一期首年的个人者的A类信托实现年化22%的率。
据记者了解,该产品募集金额大约为12亿元,期限5年,虽然名为基础设施方向,但根据该产品的信披记录,包括广汇集团、利嘉集团在内的几家企业都与房地产较有渊源,实际上是一只结构化的房地产信托产品。而因何该产品能在年就获得如此高额的呢?为此,业内的一位信托研究认为,正所谓高风险匹配高,结构化产品往往才能具备获得超额的可能性,这与一般的房地产贷款信托计划8%-10%左右的预期率不同。
而就在日前银监会的通知中,对结构化的房地产信托产品的优先/劣后比例限制也提出了量化要求。“根据通知第二条规定:信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的,其优先/劣后受益权配比比例不得高于3:1。这是出于信托公司风控的考虑而度身设计的。但信托公司基于对风险控制的考虑,在现实操作中一般不会突破2:1的比例。”刘擎表示。
面对市场波动较为剧烈的资本市场,类似22%的高率似乎不太可能复制,但是稳健而较高的率也几乎是高净值资产家庭配置的必需品。在如此高的吸引力下,刘擎也给者提出了挑选房地产信托的几项妙招:首先,考察抵押物情况以及变现能力。在不同的市场条件下,住宅、商业物业的变现难易程度会有较大变化,这直接影响到融资人还款能力,从而影响者的信托是否能够顺利兑现。
另外,房地产信托设计中,为了增信常常会引入担保公司,而者应考察担保公司的实力是否强大。最后,如果是股权模式的房地产信托,则需要看信托公司在交易结构设计中是否有足够的控制权,如出任大股东、派驻董事人员,以项目运营,规避房企“乱来”的风险。
而根据目前的趋势,结构化产品的占比也越来越高,如果是这类产品,者则需要选择与自己风险承受能力相适应的层级,这将关乎和安全。
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