[摘要] 日前，房地产商资金链在政策的一再压缩下越绷越紧，而房地产信托的融资渠道日渐被挖掘并放大。近期，随着银监会的一则规范房地产信托业务通知的下发，这条融资“便道”也显得更加拥堵。随之而来的是者对房地产信托产品收益率进一步提升的“幸福猜想”。
日前，房地产商资金链在政策的一再压缩下越绷越紧，而房地产信托的融资渠道日渐被挖掘并放大。近期，随着银监会的一则规范房地产信托业务通知的下发，这条融资“便道”也显得更加拥堵。随之而来的是者对房地产信托产品率进一步提升的“幸福猜想”。
房企融资再被收紧
近日，银监会的一则通知让业内颇为局促不安，房地产企业通过信托产品融资的方式再次受到严厉。“虽然有些条款是重提，但是显示了对房地产企业融资的限制，是囤地目的的融资。”业内人士分析。原来，银监会在节前就向各地银监局和商业银行发布了这则《关于加强信托公司房地产信托业务有关问题的通知》，
“从通知第六条的关于‘实质重于形式’的兜底表述中我们明显感觉到，这次的措辞比以往更加严厉，涉及范围更广，信托公司通过产品交易结构设计来规避的成本更高了，房地产企业融资门槛也更高了。但是这种弹性表述便于机构依据房地产产业发展情势进行动态、便于从严或从宽解释。”信托从业人士刘擎认为。
据了解，去年房地产信托红遍了半边天，据用益信托工作室的不完全统计，截止到2010年1月16日，去年房地产信托募集资金规模达447亿元，位列。而由于今年年初信贷的调控更加紧凑，房地产企业从银行贷款的渠道很是紧张，嗷嗷待哺的地产企业融资需求继续催热了房地产信托产品。
“虽然房地产企业再融资或将重启，对于企业资金面上来说是个利好，但这明显是部分较高资信的房企的利好。最近我手头上有好几个地产巨头都在四处寻找壳资源曲线上市，急吼吼进入资本市场是他们‘就差钱’的写照。在与房企老板谈合作的过程中，发现他们大多跑遍了银行、信托、私募基金甚至地下金融系统。”刘擎表示。
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产品率或被推高
在供不应求的融资需求推动下，资金的价格从逻辑上看将上涨，房地产信托产品或将在将来的一段时间内得到推高。
根据机构数据统计，到房地产企业的信托产品平均率在各类信托产品中属于，年化可以达到8.25％—9.00％，而10％甚至更高的率也并不少见。
而就在去年3月，中信信托的一款基础设施信托计划——中信远景一期首年的个人者的A类信托实现年化22％的率。
据记者了解，该产品募集金额大约为12亿元，期限5年，虽然名为基础设施方向，但根据该产品的信披记录，包括广汇集团、利嘉集团在内的几家企业都与房地产较有渊源，实际上是一只结构化的房地产信托产品。而因何该产品能在年就获得如此高额的呢？为此，业内的一位信托研究认为，正所谓高风险匹配高，结构化产品往往才能具备获得超额的可能性，这与一般的房地产贷款信托计划8％-10％左右的预期率不同。
而就在日前银监会的通知中，对结构化的房地产信托产品的优先/劣后比例限制也提出了量化要求。“根据通知第二条规定：信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先/劣后受益权配比比例不得高于3:1。这是出于信托公司风控的考虑而度身设计的。但信托公司基于对风险控制的考虑，在现实操作中一般不会突破2：1的比例。”刘擎表示。
面对市场波动较为剧烈的资本市场，类似22％的高率似乎不太可能复制，但是稳健而较高的率也几乎是高净值资产家庭配置的必需品。在如此高的吸引力下，刘擎也给者提出了挑选房地产信托的几项妙招：首先，考察抵押物情况以及变现能力。在不同的市场条件下，住宅、商业物业的变现难易程度会有较大变化，这直接影响到融资人还款能力，从而影响者的信托是否能够顺利兑现。
另外，房地产信托设计中，为了增信常常会引入担保公司，而者应考察担保公司的实力是否强大。最后，如果是股权模式的房地产信托，则需要看信托公司在交易结构设计中是否有足够的控制权，如出任大股东、派驻董事人员，以项目运营，规避房企“乱来”的风险。
而根据目前的趋势，结构化产品的占比也越来越高，如果是这类产品，者则需要选择与自己风险承受能力相适应的层级，这将关乎和安全。
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