[摘要] 中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察,在重点督察城市的名单确定之后,正在以最快的速度展开。
2010年房价“跌易涨难”调控让走势扑朔迷离
２００９年刚刚结束的报复性反弹让房价几近癫狂，而岁末年初频繁出台的调控性措施却让房地产走势开始迷离。那么，２０１０年中国房价将何去何从？
从房价环比增幅分析，去年１２月涨幅高达１．５％，不仅创下２００９年年度新高，而且还是２００７年１１月以来２６个月的涨幅新高，接近２００７年９月１．７％的历史值。正是由于去年１１—１２月房价涨幅过大，同时频出，才引起了国家决策层担心，出台了包括“国四条”、“国十一条”在内的一系列调控措施，抑制投机需求、遏制部分城市房价过快上涨势头，同时防范潜在的金融风险，以及减轻资产价格上涨和通胀压力。
２００９年新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长４３．９％，住宅竣工面积仅增长６．２％，住宅竣工面积５．７７亿平方米，低于商品住宅销售面积。从未来供应规模看，２００９年完成商品住宅增长１４．２％，房屋新开工面积增长１２．５％，房地产开发企业完成土地购置面积下降１８．９％。这预示着２０１０年商品住宅供应量将比２００９年略大。但只有需求量显著萎缩，才能实现供应平衡，只有需求大幅下滑，才有可能出现供大于求。所以，就而言，２０１０年新建商品住宅供应依然偏少，这将阻碍房价明显下跌。
值得一提的是，房地产开发企业暂时资金宽裕，而这主要得力于销售资金回笼，其次是信贷。总体看，短期内开发商确实“不差钱”，也不会很快。但随着成交量的下滑和房地产开发贷款的紧缩，预计下半年很多开发商资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年就会促销。至于２０１０年的房价走势，１月份的价格会将政策紧缩的信息反映出来，房价环比增幅将会收窄，其后数据将持续收窄，二季度有可能出现环比负增长，即房价下跌。同比价格涨幅增加还会持续１—３个月，因为去年一季度房价处于跌势，二季度后同比涨幅会持续收窄。因此，可以判断，今年一季度将成为迷的时间段，而二季度将决定全年市场整体形态。这主要受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用。
一季度楼市低迷是由于春节和冬季的因素，一季度市场原本就是楼市的传统淡季，一般１—２月份都是全年成交量的月份。问题在于，今年一季度面临调控压力，是近几年少有的。２００３年以来，调控政策多在二季度出台，去年则集中于１２月中下旬，并延续至今年１月，导致了市场由去年四季度的火热，转成今年一季度的冷淡。
而二季度将会成为决定今年楼市全年表现的关键。一般而言，每年春天房地产市场都会出现一波反弹，这与气候相关性较大，其中又可分为两种性质，一种只是反弹，另一种是新一轮行情。以上海为例，２００６年上海楼市３月上行，５月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。２００７年和２００９年皆是３月开始回暖，亦如此，并且一直持续到第四季度，形成一轮大牛市。
就全年而言，我认为，２０１０年房价相比２００９年，依然会是正增长，但涨幅将减小。全年房价整体上呈现上半年涨，下半年盘整和下跌格局。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌。
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