[摘要] 中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察,在重点督察城市的名单确定之后,正在以最快的速度展开。
中国有史以来规模、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察,在重点督察城市的名单确定之后,正在以最快的速度展开。
目前,部分被抽调参与调查的工作人员,已经到达湖南和山西等地,其他城市的督察工作人员也将陆续开展工作。督察的重点内容包括房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果。此前,国务院下发国十一条,提出若干保障房地产稳定健康发展的要求,同时强化了楼市稳定由省级政府总负责的“问责制”,因此,对于地方政府落实情况的考核,迅即开始,这也是此次督察名单覆盖面之广的主要原因所在。
中国重点省份与城市这一次恐怕都躲不过来自政府的督察。记者了解到,1月26日之前,按照国务院要求,建设部牵头,相关部委已经基本确定了“落实国发[2010]4号文件督察工作”的具体城市名单,这份名单上,除去北京、上海、广州、深圳这四大传统热点城市之外,还包括山西、湖南、河南、重庆、四川、江苏、浙江、内蒙等重点省区和城市,“一个都不少”。
按照国务院要求,虎年春节之前,要完成督察情况的汇总上报工作;而2010年两会召开之前,督察工作必须完成。《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(下称“国十一条”)下发后,地方政府开始面临来自的考验。
据悉,虎年春节到来之前,相关督察情况的汇总上报工作将陆续开始,最 终 , 包含地 方 政 府落实“国十一条”内容态度、力度与程度的督察情况报告,将会呈送国务院,而按照工作进度要求,2010年两会召开之前,督察工作必须产生“阶段性成果”,而国务院以及相关部委将根据督察情况,考虑未来的楼市调控政策。
据记者了解,在目前开始的督察工作中,建设部最为重视的,仍然是保障性住房的投入以及完成情况,毕竟这是地方政府最为实打实的投入。“由于2009年的保障性住房工作完成得不是太好,所以相关的部门都在反思。建设部政策研究的一位向记者表示,建设部一直希望通过强化保障性住房的建设,建立一个完整的梯级消费的房地产市场,从而解决大量住房刚性需求拥挤在商品房市场导致市场紧缺,而最终推动房价快速上涨的被动局面。
顺应这样的思路,北京市政府在确定的2010年年度供地计划中,各类保障性住房的用地已经超过住宅供地的50%,这是历首次。这意味着未来北京楼市住房的供应量中,将有超过一半的住宅是保障性住房。不过,这一思路却并非没有争议。一位不愿具名的性房企的高管表示,如果保障性住房的供应量不断增加,供应土地也不断增加,一样会导致商品房陷入更加稀缺的状态,从而导致房价的继续上涨。“政府的思路是正确的,但是,是否能一步到位地把需要住房保障覆盖的人群都覆盖进去呢?如果不能一次到位,总会有人被甩在商品房市场里,那么,一旦商品房房价再次上涨,这些人群是否能够承受呢?这是政府必须要考虑的一个问题。”他说。
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深圳市房地产研究公布：去年深圳房价收入比竟达到十五倍 去年年底达到二十倍
昨日深圳市房地产研究公布了2009年深圳房地产市场的年终分析报告，报告显示出在去年一年深圳的房地产开发基本与2008年持平，新建商品住宅销售规模同比增幅较大，且新建商品住宅价格出现较快上涨，平均价格在高位徘徊。报告数据显示，去年深圳房价快速增长，与居民的收入比达到了20倍左右，在多项政策的影响下，预计今年房价将有所回调。
报告解读
●一手房：均价为14858元
交易：
前7个月成交量显著
据悉，2009年深圳完成房地产开发437.46亿元，同比下降0.7%，基本与上年持平。在2009年，深圳的新建商品房销售面积同比增加70.6%;其中，商品住宅销售套数为7.07万套，面积为660.25万平方米，同比增加69.62%。
记者根据报告公布的数据比较看到，2009年前7个月，商品住宅成交面积较去年增长较大，超过2008年月平均水平的2倍;8月份以后，随着房价的上涨，销售水平明显下降，月平均销售规模仅为前7个月平均水平的一半，但进入11月份后，受税收和信贷等优惠政策到期可能废止的影响，销售规模有所反弹，但仍低于全年平均水平，市场呈现调整。
均价：
四季度月平均值破2万
按照深圳房地产信息系统现实的数据，在2009年深圳新建商品住房平均价格为每平方米14858元，比2008年同期上涨16.1%，比2007年同期上涨了11.1%。
记者从各月价格水平走势来看，发现去年一季度新建住房均价11000元左右;二季度，涨幅在10%以内;从三季度开始，平均价格水平较年初上涨57%;四季度，月平均住房价格水平突破2万元。
●二手房：已成房市主体
二手房交易规模超一手
根据深圳市房地产研究的报告显示，在2009年，深圳二手住房成交套数达到13.87万套，成交面积为1226.58万平方米，同比增加249.61%，接近2008年全年成交总量的3.5倍;特区内二手房成交751万平方米，占全市的61.2%。二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例为1.86:1，相对于2008年的0.9:1，该比例增加明显，二手房市场已成为深圳住房交易市场的主体。
深圳市房地产研究报告公布，截至2009年12月份，深圳房地产贷款余额达到4625.71亿元，占全部贷款的比重为31.3%，比去年同期增长27.04%。
●问题：夹心层居民住房难
深圳市房地产研究副主任，深圳房地产业协会副会长王峰分析，2009年深圳的房地产市场运行情况，房地产市场呈现出：“年初逐步回暖、年中快速发展、年末趋于过热”的波动状态。
首先是房地产市场交投活跃，但也呈现过热发展趋势。
此外，房地产经济为全市保增长、促发展做出了较大的贡献，但也出现了居民住房难等问题。王峰介绍，在2009年，深圳房价收入比达到了15倍(按年底房价达到20倍)，租售价格比达到1：450，深圳出现了比例较大的夹心层住房困难群体。
公布的分析报告中还提到，自2009年以来，深圳房地产市场秩序总体比较健康，但部分开发商存在发布虚假广告等违规行为;中介机构存在非法赚取交易差价等违规行为。
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2010年房价“跌易涨难”调控让走势扑朔迷离
２００９年刚刚结束的报复性反弹让房价几近癫狂，而岁末年初频繁出台的调控性措施却让房地产走势开始迷离。那么，２０１０年中国房价将何去何从？
从房价环比增幅分析，去年１２月涨幅高达１．５％，不仅创下２００９年年度新高，而且还是２００７年１１月以来２６个月的涨幅新高，接近２００７年９月１．７％的历史值。正是由于去年１１—１２月房价涨幅过大，同时频出，才引起了国家决策层担心，出台了包括“国四条”、“国十一条”在内的一系列调控措施，抑制投机需求、遏制部分城市房价过快上涨势头，同时防范潜在的金融风险，以及减轻资产价格上涨和通胀压力。
２００９年新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长４３．９％，住宅竣工面积仅增长６．２％，住宅竣工面积５．７７亿平方米，低于商品住宅销售面积。从未来供应规模看，２００９年完成商品住宅增长１４．２％，房屋新开工面积增长１２．５％，房地产开发企业完成土地购置面积下降１８．９％。这预示着２０１０年商品住宅供应量将比２００９年略大。但只有需求量显著萎缩，才能实现供应平衡，只有需求大幅下滑，才有可能出现供大于求。所以，就而言，２０１０年新建商品住宅供应依然偏少，这将阻碍房价明显下跌。
值得一提的是，房地产开发企业暂时资金宽裕，而这主要得力于销售资金回笼，其次是信贷。总体看，短期内开发商确实“不差钱”，也不会很快。但随着成交量的下滑和房地产开发贷款的紧缩，预计下半年很多开发商资金链会重新紧张，部分有预见的开发商将在上半年就会促销。至于２０１０年的房价走势，１月份的价格会将政策紧缩的信息反映出来，房价环比增幅将会收窄，其后数据将持续收窄，二季度有可能出现环比负增长，即房价下跌。同比价格涨幅增加还会持续１—３个月，因为去年一季度房价处于跌势，二季度后同比涨幅会持续收窄。因此，可以判断，今年一季度将成为迷的时间段，而二季度将决定全年市场整体形态。这主要受政策面、基本面、资金面等因素的综合影响和作用。
一季度楼市低迷是由于春节和冬季的因素，一季度市场原本就是楼市的传统淡季，一般１—２月份都是全年成交量的月份。问题在于，今年一季度面临调控压力，是近几年少有的。２００３年以来，调控政策多在二季度出台，去年则集中于１２月中下旬，并延续至今年１月，导致了市场由去年四季度的火热，转成今年一季度的冷淡。
而二季度将会成为决定今年楼市全年表现的关键。一般而言，每年春天房地产市场都会出现一波反弹，这与气候相关性较大，其中又可分为两种性质，一种只是反弹，另一种是新一轮行情。以上海为例，２００６年上海楼市３月上行，５月即达高点，之后成交量大幅下滑，直到第四季度才略有好转。２００７年和２００９年皆是３月开始回暖，亦如此，并且一直持续到第四季度，形成一轮大牛市。
就全年而言，我认为，２０１０年房价相比２００９年，依然会是正增长，但涨幅将减小。全年房价整体上呈现上半年涨，下半年盘整和下跌格局。去年房价涨幅过大的一线城市和部分二线城市，房价将出现程度不一的下跌。
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从地方“两会”看楼市调控 抑制房价各有侧重
在近日各地相继召开的"两会"上，如何促进房地产市场稳定健康发展备受关注，而各城市对于平抑房价似乎又有着各自不同的侧重点。
北京>>谁是下一个“大龙”
在北京“两会”上，北京市住建委新闻发言人徐志军表示，北京市即将出台房地产市场调控政策，着重于加大政策性住房建设力度；切实增加中低价位、中小套型普通商品房供应；严格二套住房购房贷款管理，加大房地产市场执法检查力度，进一步规范市场秩序。
徐志军的上述表态余音尚存，北京——大龙公司50.5亿元拿下的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地就被收回了。
“看这架势，北京楼市调控是动真格的了。”中原地产张大伟表示，接下来北京楼市政策和市场将随之调整。
上海>>公共租赁房年内实施
“我觉得当前很重要的一条，就是把政策落到实处。”上周日，上海“两会”闭幕，在“两会”结束当天的市政府记者招待会上，上海市市长韩正如是说。
上海已明确今年将加快推进廉租房建设、经济适用房试点和公共租赁房建设等，其中比较值得关注的是：正在试点的经济适用房制度下半年将在城区全面推开；着力解决新上海人、年轻人的住房困难；今年第二季度，上海将出台公共租赁房的建设方案并向社会征求意见，而且今年一定要实施。
杭州>>楼市健康先要完善制度
岁末年初，杭州终止了2008年推出的24条救市优惠政策，但随后颁布的18条稳定楼市措施受到业内非议。而在本周一开始的杭州“两会”上，楼市健康发展所需要的制度和规范问题就被提及。
从一些代表、委员反映的情况来看，一方面，要求完善城市保障住房体系，如政府应加大保障住房供应量，免费划拨土地提供给保障住房建设，并尽力使所供土地的区位不至于太偏远、保证交通的便利；另一方面，要求保障市民的知情权和选择权，切实增加经济适用房向社会公开销售数量等。
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