[摘要] 近期,房企融资潮再起,IPO、增发、举债等连续上演。表面上看,房企融资用于“囤地”的逻辑似乎并不成立。因为根据相关法律规定,“招拍挂”商业用地必须是企业的自有资金,房企IPO和增发的募集资金不能用于拿地。
上市房企掀起千亿融资潮 “囤地”还是“开工”
8月底,万科重磅推出的112亿元公开增发计划,将近期上市房企融资热潮推向了高峰。根据中国证券报记者统计,今年以来共有45家A股房企公布融资方案,其中,有12家公司已经完成增发,有32家公司公布了增发预案,融资规模近千亿元。
业内人士指出,房企融资投向项目开发,可直接提高新房开工率,增加市场供应。但是,近期房企调高开工计划,主要目的是“补充库存”,7、8月份的开工情况并没有像先前预期的那样好转。市场环境趋于复杂后,房企融资往往指向土地储备,新开工面积难以有效提升。而巨额资金流入土地市场,无疑将吹大土地泡沫。
“扎堆”融资近千亿
自年初开始,房地产市场的销售状况持续好转,带动了一线开发商融资扩张的意愿。根据中国证券报记者的统计,年初至今共有12家房地产公司通过公开资本市场完成再融资364亿元;此外还有33家房企公布了增发预案,募集资金超过610亿元;二者相加,上市房企再融资规模近千亿元。
目前,保利地产和金地集团已经完成了非公开发行,募集资金总额分别达到80亿元和42亿元。再加上招商地产非公开发行预案中计划募集的50亿元和万科此次计划公开增发的112亿元,“万保招金”四家地产商的再融资规模就超过280亿元。与此同时,还有复地、富力等多家开发商计划通过债券融资。
业内人士指出,今年楼市、股市的快速回暖,是引发上市房地产公司再融资冲动的关键所在。
统计局数据显示,自3月份起,70个大中城市房价连续环比上涨。虽然价格的稳步上涨抑制了成交量进一步放大,但是今年前7个月商品房销售面积和销售金额还是分别增长了37.1%和60.4%。
在二级市场上,房地产板块虽然自7月底以来经历了大幅调整,但由于前期反弹迅速、涨幅较大,仍然是市场上复苏快的板块之一。截至8月30日收盘,房地产板块年内累计涨幅达到79.65%,位列板块的第四位。
有业内表示,在经历了上半年的全面复苏后,房地产企业的盈利能力已经有了很大改善,大型开发商所面临的经营压力正在逐步减少。
刚刚披露完毕的中报显示,上半年上市房企持有货币资金1534.22亿元,较2008年底增长51.24%;经营活动现金流量净额为401.60亿元,而去年同期该指标为-334.76亿元。与此同时,房企的资本结构也有了一定好转。除ST公司外,上市房企平均资产负债率为58.48%,同比下降了1.01个百分点。
在资金链较为宽松的当下,房企进行再融资并不仅仅为解决“策略”层面的问题。爱建证券研究员左红英表示,在激烈的市场竞争中,拥有更多的资金和土地,意味着拥有更大的主动权。迫于竞争压力,不少房地产企业选择通过再融资来维持行业地位。新开工尚存悬疑
房企融资的真实意图是决定楼市供给的重要因素。如果融资投入开发,那么将改善供求平抑房价;如果用于囤地,那无疑将推高资产泡沫。
万科在融资方案中表示,募集的112亿元中有92亿元将投入14个住宅项目的后续开发建设,剩余20亿元则用于充实公司流动资金。而这14个项目既包括部分老项目的后续开发建设,也涵盖了今年获得的新增项目。
中报显示,一线开发商在调高年内的计划开工面积,但是从短时期来看,新开工面积并没有显著提升,甚至出现了环比下降。
多家券商研究显示,7月份的新开工面积环比降幅明显。同时,大部分研究机构并不看好即将公布的8月份新开工数据。
中金公司报告称,7月份新开工面积单月环比下降42%、同比微升0.7%的数据远低于市场预期。由于新建房屋供给周期较长,具有滞后性,预计当前的要在四季度和明年才能得到滞后反映。
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