[摘要] 近期,房企融资潮再起,IPO、增发、举债等连续上演。表面上看,房企融资用于“囤地”的逻辑似乎并不成立。因为根据相关法律规定,“招拍挂”商业用地必须是企业的自有资金,房企IPO和增发的募集资金不能用于拿地。
近期,房企融资潮再起,IPO、增发、举债等连续上演。表面上看,房企融资用于“囤地”的逻辑似乎并不成立。因为根据相关法律规定,“招拍挂”商业用地必须是企业的自有资金,房企IPO和增发的募集资金不能用于拿地。
不过,有业内人士指出,流动的资金可以置换,而且,滚动开发模式更为土地储备提供了合理性以及扩张的空间。在楼市和股市联动的背景下,房地产热会传导至资本市场,点燃上市房企的“圈钱欲”,进而放大楼市和土地市场的资产泡沫。
今年以来,重点城市房价大幅上涨,主要缘于库存消化后新增供应乏力。显然,房企融资更应指向新房开工率。在半年报中,万科明确表示,将大幅提高今年的新开工计划。其拟重磅增发募资112亿元,也是主要投向14个住宅项目的后续开发建设。
值得注意的是,龙头公司在声称提高开工计划的同时,储地规模也在大幅攀升。监测数据显示,1-7月,万科、保利、中海等30家大型房地产企业新增土地储备逐月放量,新增土地储备建筑面积约2023万平方米,新增土地储备额约516亿元。
受土地储备规模扩张的影响,今年上半年,上市房企虽然销售大幅提升,但存货总量不降反升。中报数据显示,截至6月30日,A股房地产企业存货总量与年初基本持平,较去年同期增长近两成;其中,在建产品和拟开发土地较年初明显上升。从整体运营分析,房地产行业的总资产周转率和存货周转率也没有明显加快。
一般情况下,为提高净资产率,大多数企业均围绕销售净利率和资产周转率做文章。由于自身开发模式的特殊性以及行业集中度偏低,近几年来,多数房企追求毛利率远胜于追求资产周转率。这意味着维持“高价”成为了地产企业常用的营销手段。
更重要的是,我国仍处于城市化进程中,土地内涵价值的上涨是确定的趋势。因此,房企融资和扩张土地储备,是一种“战略”考虑,背后有着长期的利益驱动;而提高开工率、加快销售,仅仅是一种中近期策略。在行业景气高涨时如此,在市场低迷时亦是如此。
这种“重储地、轻开工”的模式,可以成为房地产行业调节供求关系、维持理想价格的重要手段,但隐藏的风险也是不言而喻的。助涨的因素往往也是助跌的,如果房价在特定阶段内快速上涨,那么,市场的波动也随之加剧;而资产价格的上涨导致利率上行,大幅透支未来的泡沫也将破裂。从产业发展来看,过于依靠“提价”的增长模式显然类似于“竭泽而渔”,不利于产业的长期健康运行。
因此,政府部门对土地利用的不能缺位。在增加供地的同时,应有效监测开发商土地利用进度,敦促开发商加快开工以增加当期供给;另外,还应放大保障性住房供给,稳定房价预期,防止房价过快上涨。对于个别上市房企拿股市融资来的钱进行“囤地”的行为,更是要提高警惕,一经发现,要坚决打击。
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