[摘要] 3月北京指数发布暨北京房地产市场回暖之路探讨
【张化学】这是09年2月北京住宅成交金额前10名的项目情况，这是2月份成交套数的情况，我们主要是针对住宅项目，这是北京住宅成交面积前10名的项目情况。我们再看一下三月份，从成交量来看，三月份周并没有延续二月份持续增长的态势，反而出现了一定程度的下降。下面这个图是北京每周住宅成交面积变化，三月份个周出现一定的下滑。
【张化学】最后说一下居民消费信心的情况，我们每个月都会跟踪调查消费信心和消费需求。综合以上分析，我们认为，虽然近两个月北京楼市成交量有所反弹，但支撑楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本没有发生根本变化，我们认为从当前的情况来看还不能判定房地产已经回暖，所以市场形势还不容乐观。我就讲到这，谢谢大家！
【主持人】感谢张化学先生的精采发言，我们都知道受国际金融环境影响以及国民经济的整体运营情况，中国房地产面临着前所未有的压力，这种压力主要来自于资金压力和生存考验，如何找到有效的融资渠道以及如何促进房地产良性的循环发展，这是目前房地产行业也是开发商最关注的。下面有请一位金融，他是融晟有限公司的吴彧先生，他发表的主题是当前环境下的房地产融资渠道及成功要素解析。
融晟有限公司董事总经理吴彧
【吴彧】刚才大家对于房地产形势有了了解，下面我讲一下房地产融资情况，首先稍微介绍一下整个房地产市场情况，从去年开始经济面临着调整，首先受到美国次贷危机影响，进入了调整期，对于今年是否能够见底也有不确定性，根据银行报告，随着全球金融危机对中国这个全球第四大经济体产生更大的影响，中国经济增长明年将放慢到7.5%，为1990年以来水平。
【吴彧】目前房地产市场在调整期是什么样的状态。由于房地产行业跟国民经济的关联度，整体经济面临下行情况下，还有消费、出口的下降情况下，房地产市场稳定是政府最关注的。针对这一块，从相应的政策也可以看出来，国家对房地产市场采取支持态度，但同时对开发商采取适当的压迫策略。对于开发商来说，光看到国家出台的一些政策，包括廉租房政策等等，但是并没有得到资金支持。从整个市场来说，由于下行趋势已经形成，像它内在的因素如果不发生变化，整个趋势是不会产生变化的。包括前面发言者做的调查也表明了这个现象，从市场反馈和专业角度来分析，看法都是一致的。
【吴彧】具体四个方面，一个是市场供需关系，我们认为目前市场还是供大于求，目前库存有可能要花两三年时间消化。第二，目前居民消费跟房地产市场情况背离的，有人说房地产是产品，很多人买不起了。第三房价上涨预期不高，无论从供应角度还是政策层面，居民对房价的上涨预期都不高，大家并不急于购买。第四点也是重要的，由于我们进入了经济调整期，未来收入的预期下降对大家的影响比较大。所以从这四点看都不具备市场回暖的态势。
【吴彧】但是同样也存在比较好的机遇，近期市场的不确定性明显，政策频出，由于调整趋势已成，不排除2009年房地产个别极端事件的出现。比如企业的资金链断裂。下面从融资的角度来谈谈看法，房地产行业从过热迅速转向偏冷，速度很快，首先是万科开始收缩它的战线，房地产企业从扩张战略转为收缩战略，反应慢会遇到风险。从融资中间来说，首先是银行等金融机构对房地产企业融资由积极变为谨慎。另外机构人持谨慎观望态度，甚至出售已物业。第三是民间融资成本大幅上升，一般融资成本20%、30%，甚至达到50%，虽然我们利率下降了很多，但是民间融资上涨很多。第四，由于股票市场的低迷，原来企业通过上市在资本市场筹资的能力极大限制，国内很多企业原来准备在境外上市，现在不得不放弃这个可能，而在国内由于受到政策的限制，或多或少对上市产生了影响。
【吴彧】在目前这种情况下，除了我们原来讲的银行，银行当然还是这个行业的主要融资渠道，通过一些机构人，我们还没有其他的具体措施呢？在目前情况下我们认为有以下几点可以供大家考虑，是房地产存货的盘活。利用现有的信托平台，进行金融产品的创新，盘活存量，为房地产企业解决短期融资需求。第二是内部资产及项目的重整，剥离非主流资产或项目，轻装上阵。行业的兼并收购，项目的转让和出售。
【吴彧】第三种情况，房地产信托基金REITs，国外成熟的不动产证券化，亦可理解为不动产股票，主要针对已经运营的经营性物业，更适合商业地产开发商，对于大型开发商可以考虑将其旗下经营性物业拿出来合并资产打包，获得较低成本的融资。第四种情况是房地产企业上市，鉴于资本市场的低迷，对于运营健康的规模性房地产企业是一个买壳上市的合适时机，为未来企业发展提供帮助。
【吴彧】这是国外基金关系图，我们一方面在国外组织资金，对于想在中国的基金吸引到国内，为国内项目进行，开发企业如果有好的项目可以与我们来谈。就讲这么多，谢谢大家！
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