2009年3月中房指数系统发布会

——2009年3月中房指数系统发布会

房天下  2009-03-11 10:13

[摘要] 3月北京指数发布暨北京房地产市场回暖之路探讨

时   间：2009年3月10日
地   点：珠江帝景售楼处
主   办：中房指数系统、中指研究院
承   办：中指研究院
网络支持：搜房网 www.soufun.com、中国土地挂牌网www.landlist.cn

【主持人】各位媒体朋友及房地产业界的朋友，大家下午好！我是中指研究院的上官建华，我们知道从今年开始，我们中指研究院每月初以新闻发布会的形式发布北京楼盘销售排行榜以及楼市情况，以此反映北京房地产微观发展区域状况，同时为了给各位朋友营造一个互相交流学习的平台，我们今天发布会选择在二月份北京楼盘的销售珠江帝景举行，感谢各位参加我们的新闻发布会。

中指研究院北京指数总经理上官建华

【主持人】2009年3月中房指数系统发布暨当前房地产市场形势与融资渠道研讨会现在开始，首先有请的是中指研究院常务副院长、中国房地产指数研究系统室主任黄瑜女士为我们致辞。

中指研究院常务副院长黄瑜

【黄瑜】各位房地产业界的朋友以及媒体界的朋友，大家下午好！我首先代表中指研究院欢迎大家的光临，谢谢大家！刚才主持人已经提到了，今年一月以来，为了应对当前的市场形势，让大家更加全面、客观和快捷地了解这个市场的变化，我们在今年1月就决定在每月10日前，通常在8日来举办我们中房指数系统北京发布会，1月发布会当初选择在新世纪饭店，当初很多的媒体朋友和房地产业界朋友都光临了，今天我们三月的发布会，由于跟媒体界的朋友以及房地产业界朋友进一步沟通，他们认为选择一些售楼现场进行发布。我们今天的发布会选择在二月的销售楼盘珠江帝景进行发布，这种选择一方面通过我们的数据了解整个市场的情况，同时也能够到楼盘现场来体验一下，与他们一块分享成功的经验。

【黄瑜】今天在这里还得给大家介绍一下中房指数系统，中房指数系统是1994年，当时一批经济学家从宏观经济角度来监测房地产市场，由国务院发展和中国房地产协会发起，当时指数系统更多的是考虑经济因素比较多，随着房地产市场的发展，到了2000年的时候，市场发生了很大变化，我们基于十年的经验基础并结合市场的变化，对中房指数系统进行了全方位的改进，这种改进不仅是考虑市场的变化，把基期由原来95年1之月调整为2000年12月，同时把这几年的国际国内做指数更好的方法，比如Hedonic指数，来完善我们的体系。

【黄瑜】2005年我们指数系统请了一批经济学界、房地产业界给我们提供宝贵意见，对它进行完善和改进，刚才宣传片里也播放了。中国指数系统做到今天已经整整十五个年头，在这十五年的过程中，除了我们理论体系完善之外，样本体系也在不断完善，早期主要在十个城市的上规模楼盘进行样本系统，现在是十个城市几乎100%的在售楼盘都在我们系统里成为样本。此外还有30个城市80-90%的在售楼盘也在我们的样本里，这样我们对主要城市房地产市场，通过这些在售楼盘成为我们样本，然后进行全方位跟踪、监测，全方位反映我们市场的变化，这是我们指数系统的整个体系情况。

【黄瑜】通过一月一期对样本的跟踪和科学的理论体系模型测算，形成我们的指数系统，把指数进行常规发布，我们也希望对社会各界起到帮助。对于开发商、机构，希望我们指数的发布来帮助他们全面了解当前房地产市场的变化。我们看指数时不仅能够通过指数反映同一个城市在不同时期所处的发展阶段以及变化状态，同时也可以看到，在各个城市，同一个时间不同城市相互之间的变化以及差异。

【黄瑜】除了指数本身之外，我们还有形成指数和创造指数的详细数据，包括交易数据、销售价格以及同期上市楼盘的面积、套数等等，让大家全面了解市场的行情，通过对行情的了解，帮助大家对具体的楼盘制订策略，为你的定价、营销等方面提供参考，这是对开发企业、机构而言。同时我们也希望这些客观数据能够帮助政府有关部门，让他们来全面了解这个市场，在制订政策时也可以作为参考依据。目前，中国房地产业协会产业与市场研究专业委员会的秘书处就设在我们研究院，每个月我们要给建设部、房协提交市场报告，他们也依据这个来把握市场情况，制订应对市场相关的政策。

【黄瑜】同时也希望我们客观数据的发布，让媒体界的朋友全面了解和掌握真实、一手的数据信息，让他们做出正确的市场评价。对消费者方面，从1999年开始，我们对整个北京市场，2008年市场我们划分了100个区域板块，每个区域板块都有典型样本楼盘，通过典型样本楼盘的跟踪，把典型样本楼盘的信息发布给消费者，作为很重要的置业参考。消费者通过我们的典型样本楼盘来了解这个区域里的价格怎么样，楼盘的品质，通过样本楼盘可以知道在不同区域选择不同的楼盘，我的依据和标准应该是什么样。从消费者层面也是通过典型样板楼盘的发布来提供参考。

【黄瑜】我说的这些是通过我们指数系统的发布以及我们长期对市场信息的跟踪、监测，对社会各界，包括对我们的政府、企业、媒体、消费者所做的一些工作，也就是我们指数的意义所在。我作为长期从事房地产研究的人员，也想对当前市场讲讲我的个人观点，也是对我们企业做个提示。当前的市场形势大家可以看到，确实有回暖的现象，但是需要提醒大家，目前的市场形势仍然压力很大，也不容乐观。为什么这么说呢？主要基于这几方面，是我们经济形势并不乐观，我们曾经依据经济学界研究的经济周期变化来对应房地产市场走势，我们发现中国房地产和中国的经济变化趋势吻合，关联系数达到0.8。从经济情况来看，目前确实已走入低谷阶段，根据过去经济发展规律，是很难短期内走出低谷，通常会持续两年甚至三年才能走出来。我们房地产既然跟经济关联度很强，整个经济形势是这样，我们房地产也不可避免逃脱不了，大的面也不会太好。

【黄瑜】另外我们确实可以看到，尽管一、二月新增贷款规模已经创了历史新高，但是根据我们经济学界的预测，对于大家谈得比较多的见底，我们认为这有点早，可能还有个过程。由于宏观经济的因素，我们房地产市场调整也会有个过程。股票市场目前也不是很好，各个城市的失业率还在不断的上升，由于整个资本市场2008年的下滑以及失业率的不断提升，大家对未来的收入预期也会打一定的折扣，消费信心以及未来收入的信心也不会像大家想象的这么乐观。这样我们房地产会一定程度的受到影响。

【黄瑜】还有一块，最近各个城市的成交量都有一定程度的上升，二月份环比来说，绝大部分城市都在上升，但是我认为这有一定的参考价值，但并不能说回暖，因为去年春节是二月份，今年春节是一月份，而且去年春节后各地都寒冷，并且发生了冰灾。我们二月份看起来市场情况有所好转，但是总量的角度来说，我们测算还不是乐观。是北京，北京1月和2月加在一块，成交总量相对于2008年1月和2月的成交总量增幅有限。2月尽管比较好，但2月的成交量还没有达到2008年的平均水平。大家可能看到有一些回暖，但不要盲目乐观。

【黄瑜】我们今天这样说可能不太合适，但这是客观的市场情况。但是我们一些楼盘，在二月份销售排行榜排前十位的楼盘销售确实不错，但这只是个别楼盘，不能代表整个市场全面回暖。需要说明的是我们可以看到，回暖现象只是在部分城市、部分楼盘表现出来，并不具有普遍的代表性。我们还可以看到目前市场潜在的供应量还是大，现在很多企业由于2008年整体经济情况不好，就推迟了楼盘销售进度，在2009年一开始也没有说一二月份就推出楼盘，大部分还在把开盘的进度往后推，潜在供应量比较大。另外北京截止到2月底，可售楼盘总量大概还有1800万平米，我们做个测算，按过去几年当中每月销售数据来看，周期大概在20个月左右。

【黄瑜】我们看到目前形势见好的同时，也是希望提醒大家，要保持高度警惕，要积极的去应对当前市场形势变化，要采取相关的策略来应对，是今天我们在销售楼盘现场开这个研讨会，也希望大家借鉴楼盘好的经验来应对市场变化，在这一轮的市场中取得我们自己的胜利。今天我的讲话就到这里，谢谢大家！

【主持人】感谢黄院长，通过黄院长的陈述让大家对中指研究院有了更深的了解，对市场也有了了解。我们知道北京房地产市场面临着前所未有的压力，大家对于房地产的春天还有多远都很关注，下面有请中指研究院指数研究副总经理张化学先生发布3月北京房地产指数及北京房地产市场分析报告。

【张化学】各位领导，各位同仁，各位朋友大家下午好！很高兴与大家共同探讨北京房地产市场的发展问题。我的题目是楼市是否真正回暖？最近两个月楼市确实有所反弹，但是反弹能否持续这是个讨论热点，大家看到这两个月个成交量上升也很高兴，但是也很担心是否持续下去。下面我从几个方面来探讨这个问题。

中指研究院指数研究副总经理张化学

【张化学】通过我们中房指数系统监测，我们发现二月份十个城市的指数有升有降，幅度很小，基本是0.5%、1%的幅度，基本是平稳态势。我们再看一下二月份交易量的情况，中国指数研究员和中房指数系统对30个城市的表现进行比较，看到30个城市里有24个城市都是比1月份有所上涨，并且有些城市上涨幅度都很高，甚至有的超过100%，有10个城市环比增幅超过50%。城市成交量的是重庆，其次是上海和长沙，成交面积都超过100万平米，北京二月份成交面积也有所增长。

【张化学】通过数据可以看到二线城市的住宅成交量，我们看下面的图，二月份环比都是在增长的。2009年2月除了南京、青岛住宅成交环比有所下降，其他各城市均大幅反弹。天津、成都涨幅少一些。09年1、2月份累计成交量的变化，同比都有所回升，在12个重点城市，除武汉、青岛、上海同比下滑外，其他城市都有大幅度的上涨，平均涨幅超过15%，深圳比较明显，超过225%。

【张化学】下面我们看一下供应情况，09年1到2月，开发企业的开发进度都放慢了，供应面积明显减少。09年1到2月新推住宅面积，除了武汉，其他城市都出现大幅度下降。左边图也可以看到武汉出现22%的上涨。我说一下住宅出清周期问题，从下面图可以看到，北京、上海、深圳、重庆、杭州，从08年1月到现在的出清周期变化情况，我们看到下面黑色的线是北京，北京出清周期在五个城市里时间最长，我们出清周期计算是怎么计算的呢？我们以前六个月平均销售速度来计算的。可以看到从08年3、4月份以来北京出清幅度都在20个月以上。

【张化学】从住宅成交价格来看，基本上保持平稳，如果从整个周期来看，从08年来看，主要城市处于下降的通道，虽然下降幅度不是很明显，但是基本这是一个态势。我们刚才看到09年1、2月份成交量都出现不同程度的反弹，我们是否可以判定房地产市场是否回暖呢？或者这种情况能否持续下去呢？我从以下几方面来探讨。首先房地产和宏观经济一样，也是有周期的。我们根据周期的变化总结出来几个特征，一般房地产要经过成长、高潮、下滑、箫条阶段。我们现在是否是下滑阶段？是否已经到底了，是否已经经过箫条开始反弹了？我们继续探讨。

【张化学】我们也分析了宏观经济和房地产之间的关系，我们得出一个结论，2002年以来，房价指数和CPI指数经历了约两轮起伏，我们分析CPI指数领先房地产指数一到两个季度。经济研究在每个月、每个季度，会综合国内外十多家研究机构的研究，对宏观经济做个判断，也看到他对09年一季度的经济比较悲观。目前宏观经济形势并没有出现根本好转，基本还处于下行通道。一般会认为也在三季度经济形势才能到底。如果宏观经济到三季度到底，那么房地产业的复苏比宏观经济更晚。

【张化学】什么情况下我们才能说房地产回暖呢？总结四点，一个是消费者信心恢复，支付能力上升。二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回声，交易价格维稳。三是开发企业楼盘意愿较强积极推出新项目。四是规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。我们探讨楼市回暖要基于这四个特征。我们现在来看看现在楼市是否符合这四个特征。

【张化学】北京2009年1到2月和2008年1到2月，不管是供应量还是成交量都有大幅度下降，从这图可以看到，左边是09年1到2月，右边是08年1到2月，相比起来差距大。同时我们也对主要城市土地溢价做了预期，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、重庆这七个城市来看，08年1月到09年1月走势来看，08年7月前溢价整体变动很大，总体溢价水平比较高，但是7月份后，七个城市土地溢价水平都出现比较大的下降，甚至一些城市像天津、重庆，次推出没有成交，不得不调整底价，这也说明开发商的信心在降低。

【张化学】北京二月份住宅成交量还没有达到08年的平均水平，虽然1到2月有所反弹，但是与2008年比还没有达到当时的平均水平，比06、07年差距更大。从06年1月到09年1月北京楼市的成交比，供应量减少导致成交量不断下降，可能也有楼盘原因。我们和08、07、06年比，09年相差还是很大的，现在说回暖确实需要谨慎。刚才我提到，回暖一个特征是整体项目都回暖，我们看到前十名楼盘的成交量大，这说明现在的市场成交量上升更多的是由于个别楼盘的推出而带动起来的，个别楼盘的热销并不是代表整个市场。

【张化学】这是09年2月北京住宅成交金额前10名的项目情况，这是2月份成交套数的情况，我们主要是针对住宅项目，这是北京住宅成交面积前10名的项目情况。我们再看一下三月份，从成交量来看，三月份周并没有延续二月份持续增长的态势，反而出现了一定程度的下降。下面这个图是北京每周住宅成交面积变化，三月份个周出现一定的下滑。

【张化学】最后说一下居民消费信心的情况，我们每个月都会跟踪调查消费信心和消费需求。综合以上分析，我们认为，虽然近两个月北京楼市成交量有所反弹，但支撑楼市回暖的宏观经济、消费者信心、企业家信心等基本没有发生根本变化，我们认为从当前的情况来看还不能判定房地产已经回暖，所以市场形势还不容乐观。我就讲到这，谢谢大家！

【主持人】感谢张化学先生的精采发言，我们都知道受国际金融环境影响以及国民经济的整体运营情况，中国房地产面临着前所未有的压力，这种压力主要来自于资金压力和生存考验，如何找到有效的融资渠道以及如何促进房地产良性的循环发展，这是目前房地产行业也是开发商最关注的。下面有请一位金融，他是融晟有限公司的吴彧先生，他发表的主题是当前环境下的房地产融资渠道及成功要素解析。

 融晟有限公司董事总经理吴彧

【吴彧】刚才大家对于房地产形势有了了解，下面我讲一下房地产融资情况，首先稍微介绍一下整个房地产市场情况，从去年开始经济面临着调整，首先受到美国次贷危机影响，进入了调整期，对于今年是否能够见底也有不确定性，根据银行报告，随着全球金融危机对中国这个全球第四大经济体产生更大的影响，中国经济增长明年将放慢到7.5%，为1990年以来水平。

【吴彧】目前房地产市场在调整期是什么样的状态。由于房地产行业跟国民经济的关联度，整体经济面临下行情况下，还有消费、出口的下降情况下，房地产市场稳定是政府最关注的。针对这一块，从相应的政策也可以看出来，国家对房地产市场采取支持态度，但同时对开发商采取适当的压迫策略。对于开发商来说，光看到国家出台的一些政策，包括廉租房政策等等，但是并没有得到资金支持。从整个市场来说，由于下行趋势已经形成，像它内在的因素如果不发生变化，整个趋势是不会产生变化的。包括前面发言者做的调查也表明了这个现象，从市场反馈和专业角度来分析，看法都是一致的。

【吴彧】具体四个方面，一个是市场供需关系，我们认为目前市场还是供大于求，目前库存有可能要花两三年时间消化。第二，目前居民消费跟房地产市场情况背离的，有人说房地产是产品，很多人买不起了。第三房价上涨预期不高，无论从供应角度还是政策层面，居民对房价的上涨预期都不高，大家并不急于购买。第四点也是重要的，由于我们进入了经济调整期，未来收入的预期下降对大家的影响比较大。所以从这四点看都不具备市场回暖的态势。

【吴彧】但是同样也存在比较好的机遇，近期市场的不确定性明显，政策频出，由于调整趋势已成，不排除2009年房地产个别极端事件的出现。比如企业的资金链断裂。下面从融资的角度来谈谈看法，房地产行业从过热迅速转向偏冷，速度很快，首先是万科开始收缩它的战线，房地产企业从扩张战略转为收缩战略，反应慢会遇到风险。从融资中间来说，首先是银行等金融机构对房地产企业融资由积极变为谨慎。另外机构人持谨慎观望态度，甚至出售已物业。第三是民间融资成本大幅上升，一般融资成本20%、30%，甚至达到50%，虽然我们利率下降了很多，但是民间融资上涨很多。第四，由于股票市场的低迷，原来企业通过上市在资本市场筹资的能力极大限制，国内很多企业原来准备在境外上市，现在不得不放弃这个可能，而在国内由于受到政策的限制，或多或少对上市产生了影响。

【吴彧】在目前这种情况下，除了我们原来讲的银行，银行当然还是这个行业的主要融资渠道，通过一些机构人，我们还没有其他的具体措施呢？在目前情况下我们认为有以下几点可以供大家考虑，是房地产存货的盘活。利用现有的信托平台，进行金融产品的创新，盘活存量，为房地产企业解决短期融资需求。第二是内部资产及项目的重整，剥离非主流资产或项目，轻装上阵。行业的兼并收购，项目的转让和出售。

【吴彧】第三种情况，房地产信托基金REITs，国外成熟的不动产证券化，亦可理解为不动产股票，主要针对已经运营的经营性物业，更适合商业地产开发商，对于大型开发商可以考虑将其旗下经营性物业拿出来合并资产打包，获得较低成本的融资。第四种情况是房地产企业上市，鉴于资本市场的低迷，对于运营健康的规模性房地产企业是一个买壳上市的合适时机，为未来企业发展提供帮助。

【吴彧】这是国外基金关系图，我们一方面在国外组织资金，对于想在中国的基金吸引到国内，为国内项目进行，开发企业如果有好的项目可以与我们来谈。就讲这么多，谢谢大家！

【主持人】谢谢融晟有限公司董事总经理吴彧先生所做的当前环境下房地产融资渠道及成功要素解析这一议题。刚才我们说了2月份的销售排行榜是珠江帝景，下面有请项目代表陈晨女士发言。

【陈晨】各位朋友，欢迎大家下午能够到珠江帝景，首先我就这个主题来与大家分享一下我们项目热销的经验。2月份珠江帝景取得了09年的开门红，从3月份开始，上周我没有在北京，在外地的时候我接到了这个行业各个媒体发的热销信息，我觉得09年这个热销可能是个普通现象。今天我简单跟大家分享一下我们取得热销的因素。

珠江帝景项目代表陈晨

【陈晨】珠江帝景热销不是偶然，是天时地利，为什么这么说呢？因为这个项目从开盘到现在，在这里已经待了八年。有四个方面的原因？这个项目是很成熟的产品，无论从户型和社区规划，还有社区配套，在整个区域环境来说，没有几个项目能够与它这么完善的配套相比。在这么一个理性的市场环境下，客户选择珠江帝景是。另外成熟配套的环境方面，比如配套，另外我们的酒店会所，包括我们周边的商业，这都是我们的项目亮点。第三点是最重要的，我们将近有3千户的业主为我们的热销提供了帮助，他们带来了很多的客户。我们成交客户有60%左右是老客户乃至合生其他楼盘，包括绿洲、罗马等客户带着朋友过来的。

【陈晨】我们从08年9月开始一直很热销，媒体团购也给我们提供了帮助。我们对于主题也进行了包装，叫 “喜洋洋换新房”，我们合生创展本来在春节前要回馈老客户，推出了优惠产品，其实也很有限，春节期间我们天天爆满，春节期间总共卖出将近80套房子，从初一到初八这段时间，我们领导休假回来后都很惊讶。我觉得我们的购买力一直存在，不管是08年还是09年，很多朋友都在怀疑购买力，但是通过我们的热销发现，购买力一直是存在的，我相信09年仍然是这样。

【陈晨】二月份的热销是个传奇，但是从三月份开始，北京楼市热销应该是个普遍现象了，今天跟大家分享帝景的热销，我也希望今后可以看到更多的项目和我们一起一样持续的热销。谢谢大家！

【主持人】感谢陈晨与大家的分享。今天新闻发布会就到此，房地产指数系统发布会在4月8日举行，到时再相会，再见！

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