[摘要] 3月北京指数发布暨北京房地产市场回暖之路探讨
【黄瑜】我们今天这样说可能不太合适，但这是客观的市场情况。但是我们一些楼盘，在二月份销售排行榜排前十位的楼盘销售确实不错，但这只是个别楼盘，不能代表整个市场全面回暖。需要说明的是我们可以看到，回暖现象只是在部分城市、部分楼盘表现出来，并不具有普遍的代表性。我们还可以看到目前市场潜在的供应量还是大，现在很多企业由于2008年整体经济情况不好，就推迟了楼盘销售进度，在2009年一开始也没有说一二月份就推出楼盘，大部分还在把开盘的进度往后推，潜在供应量比较大。另外北京截止到2月底，可售楼盘总量大概还有1800万平米，我们做个测算，按过去几年当中每月销售数据来看，周期大概在20个月左右。
【黄瑜】我们看到目前形势见好的同时，也是希望提醒大家，要保持高度警惕，要积极的去应对当前市场形势变化，要采取相关的策略来应对，是今天我们在销售楼盘现场开这个研讨会，也希望大家借鉴楼盘好的经验来应对市场变化，在这一轮的市场中取得我们自己的胜利。今天我的讲话就到这里，谢谢大家！
【主持人】感谢黄院长，通过黄院长的陈述让大家对中指研究院有了更深的了解，对市场也有了了解。我们知道北京房地产市场面临着前所未有的压力，大家对于房地产的春天还有多远都很关注，下面有请中指研究院指数研究副总经理张化学先生发布3月北京房地产指数及北京房地产市场分析报告。
【张化学】各位领导，各位同仁，各位朋友大家下午好！很高兴与大家共同探讨北京房地产市场的发展问题。我的题目是楼市是否真正回暖？最近两个月楼市确实有所反弹，但是反弹能否持续这是个讨论热点，大家看到这两个月个成交量上升也很高兴，但是也很担心是否持续下去。下面我从几个方面来探讨这个问题。
中指研究院指数研究副总经理张化学
【张化学】通过我们中房指数系统监测，我们发现二月份十个城市的指数有升有降，幅度很小，基本是0.5%、1%的幅度，基本是平稳态势。我们再看一下二月份交易量的情况，中国指数研究员和中房指数系统对30个城市的表现进行比较，看到30个城市里有24个城市都是比1月份有所上涨，并且有些城市上涨幅度都很高，甚至有的超过100%，有10个城市环比增幅超过50%。城市成交量的是重庆，其次是上海和长沙，成交面积都超过100万平米，北京二月份成交面积也有所增长。
【张化学】通过数据可以看到二线城市的住宅成交量，我们看下面的图，二月份环比都是在增长的。2009年2月除了南京、青岛住宅成交环比有所下降，其他各城市均大幅反弹。天津、成都涨幅少一些。09年1、2月份累计成交量的变化，同比都有所回升，在12个重点城市，除武汉、青岛、上海同比下滑外，其他城市都有大幅度的上涨，平均涨幅超过15%，深圳比较明显，超过225%。
【张化学】下面我们看一下供应情况，09年1到2月，开发企业的开发进度都放慢了，供应面积明显减少。09年1到2月新推住宅面积，除了武汉，其他城市都出现大幅度下降。左边图也可以看到武汉出现22%的上涨。我说一下住宅出清周期问题，从下面图可以看到，北京、上海、深圳、重庆、杭州，从08年1月到现在的出清周期变化情况，我们看到下面黑色的线是北京，北京出清周期在五个城市里时间最长，我们出清周期计算是怎么计算的呢？我们以前六个月平均销售速度来计算的。可以看到从08年3、4月份以来北京出清幅度都在20个月以上。
【张化学】从住宅成交价格来看，基本上保持平稳，如果从整个周期来看，从08年来看，主要城市处于下降的通道，虽然下降幅度不是很明显，但是基本这是一个态势。我们刚才看到09年1、2月份成交量都出现不同程度的反弹，我们是否可以判定房地产市场是否回暖呢？或者这种情况能否持续下去呢？我从以下几方面来探讨。首先房地产和宏观经济一样，也是有周期的。我们根据周期的变化总结出来几个特征，一般房地产要经过成长、高潮、下滑、箫条阶段。我们现在是否是下滑阶段？是否已经到底了，是否已经经过箫条开始反弹了？我们继续探讨。
【张化学】我们也分析了宏观经济和房地产之间的关系，我们得出一个结论，2002年以来，房价指数和CPI指数经历了约两轮起伏，我们分析CPI指数领先房地产指数一到两个季度。经济研究在每个月、每个季度，会综合国内外十多家研究机构的研究，对宏观经济做个判断，也看到他对09年一季度的经济比较悲观。目前宏观经济形势并没有出现根本好转，基本还处于下行通道。一般会认为也在三季度经济形势才能到底。如果宏观经济到三季度到底，那么房地产业的复苏比宏观经济更晚。
【张化学】什么情况下我们才能说房地产回暖呢？总结四点，一个是消费者信心恢复，支付能力上升。二是成交量持续上涨，且项目成交普遍回声，交易价格维稳。三是开发企业楼盘意愿较强积极推出新项目。四是规模开始反弹，拿地和新开工规模上升。我们探讨楼市回暖要基于这四个特征。我们现在来看看现在楼市是否符合这四个特征。
【张化学】北京2009年1到2月和2008年1到2月，不管是供应量还是成交量都有大幅度下降，从这图可以看到，左边是09年1到2月，右边是08年1到2月，相比起来差距大。同时我们也对主要城市土地溢价做了预期，北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、重庆这七个城市来看，08年1月到09年1月走势来看，08年7月前溢价整体变动很大，总体溢价水平比较高，但是7月份后，七个城市土地溢价水平都出现比较大的下降，甚至一些城市像天津、重庆，次推出没有成交，不得不调整底价，这也说明开发商的信心在降低。
【张化学】北京二月份住宅成交量还没有达到08年的平均水平，虽然1到2月有所反弹，但是与2008年比还没有达到当时的平均水平，比06、07年差距更大。从06年1月到09年1月北京楼市的成交比，供应量减少导致成交量不断下降，可能也有楼盘原因。我们和08、07、06年比，09年相差还是很大的，现在说回暖确实需要谨慎。刚才我提到，回暖一个特征是整体项目都回暖，我们看到前十名楼盘的成交量大，这说明现在的市场成交量上升更多的是由于个别楼盘的推出而带动起来的，个别楼盘的热销并不是代表整个市场。
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