侵犯耕地底线就是违法
重庆成为城乡统筹试验区给中小地产商到城市周边的农村找地提供了机会，吕小遂说，但是耕地属性不得更改。
和韦尔旭不同的是，宋洪军则是在另一个层面关注着博士园的一切动态信息，从它所涉及的政策领域到目前的销售动态。
他是重庆嘉和日盛置业发展(集团)有限公司策划总监，同时又是一家农业开发公司的老总，正设计一种“兼顾农业和房产”的“农业地产”项目，准备步博士园后尘。
他说，“博士园是重庆家农业地产，但决不会是最后一家。我不希望它成为先烈。”
怎样利用农民手中的土地？这是宋洪军如今常会思考的问题。宋洪军说，是因为重庆城区地价飞升得太快，才让他们这些中小地产商调整策略，打算“农村包围城市”。
今年7月30日，香港信合以41.8亿元的价格，拍下了城区中一块307亩的土地。这让宋洪军震惊，每平米2万多元，“那是天价了。”
“这就是比谁更有钱。”让宋洪军更感到绝望的是，香港、北京包括本地的大地产商都争相在重庆拿地，但他们都不开发。“囤着，直到房价上涨到可赢利的价位。”
宋洪军说，重庆注册的地产开发公司有2400多家，真正有项目的大概有400多家。“大多数是手上没地。如果都只在主城区开发的话，用不了一两年，一半的都会死。”
当重庆成为城乡统筹试验区时，宋洪军发现，机会来了。
随着城市不断发展，城市规模日益扩大，乡村和城市的边缘变得模糊，甚至相互交错。这些处于都市边缘甚至是被都市包围的农田，不可避免的逐步成为城市的一部分。农业和非农业的界限也将越来越模糊。宋洪军说，于是到城市周边的农村去找地，就成了中小地产商的出路。
“重庆成为城乡统筹试验区给我们提供了机会，不然不敢这么干。”宋洪军和地产界朋友讨论博士园项目所具有的可行性时，总结出三大好处：可以利用统筹城乡的一些优惠政策；第二就是开发的投入比较小，适合中小企业的资金能力，第三就是利润空间并不比在主城开发小。
“主城区的别墅价格动辄数百万元。一栋拥有田园花园的别墅虽售价60多万，但土地租金只有千斤稻谷，这会没有竞争力吗？”宋洪军说。
在博士园的网站上，记者发现，该公司以相同模式在大连、沈阳都开发过类似产业，并取得良好销售成绩。
宋洪军深信，发展近郊都市农业将是一种趋势，但目前的风险来自政策和法律。“用农业开发‘管护房’的名义，就是为了规避可能的政策风险。”
市农委的吕小遂说，“土地流转改变其权属性质就是侵犯了耕地保护的底线，那就是违法。”
如今，韦尔旭孤零零地住在土包上，每当暮色四起时，韦尔旭说他会有压迫感，仿佛觉得那些时髦的管护房在向他的土屋紧逼。
对于能坚守到何时，韦尔旭心中也没有底，他又听到风声，明年无论如何都要让他搬走。 农耕地开发房产必须遏止
链接
邱道持，2001年-2007年7月任重庆国土资源与房屋管理局副局长，西南大学教授，土地流转问题，现为重庆市政协常委。12月15日，记者就九龙坡区博士园项目所涉及的土地流转问题对其进行采访。
破坏耕地开发地产必须遏止
新京报：重庆博士园这一项目您知道吗？它以农业建设的旗号进行房地产开发，这样做是否存在问题？
邱道持：我知道博士园。它的模式还是有风险的。我知道它，因为它曾经打过广告，称订购房屋可获得一块农业生产用地，可以开展农业科研或利用。但是它的非农用地比例太大，有搞房地产的嫌疑。
新京报：而博士园的非耕作用地面积占到整体约一半，正常的比例应该是多少？
邱道持：原则上在8%以内，不能超出这个比例。如果涉及到农用地转变用途，转为建设用地，这就要求到我们国土部门报告，要获得批准才行。有些地方，我们也在查处，把流转的农耕土地擅自改变用途，用以建设房产项目，这个必须得制止。如果不制止，耕地将受到破坏，还会扰乱房地产市场。
新京报：12月10日，重庆国土资源和房屋管理局公布了十大典型土地违法案例，“博士园”并不在其列。国土部门为何没将其列为违法用地？
邱道持：一般来讲，国土部门在接到群众举报后，再去检查。原则上，如果情况反映上来，我们会先去区里调查，形成一个初步的方案意见再报到市局。
新京报：有人举报博士园吗？
邱道持：我现在没管。
试验区的土地管理也不能乱
新京报：今年6月，重庆成为城乡统筹试验区，许多地产商认为他们的春天来临了，可以去开发农村土地了，那么作为试验区，土地政策与执法和以前有什么不同呢？
邱道持：九龙坡区比较特殊，它是重庆城乡统筹试验示范区。但探索也必须在现行的法律框架内。
我觉得农用地应该按照国家要求严格管理，无论是发展建设农业也好，还是建设新农村也好，农业的基础地位不能削弱，那就需要一定数量的耕地来保障，因此在农用地管理方面不能乱。
新京报：房地产界有一种不同的提法，现在城市和乡镇边界将越来越模糊化，城里有乡、乡里有城。这个地段的农村老是发展传统农业，单位土地的产出价值不是很高，能不能探索出一条房地产和农业和谐相处的模式呢？
邱道持：为了推进现代农业发展，我们欢迎各类人士到农村，推进农村土地流转，但是一定是发展现代农业。搞果园、养殖，只要是农业都可以。前不久，农业部、国土资源部都发文件，支持集中饲养，发展现代饲养业。用地，我们现在的权力下放到县里了。真正推进农业发展我们都支持。如果不是推进农业发展，肯定会遇到障碍。
新京报：温家宝总理前些日子也强调要保护耕地，并称我国耕地资源紧缺。
邱道持：中国因为人口多，耕地相对就少，这个特殊国情决定了对耕地的保护最严格。近段时间农产品价格上涨很猛，现在有相当一部分粮食和食用油都依靠国际市场，国际市场涨幅也比较大，所以我们国内价格也很高。当前的形势更证明了，经济工作会和十七大都提出的要加强农业的基础地位，发展现代农业的正确性。所以从土地利用这个角度来讲，要保护和维护这样的发展目标。
镇政府超期转包也是违法
新京报：土地流转中，乡镇政府会扮演什么角色？
邱道持：由于乡镇政府兼有发展和保护的矛盾，当要求它加快发展的压力过大，它有时候就会弱化保护资源和环境这两项。因此，它就参与一些，明知道不符合国家法律规定，比如说土地流转方面、耕地的占用等，就没有履行到职责。之所以出现这样的状况，是因为受非科学发展观的影响。
新京报：当镇政府和农民之间出现利益分歧时，镇政府在农民不自愿的情况下，把土地转租了，国土资源局该怎么办？
邱道持：我们也发现有个别地方的乡镇政府，没有发挥农民的主体作用，取代农民、违背农民的意愿，强行推进流转，甚至违反了国家的法律，导致农民不满。情况属实，我们就要下处理意见，要查处的。
新京报：土地流转是否设有期限？
邱道持：我们有一个土地承包经营权的法律，规定了农民是30年。那么流转期限在30年是可以的。如果超过30年，就有问题了。镇政府签超过30年合同不符合法律。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
