▲讲座时间：
2007年8月22日 14:30
▲讲座地点：
房天下415会议室
▲主办单位：
房天下
▲培训讲师：
经济与工商管理学院 贺力平教授
▲培训主题：
房地产金融与政策
个人简历：
贺力平，1958年7月出生于重庆，1978-1982年就读于四川财经学院（现名西南财经大学）政治经济学系，1984年考入中国社会科学院研究生院经济与政治系经济史专业，1987年获硕士，受聘为中国金融学院国际金融系讲师兼国际金融教研室主任。
1989年前往英国剑桥大学国际研究（Centre for Inter national Studies，University of Cambridge）做访问学者，1990-1992年转入剑桥大学经济系及Magdalene College修研究生课程，主修宏观经济学和计量经济学等课程。1993年前往伦敦大学亚非学院（SChool of Oriental and African Studies）撰写博士论文，论文题目为《中国工业的实绩：生产率提高与资源动员》。1996年底以一级顺序通过论文答辩，获伦敦大学经济学博士。
1997年返回中国金融学院任教，讲授宏观经济学和国际经济学课程，并受聘为中国经济体制改革基金会国民经济研究所特约研究员和中国人民银行金融软科学成果评审组成员，2001年调入。
主要作品：
《经济增长：席卷全球的20世纪进程》四川人民出版社，2000年
《货币政策操作工具程序》西南财经大学出版社，1998年
"性通货膨胀的下降：一个长周期论的探讨"《国际经济评论》1997.6
"货币政策新方向：反通货膨胀目标制及其理论依据"《经济研究》1998.2
"克服信息不对称障碍：金融机构与中小企业发展"《改革》1999.2
"中国外汇和汇率体制发展目标与前景"《国际贸易》2000.1
"东亚金融危机后各国复苏之比较"《经济》2001.2
以下是本次活动的图文直播：
【主持人 吴晓东】各位同事，今天是我们房天下针对后台编辑记者，我们做跟房地产相关的专业培训的讲，这是作为我们一个系列的培训活动。同时我们今天安排网上直播，给其他50个城市的同事们来看的。可能以后有这种安排，会在北京，也会在上海，有可能在广州，到他们的主场。
【主持人 吴晓东】最近后台的同事们注意到，有几个事件跟房地产、跟金融有密切关系的，最近炒得比较热的字眼，就是次级贷款，通胀、加息，开放境外证券。其实跟房地产关系是密切的。今天讲，我们很有幸请到了经济学院金融系的系主任，剑桥的博士贺力平教授给我们做讲，大家欢迎。
【贺力平】谢谢吴总刚才的介绍，一点点更正，我叫贺力平，我是伦敦大学经济学博士，我在剑桥是留过学，但是在那里没有取得博士。我现在的专业是金融和国际金融，首先高兴今天下午能到房天下总部这里来和大家进行就住房金融进行交流。我们刚才跟吴总和刘总也在谈，就是房地产的商品化在中国是一个年轻的产业。在这个产业当中，从贵公司可以看出来，从在座的各位可以看出来，主要由年轻的人才来构成的。
【贺力平】 所以说，未来大家会随着房地产产业的发展，大家会有一个很好事业的发展。所以，我今天高兴。我要做一点预先的说明。我在里面工作，我本人的专长不是房地产、金融，但是，在我们的当中，有一部分会涉及到个人抵押贷款，另外还会接触到货币政策，国际金融市场的稳定运行。从这些侧面来说，一般性说一说跟住房金融有一点关系，我按照这个思路给大家准备了一点背景材料。但是，我刚才跟你们两位老总也说了，在各位从事房地产交易信息服务的人来讲，我的这些准备应该说班门弄斧了。尤其是对一些有经验的，平常在有关背景知识方面，有相当了解的人来说。尽管如此，我还不不揣冒昧，抛砖引玉的把我所了解到的一些情况说一说。我自己还有一个感觉，就是在目前国内很多讨论房地产、金融的时候，我在这里所说的一些事情，好像并没有被很充分的展开。所以从这个意义上来说，大家还是觉得我给大家做一些介绍还是有一些特点的，不是人云亦云。
【贺力平】 我分了十个方面的内容，比较庞杂，我准备了一个PPT，而且这个材料在这里。所以说，有些地方我可能进行得比较快一点。请求原谅，尽可能在用时的时间，口头上说一遍，大家有什么问题，我们可以再进行一些讨论。
【贺力平】 个是关于住房商品的特点及公共政策的目标。我准备了一些要点，我用比较书面化的语言给大家读一读，这是我自己的一些体会。住房商品是居民长期消费品，绝大多数居民都难以使用当前收入和已有的继续来获取这种长期消费品。那么，在购买长期消费品的时候，居民通常使用他未来的收入。这是住房商品的特点，其他商品都没有这个特点。也可以有汽车，或者大的消费品有这个特点，我们认为住房是需要终生收入来购买的一项商品。所以说，在国外最长的抵押贷款可以达到30年左右的时间。国内只有20、15和25年的时间。
【贺力平】第二，这种长期消费品，又不是普通的消费品，因为住房在消费过程中，打引号的消费过程结束以后，它还具有转移价值，可以继承、转让或者出售。对住房商品转移价值的考虑是居民在购买这种商品进行决策的时候的重要因素。你说住房是还是消费品，实际上它对自住的居民来讲，两个功能都具有。但是在统计上，各国的统计上都不把人们当前购买房屋的支出看作是消费支出。居民的购房支出是作为支出，不作为消费支出。但是居民用于支付房屋租金这个支出是作为消费支出的。
【贺力平】 现代社会的趋势是，住房居民随着收入水平的变化，家庭结构的变化，工作变动等等因素，会在其生命过程当中，改变住房选择，及住房商品与其他普通商品一样，也具有一定的流动性，就是要进行交易、转让。这个跟我们公司的业务有关系。但是住房商品的流动性，是影响我们居民工作、职业转换的一个因素，从而也是影响社会经济结构调整的制约因素。一个地程度的住房市场的流动性，通常会伴随着社会经济结构调整的缓慢性。这是什么意思呢，说得有一点抽象，改革以前是个年代，那个年代，我的父母们，他们基本上是改变他们的住房，他们参加工作的时候，住什么房子，离开工作的时候还住什么房子。那段时间中国的经济相对比较稳定，80年代以后，工作变化，现在的经济活跃，跟人们不断的家庭、职业、工作的选择变化要改变住房是密切相关的。也就是说经济结构的变化和住房商品对人们满足需求的改变，这两者是互为因果关系的。
【贺力平】居民对住房商品的需要应当满足一定的基本条件，及安全、卫生、避免过度拥挤，适当的外部环境，这些条件关系到社会成员的身体健康，家庭和谐和正常的人格发展，并进而影响到社会持续的稳定性和劳动人口的工作素质。为什么说这个呢？这和我们后面要说的，社会政府的政策应该有什么样的出发点，就考虑到这些因素。
【贺力平】居民对住房的需求与其收入水平高度正相关，也就是说对住房的需求经济学上的话语叫做高的收入弹性，就是收入增长10％，你对住房的需求，愿意支付的程度，不仅会达到10％，而且可能超过10％。就是住房商品它具有正常商品，在有的情况下，或者对许多人来讲，还可能是商品，就是需求的收入弹性是大于1的。但是，在任何一个社会，居民收入水平的分布都不是平均的。在任何一个社会当中，总有一些人收入水平要高一些，另外一些人收入水平要低一些，而且每一个人，每一个家庭，收入水平从时间上看也是变动的。这就使得，在任何一个上，不同人群对住房商品的需求就不一样的。
【贺力平】前面谈了关于住房商品一些需求分析的情况，供给方面我想简单提几个要点：
【贺力平】住房商品的供给受到几个重要因素的制约：土地及其位置，交通的便利，基本的复数设施及其供给。随着生活的变化，技术的发展，这些方面的制约是在不断的扩大。比如说现在网络就成为人们选择小区要考虑的因素了，以后可能还有其他的一些方面。还有政府对土地开发的政策，是有关税收政策，政府对社会公共服务机构的税收政策和价格限制政策，城镇土地的机会成本，及同块土地是否可以有其他的经济用途，比如说在这个地方，大家所在这个楼，中粮广场，如果这个广场在这个位置，要建住宅的话，那它的价格就肯定高。完全成本的住房商品的供给，这是我自己的一个看法，具有超过非充分就业者收入水平所能支撑的趋势。这是很一般的，可能不同的人对这个看法有不同的理解。比如说，一个社会充分就业者就是全时工作，一周至少工作五天，每天至少工作8个，这是充分就业者。这是正常的就业，还有一部分，充分就业者是不是能够使得劳动者的才能充分发挥，在劳工市场上的需求是不是能够充分反应它的产品的价值，这是有真正的。这个焦点就是说，比如说现在很多社会都在说，叫工资。工资是不是能够满足劳动者的住房需求，如果测量工资含量住房需求部分这个问题就比较复杂了。
【贺力平】如果说没有一定的税收政策支撑的话，工资水平难以保障，这部分就业者获取一个能够满足前面提到基本条件，比如说健康、卫生、宽敞度等等的需求。因为供给我们提到，有很多成本因素的限制。
【贺力平】通常对住房商品的供给者，就是我们所说的开发商，不完全是开发商，也包括现有的住房者。有的家庭拥有两套住房，就是约有一套家庭住房的居民，也有可能把自己的某个房间用于出租，对这部分家庭来讲，他也是住房商品市场上的提供者。那么，以住房商品市场上的高收入者的需求弹性，因此对这些人来讲，他们出于自己的利益，他们倾向于提供，并且增加提供较高价位的商品住房。就是他愿意把这部分拿去供给，就是这个市场对这个价位的房屋的提供有较多的刺激作用。相应普通价位或者较低价位的住房商品的供给，就可能面临着不足或者说相对不足。
【贺力平】这就引出我下面的一个看法，在住房商品市场上，低收入群体的商品房的供给有可能相对不足，这个不足又可能因为在短期内社会人口流动的增长，收入水平的变动，以及住房供给方面等因素的影响，而相当严重。住房市场的局部严重时是有可能出现的，经济学大家都说了，一般来说，现在的经济学没有一个学者或者学生，会认为市场是不能自动平衡的，大家都有一个教条就是说市场是能够自动平衡的。不管是证明这个看法，还是驳倒这个看法都是很困难的。但是，这里所说的，至少在局部范围内，两个供给和需求是有可能出现不平衡的，就是失衡的，由于前面所讲的那些因素造成的。这是我个人的看法。
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