实况：房地产金融与政策讲座

——经济与工商管理学院贺力平教授主讲

房地产门户-房天下  作者：郑薇 熊敏  2007-08-22 10:03

▲讲座时间：

2007年8月22日  14:30

▲讲座地点：

房天下415会议室

▲主办单位：

房天下

▲培训讲师：

经济与工商管理学院 贺力平教授

▲培训主题：

房地产金融与政策

个人简历：

贺力平，1958年7月出生于重庆，1978-1982年就读于四川财经学院（现名西南财经大学）政治经济学系，1984年考入中国社会科学院研究生院经济与政治系经济史专业，1987年获硕士，受聘为中国金融学院国际金融系讲师兼国际金融教研室主任。

1989年前往英国剑桥大学国际研究（Centre for Inter national Studies，University of Cambridge）做访问学者，1990-1992年转入剑桥大学经济系及Magdalene College修研究生课程，主修宏观经济学和计量经济学等课程。1993年前往伦敦大学亚非学院（SChool of Oriental and African Studies）撰写博士论文，论文题目为《中国工业的实绩：生产率提高与资源动员》。1996年底以一级顺序通过论文答辩，获伦敦大学经济学博士。

1997年返回中国金融学院任教，讲授宏观经济学和国际经济学课程，并受聘为中国经济体制改革基金会国民经济研究所特约研究员和中国人民银行金融软科学成果评审组成员，2001年调入。

主要作品：

《经济增长：席卷全球的20世纪进程》四川人民出版社，2000年

《货币政策操作工具程序》西南财经大学出版社，1998年

"性通货膨胀的下降：一个长周期论的探讨"《国际经济评论》1997.6

"货币政策新方向：反通货膨胀目标制及其理论依据"《经济研究》1998.2

"克服信息不对称障碍：金融机构与中小企业发展"《改革》1999.2

"中国外汇和汇率体制发展目标与前景"《国际贸易》2000.1

"东亚金融危机后各国复苏之比较"《经济》2001.2

以下是本次活动的图文直播：

【主持人 吴晓东】各位同事，今天是我们房天下针对后台编辑记者，我们做跟房地产相关的专业培训的讲，这是作为我们一个系列的培训活动。同时我们今天安排网上直播，给其他50个城市的同事们来看的。可能以后有这种安排，会在北京，也会在上海，有可能在广州，到他们的主场。

【主持人 吴晓东】最近后台的同事们注意到，有几个事件跟房地产、跟金融有密切关系的，最近炒得比较热的字眼，就是次级贷款，通胀、加息，开放境外证券。其实跟房地产关系是密切的。今天讲，我们很有幸请到了经济学院金融系的系主任，剑桥的博士贺力平教授给我们做讲，大家欢迎。

【贺力平】谢谢吴总刚才的介绍，一点点更正，我叫贺力平，我是伦敦大学经济学博士，我在剑桥是留过学，但是在那里没有取得博士。我现在的专业是金融和国际金融，首先高兴今天下午能到房天下总部这里来和大家进行就住房金融进行交流。我们刚才跟吴总和刘总也在谈，就是房地产的商品化在中国是一个年轻的产业。在这个产业当中，从贵公司可以看出来，从在座的各位可以看出来，主要由年轻的人才来构成的。

【贺力平】 所以说，未来大家会随着房地产产业的发展，大家会有一个很好事业的发展。所以，我今天高兴。我要做一点预先的说明。我在里面工作，我本人的专长不是房地产、金融，但是，在我们的当中，有一部分会涉及到个人抵押贷款，另外还会接触到货币政策，国际金融市场的稳定运行。从这些侧面来说，一般性说一说跟住房金融有一点关系，我按照这个思路给大家准备了一点背景材料。但是，我刚才跟你们两位老总也说了，在各位从事房地产交易信息服务的人来讲，我的这些准备应该说班门弄斧了。尤其是对一些有经验的，平常在有关背景知识方面，有相当了解的人来说。尽管如此，我还不不揣冒昧，抛砖引玉的把我所了解到的一些情况说一说。我自己还有一个感觉，就是在目前国内很多讨论房地产、金融的时候，我在这里所说的一些事情，好像并没有被很充分的展开。所以从这个意义上来说，大家还是觉得我给大家做一些介绍还是有一些特点的，不是人云亦云。

【贺力平】 我分了十个方面的内容，比较庞杂，我准备了一个PPT，而且这个材料在这里。所以说，有些地方我可能进行得比较快一点。请求原谅，尽可能在用时的时间，口头上说一遍，大家有什么问题，我们可以再进行一些讨论。

【贺力平】 个是关于住房商品的特点及公共政策的目标。我准备了一些要点，我用比较书面化的语言给大家读一读，这是我自己的一些体会。住房商品是居民长期消费品，绝大多数居民都难以使用当前收入和已有的继续来获取这种长期消费品。那么，在购买长期消费品的时候，居民通常使用他未来的收入。这是住房商品的特点，其他商品都没有这个特点。也可以有汽车，或者大的消费品有这个特点，我们认为住房是需要终生收入来购买的一项商品。所以说，在国外最长的抵押贷款可以达到30年左右的时间。国内只有20、15和25年的时间。

【贺力平】第二，这种长期消费品，又不是普通的消费品，因为住房在消费过程中，打引号的消费过程结束以后，它还具有转移价值，可以继承、转让或者出售。对住房商品转移价值的考虑是居民在购买这种商品进行决策的时候的重要因素。你说住房是还是消费品，实际上它对自住的居民来讲，两个功能都具有。但是在统计上，各国的统计上都不把人们当前购买房屋的支出看作是消费支出。居民的购房支出是作为支出，不作为消费支出。但是居民用于支付房屋租金这个支出是作为消费支出的。

【贺力平】 现代社会的趋势是，住房居民随着收入水平的变化，家庭结构的变化，工作变动等等因素，会在其生命过程当中，改变住房选择，及住房商品与其他普通商品一样，也具有一定的流动性，就是要进行交易、转让。这个跟我们公司的业务有关系。但是住房商品的流动性，是影响我们居民工作、职业转换的一个因素，从而也是影响社会经济结构调整的制约因素。一个地程度的住房市场的流动性，通常会伴随着社会经济结构调整的缓慢性。这是什么意思呢，说得有一点抽象，改革以前是个年代，那个年代，我的父母们，他们基本上是改变他们的住房，他们参加工作的时候，住什么房子，离开工作的时候还住什么房子。那段时间中国的经济相对比较稳定，80年代以后，工作变化，现在的经济活跃，跟人们不断的家庭、职业、工作的选择变化要改变住房是密切相关的。也就是说经济结构的变化和住房商品对人们满足需求的改变，这两者是互为因果关系的。

【贺力平】居民对住房商品的需要应当满足一定的基本条件，及安全、卫生、避免过度拥挤，适当的外部环境，这些条件关系到社会成员的身体健康，家庭和谐和正常的人格发展，并进而影响到社会持续的稳定性和劳动人口的工作素质。为什么说这个呢？这和我们后面要说的，社会政府的政策应该有什么样的出发点，就考虑到这些因素。

【贺力平】居民对住房的需求与其收入水平高度正相关，也就是说对住房的需求经济学上的话语叫做高的收入弹性，就是收入增长10％，你对住房的需求，愿意支付的程度，不仅会达到10％，而且可能超过10％。就是住房商品它具有正常商品，在有的情况下，或者对许多人来讲，还可能是商品，就是需求的收入弹性是大于1的。但是，在任何一个社会，居民收入水平的分布都不是平均的。在任何一个社会当中，总有一些人收入水平要高一些，另外一些人收入水平要低一些，而且每一个人，每一个家庭，收入水平从时间上看也是变动的。这就使得，在任何一个上，不同人群对住房商品的需求就不一样的。

【贺力平】前面谈了关于住房商品一些需求分析的情况，供给方面我想简单提几个要点：

【贺力平】住房商品的供给受到几个重要因素的制约：土地及其位置，交通的便利，基本的复数设施及其供给。随着生活的变化，技术的发展，这些方面的制约是在不断的扩大。比如说现在网络就成为人们选择小区要考虑的因素了，以后可能还有其他的一些方面。还有政府对土地开发的政策，是有关税收政策，政府对社会公共服务机构的税收政策和价格限制政策，城镇土地的机会成本，及同块土地是否可以有其他的经济用途，比如说在这个地方，大家所在这个楼，中粮广场，如果这个广场在这个位置，要建住宅的话，那它的价格就肯定高。完全成本的住房商品的供给，这是我自己的一个看法，具有超过非充分就业者收入水平所能支撑的趋势。这是很一般的，可能不同的人对这个看法有不同的理解。比如说，一个社会充分就业者就是全时工作，一周至少工作五天，每天至少工作8个，这是充分就业者。这是正常的就业，还有一部分，充分就业者是不是能够使得劳动者的才能充分发挥，在劳工市场上的需求是不是能够充分反应它的产品的价值，这是有真正的。这个焦点就是说，比如说现在很多社会都在说，叫工资。工资是不是能够满足劳动者的住房需求，如果测量工资含量住房需求部分这个问题就比较复杂了。

【贺力平】如果说没有一定的税收政策支撑的话，工资水平难以保障，这部分就业者获取一个能够满足前面提到基本条件，比如说健康、卫生、宽敞度等等的需求。因为供给我们提到，有很多成本因素的限制。

【贺力平】通常对住房商品的供给者，就是我们所说的开发商，不完全是开发商，也包括现有的住房者。有的家庭拥有两套住房，就是约有一套家庭住房的居民，也有可能把自己的某个房间用于出租，对这部分家庭来讲，他也是住房商品市场上的提供者。那么，以住房商品市场上的高收入者的需求弹性，因此对这些人来讲，他们出于自己的利益，他们倾向于提供，并且增加提供较高价位的商品住房。就是他愿意把这部分拿去供给，就是这个市场对这个价位的房屋的提供有较多的刺激作用。相应普通价位或者较低价位的住房商品的供给，就可能面临着不足或者说相对不足。

【贺力平】这就引出我下面的一个看法，在住房商品市场上，低收入群体的商品房的供给有可能相对不足，这个不足又可能因为在短期内社会人口流动的增长，收入水平的变动，以及住房供给方面等因素的影响，而相当严重。住房市场的局部严重时是有可能出现的，经济学大家都说了，一般来说，现在的经济学没有一个学者或者学生，会认为市场是不能自动平衡的，大家都有一个教条就是说市场是能够自动平衡的。不管是证明这个看法，还是驳倒这个看法都是很困难的。但是，这里所说的，至少在局部范围内，两个供给和需求是有可能出现不平衡的，就是失衡的，由于前面所讲的那些因素造成的。这是我个人的看法。

【贺力平】房地产市场实际上没有那么简单，大家知道，一个人对房屋的需要和另外一个人对房屋的需要，这两个需要之间可能是不一样的。所以说房屋市场上它对信息的需求是很高的。比如说，我们要去买照相机，我可以和他要买的照相机完全是相同的，但是房屋商品就不一样了，我想住的房和他想住的房完全不一样。所以这一对一信息的匹配是重要的。就是说信息在房地产市场当中的重要性要高于在其他商品市场当中的重要性。如果信息不畅通，更可能加剧房地产市场需求和供给不平衡。一方面需求得不到满足，另一方面市场供给不能形成有效的供给。这是我到公司来参观以后得到的感觉。

【贺力平】 下面我说一下政府的作用，如果市场是能够完美的，那政府不需要做任何事情，市场不完美，政府就有可能来做一点事情。那么在住房市场上，的确出现了这么一种现象。在第二次大战结束以后，上几乎的政府，当然不包括那些非洲的国家。欧美的政府都采取了，或者说不同程度，以不同方式采取了推进居着有其屋的公共住房政策，就是普及，虽然说有其屋，在工业化时代以前，社会已经存在了，那个时候没有说人没有住房。只是因为城市化、工业化以后，才出现了有一些人没有房住，而且住房过于拥挤。居着有其屋作为一项普遍性的公共政策目标在我们现在所说的发达国家，或者市场经济当中就出现了。实际上在北欧那些国家，在第二次大战期间就已经有了这个政策。现在我们回过头来看中国，我们是社会主义国家，实际上在很多欧洲，甚至包括在美国这样的国家当中，他们的住房一些所谓的社会主义因素的政策，早已有之，并不是我们这儿的独创。

【贺力平】他们通过这些措施的目的，就是要克服我们前面所说的在住房商品市场上局部的失衡。那么政府可用合理政策手段，首先不是采用直接分配住房资源的手段，不是以或者说计划方式来代替市场。当然有的国家在有的时期曾经是采取过这样的措施。比如说现在的英国，在第二次大战结束以后，初期政府把财政资源一部分拿出来，专门建立，我们国内叫做经济适用房，在那儿叫做地方市政当局建的房，这些房子，甚至是以无偿的方式提供给合乎要求的那些居民。什么是合乎要求的居民呢？就是那些收入水平在一定规模之下，又有合法的、正规的工作，满足当时的工业化，建了很多大工厂，只要达到这个条件，政府尽可能给他们提供住房。大家卡过迪根斯的小说《雾都孤儿》那都是没有房子的，第二次大战结束以后，英国政府完全就反他小说所说的情况，给他们提供住房，给雾都孤儿提供住房。但这只是暂时的，大部分的政府不采取这个措施。英国现在有人说，80年代撒切尔夫人手下，采取把那些房出售，卖给住户，跟后来我们98年搞的城市改革基本深是一样的。现在不直接由政府建这些房，现在英国又出来新的首相，叫布朗，他又搞推广住房建设，要满足低收入者的住房需求。

【贺力平】 但是但是，我相信他具体的做法不会重复第二次大战结束以后的工党那个时候的做法。除了直接性、财政性的分配，实际上有很多政策性的手段，来改进或者说促进低价位住房商品的供给，从而促使社会达到低价位住房市场上的供求平衡。政府的这些手段可以是税收，可以是针对居民也可以直接针对房屋建筑商，以及促进合作形式的住房商品供给，国内对这个概念不是很了解，实际上每个单位的集资建房就是合作形式，但是在单位里面，尤其是国有制单位，有一个特点，就是自上而下的，我跟吴总曾经是一个，领导决定了我们就参加，就交钱去买房子，领导拿着这个钱去找开发商谈，最后要分房子说，告诉我们，这个事情怎么看，大家都出钱来看，是合作性质的。但是实施的过程是官员，他一个人在操办的，他不给我们这些合作社的成员打任何招呼，这是违背合作原则的。但是，这个事情的性质，不管从法律上来讲，还是从道理上来讲，都是合作性质的。只是说在我们中国，一件本来属于合作性质的事情，办的过程不是合作，违背了合作化原则。

【贺力平】 我们今后，现在和今后我们会看到，将会继续有合作形式的住房商品的供给。因为，合作形式是降低房屋建设成本和有关管理成本的有效途径，不是的途径，但是是一个有效的途径，各国的经验都证明了的。

【贺力平】第三就是建立社会公用事业价格行为的约束机制，改善城市建设规划，促进住房信贷事业的普及和风险转移及防范，促进房地产市场信息流动，改善公共信息服务等等。很多措施都可以促进我们所说的在一些低价位房屋商品市场上的供求平衡，满足社会成员的需要。

【贺力平】 第二关于房屋收入比与供求平衡的测量。

【贺力平】 一般把房价收入比指标作为住房商品市场供求的平衡性，房价收入比，大家很了解这个概念，在国际比较的时候，一般是，说把房屋的平均价格比如说一平方米多少块钱乘上60平方米，这是所谓普通住房单位的标准面积，对中国而言，对城镇居民每年或者说每个月的平均收入水平做一个比较。那么中国大概是在15左右，当然取决于选择什么时点上。有人说日本是11，或者是14，美国是8，或者是9，德国也可能是5，有北欧的国家可能是4。中国如果是15，就是全的。这就是中国房价超高的一个原因。大家也可能听说股市上叫市盈率这个概念，那也是中国超高。

【贺力平】 关于房价收入比，我在这里从另外一个角度，我并不是简单要说中国房价收入比是高还是低。我想简单的说，如果我们衡量住房商品的供求平衡，那么租金和收入的比也是应该参考的指标，不能光谈房价，如果住房者不都是要买房的，住房者很多是要租房，尤其在城市里面。所以说我们要考察租金的收入比与房价的收入比。工资标准是否能够反应一个人生活的需要，在住房方面的考察就是考察租金，并不是考察购房。

【贺力平】 第二，房价收入比除了受到人们收入水平、利率和可信贷期限等因素的影响之外，还受到税收政策和交易成本等因素的影响，一些无形因素也是十分突出的。很多国家使用房价收入比不使用居民可支配收入，为什么要使用居民的总收入，是因为上现在大多数欧美国家，都有一个税收标准，人在购买套住房的时候，使用了抵押贷款，会形成一个月供，就是每个月要给贷款者偿还的本金加利息。那么这个月供比如说是2000块钱，这些钱要从居民的总收入当中扣除掉，作为部分比如说一个月一人的收入是5000块钱，乘上10％的税率，就要交500块钱的税。但是，你把这两千块前的月供拿开以后收入成了3000块钱，再乘上10％的税，那你只交300块钱，少交了200块钱的税。对我们的人来讲，都是很重要的一个数字，所以这样，把可支配收入总收入减去税收。国外在使用房价收入比的时候，这个收入就不是定义为可支配收入，而是定义为总收入，就是含税那部分，因为这个税实际上是由于政策，就是我们刚才说的低扣，初次购买房屋的抵押贷款的定期付款额是的。所以说，就不能把税给扣掉，因为我们中国没有这项政策，并不是因为我们买了房，每个月支付的月供政府就少收一点税，不是这样的。这时候我们计算的收入就一定要使用可支配收入，这是中外的差距。

【贺力平】 第三使用房价收入比指标进行国际比较的时候，还存在着一些不可比的因素，对住房商品的隐性补贴和个人收入当中存在着未被统计的成分等等，都是使得房价收入比进行国际比较不的原因。对住房商品隐性的补贴，主要是以前计划经济时代，那时候享受的福利房，现在没有了，只有一些大公司，政府机关有。个人收入当中未被统计的，是对全社会来讲的。

【贺力平】 下面我具体把房价收入比含义说一下。

【贺力平】 房价收入比，每个人购房按照分期付款的原则，每个月要支付的数额，或者每年，年跟月就是乘12的关系，1减d乘h，在除以贴现率，贷款期限是30年，就是N，T就等于30，I是利率，比如说现在贷款利率是5.8％，或者是6.2％，这是作为贴现值的因素。这样就得出，我们每年或者说每个月，比如说我们十万块钱贷款20年，现在的利率是6％，我们可以大致算出来，每年需要支付，或者说每个月需要支付的钱，比如说是贷款十万块钱，20年的期限，6％的利率，每年可能五、六万的水平，再除以12，就是四、五千的样子。

【贺力平】 第二个共识是说，我们作为购房者，我们每年或者说每个月从我们的收入当中，能够拿出多少钱，来支付我们的月供，总不能把总收入的来支付住房，那除非我们不吃、不喝、不穿，也不可能一分钱都不花。Y代表收入，平衡的来看，把两个公式结合起来，共识3少了一个H，就是1减d称h，从公式三可以推导出公式四，d表示首付比例，现在一般都是15％、20％、30％。总之d大于零，小于1的数。公式四大家可以看到，房价收入比是由几个参数决定的，首先是我而法，每个月，每年把总收入的百分之几十用于月供，其次是首付比例，再其次是我们所说的西格玛，贴现因子的跨时期的汇总，N表现贷款期限，I表示利率。

【贺力平】 下面，我们从这个公式里面可以推导出几个结论，，社会成员的自有住房倾向倾向越高，在其他事物不变的情况下，房价收入比就越高。公式四上面可以看出，什么是社会成员的自有住房消费倾向呢，就是阿尔法，阿尔法越高，H比Y的值就越高，房屋商品相对于收入水平就越高。第二，社会成员的储蓄水平越高，在其他事物不变的情况下，房价收入比就越高，什么是社会成员的储蓄水平呢？就是我们刚才前面用D来表示的，就是首付比例，储蓄得越多，首付比例就可以越高，储蓄是的时候，就不需要月供了，D越高，整个H、Y的值就越高。

【贺力平】 第三，利率水平越高，在其他收入不变的情况下，房价收入比就越低，利率水平和房价收入比是有关系的。

【贺力平】 第四，可用信贷的期限，就是前面的公式四N越长，在其他收入不变的情况下，房价收入比就越高。我不知道说得怎么样，我觉得很有道理。但是还有其他一些因素，我在这儿简单说，家庭就业人口和婚姻关系的变动性，人口收入增长率和稳定性，收受政策，交易成本，保险费率等等，这些也是影响房价收入比的因素。

【贺力平】 下面，我想用国内的几个数据来说明一下，因为国内讨论这个问题讨论得比较多。我就用房屋价格和人们收入水平相对变动情况，以1998年为基础，两条曲线，在红色或者是紫色是城镇人口每人可支配收入，1998年等于100，黑线是指中国商品住宅价格指数，1998年等于100，大家可以看到，名义收入水平的增长还是快于或者说高于住宅商品的价格上涨。同一个人在1998年买房子所面对的房价和2006年买房，用2006年收入买房子，境况是改善的，这是平均的。

【贺力平】 下面这张图，是经济适用房，红线跟中低收入户，就是国家统计局按照社会人口的分成五等，中低收入户就是第二个20％的人口，他们的收入水平的变动情况。深色线是经济适用房的价格指数，大家一看，对这部分人口来讲，如果假定这部分人他们所面对的房屋是经济适用房，很明显他们收入水平的增长要快于经济适用房价格上涨的程度。经济适用房的问题不在于它的价格水平，主要在于它的数量是否充足，因为我们要排队，而且排了队还不一定能买到。

【贺力平】 第三张图，是普通住宅和中等收入，中等收入指第三个20％的人口他们的收入水平。大家可以看，名义收入的增长快于普通住宅价格的增长。当然这里面稍微有一点变化，也许在比如说2003年以前，它的相对变化速度是也所变动的，并不是在各年都是完全一样的。

【贺力平】 第四张图是高档住宅。名义收入水平，就是红线，它的增长是大大快于高档住宅的价格上涨，它改善情况更多一些。这些数据都是来自于中国统计摘要。

【贺力平】 这几张图总体上说，应该从平均来看，名义收入水平的增长还是高于、快于房价的增长，并没有出现名义收入的增长慢于，或者说跟房价的增长是相同的地步。如果出现那种情况，整个房屋市场有可能会相对萎缩，因此我们的购买力受到影响了。而实际上，收入的增长是快于，换句话说如果说要使用同一个指标，来考察房价收入比的话，那么可以发现，从1998年—2006年，房价收入比是下降的。通过这个数据，大家可以得到的结论。房价收入比是下降的，下降的原因不在于房价本身的下降，而在于收入的增长快于房价的上升。但是，房屋价格统计指标，大家的感觉是不一样的。尽管我们用统计数据来说，房价收入比是不一样的，但是很多人的感觉是不一样的，有很多的原因。其中一个原因，就是我们对房屋的价格统计指标要客观的认识。

【贺力平】 房屋商品的同质性，的统计，前提条件是统计对象具有同质性，具有可比性，可是房屋商品的对比统计是的，同一个楼层，都有不同的价格。因此，不管使用什么方法，房屋价格的可信度和可比性都是相对比较低的，这跟统计方法没有关系。目前国内的房屋价格指数的特点是，我刚才所说国内，主要是指统计摘要上，指的是新建房，另外新建房当中，不涉及各个单位自己建的房子。也不涉及二手房，不涉及贵公司所包含的大量交易对象。除了这个问题之外，还有一个问题，就是指新建房，就是同一类的新建房，要进行跨时间的比较的话，建筑标准在发生变化，原来我们说，这个楼建抗地震要求比如说是7级，现在要提高到8级、8.5级、9级，标准一发生变化，成本就不一样了。房屋类型也发生变化，还有税收政策也在发生变动。房屋类型是很重要的，现在按照国内的统计方法，把每年，每个月，销售的住宅面积和销售额做一个平均数，这就是每单位，就是每平方米住宅的销售价格。那么，上个月和下个月，销售价格的变动就变成了房屋价格的变动。大家说这个正不正确，从方法上完全正确。我们举一个例子，假定一月份和二月份相比，一月份市场上有9套经济适用房，每平方米的价格是1000块钱出售，一月份有一套高档住宅，每平方米的价格是一万块钱，把销售面积和销售额去除得到平均价格。二月份的时候，房屋价格没有变化，但是二月份有五套高档住宅，五套经济适用房，只是由于房屋的构成发生了变化，一平均下来，一除以销售面积，会发现房屋价格了40％。那你说这个房屋价格实际上是涨了40％吗。这是上涨的例子，我们可以举一个相反的例子，房屋价格下降了，但是它下降了吗，也可能由于房屋类型的变动，并没有下降。所以说，在这个意义上说，我们说使用那种方法，就是刚才我们所说国内统计把总销售额除以总的销售面积，这个方法没有考虑到房屋类型这个因素。得出的结论跟普通人的感觉是不一样的。高档住宅的确是上涨了，比如说中上所在的地方有一套住宅，以前就卖一万块，现在就涨到二、三块钱，这种情况是有的，不论怎么样，现有的统计方法，还不能够反应我们刚才所说的这些因素。这是我们普通人士的感觉和统计数据的含义之间有很大的差距的因素。

【贺力平】 比如说有的国家试图要改进这个因素，比如说美国，我们现在可以看见，有两个统计指数，还有很多房屋价格统计指数。这两个指数其中，其中一个指数，就试图要考虑到，通过采样，大概在城市的同一个位置，同一个口岸，建筑物标准，房屋类型都一致的情况下，来推测或者说套算房屋的价格。但是，就是对它的样本的采集，在美国国内也有很多人认为还是不够准确的，换句话说统计通过努力来改进房屋价格指数，但是这个局限性还是存在的。我们可能一辈子，都不能完全克服这个问题。我想提到这个事情主要是想说，我们在这个房地产市场，我们面对大量的询问者，理论上我们是有这么一个问题，对房屋价格，尤其是一般化房屋统计价格的指数，不能说不使用它，我们在使用的时候，多有一层保留，不能去迷信它。也可以帮助一些普通的消费者，解答他们心追的一些困惑。因为，他的感觉和房屋价格统计数据有的时候是有很大差距的。这是我要说明的。

【贺力平】 下面关于房屋租金和房价的关系问题。 这方面国内的研究相对比较少一些。国外有一些研究，这个是很复杂的事情，我自己本人也没有从事多少研究。我想只从大的方面给大家做一点介绍。

【贺力平】 总的说来是这样的，房价和租金之间不存在着固定比例关系，不是说房价升高了，租金就会上升或者下降。房价走势与租金走势之间不存在固定的相关性，这是比较奇怪的，大家说两者之间应该有关系的。大量的研究发现这两者之间并没有什么关系，不能通过一种指标的信息，去预测另外一个指标的变动。原因部分居民长久处于住房需求状态，无法因为利率和房价的变动，而在租房与购房之间进行转换。我的居民是可以进行转换的，但是有的居民就不进行这种转换。部分居民长久处于的有住房，比如说我现在就是住在自己的房子里，也不在租房或者是购房房屋之间，或者是购房一套房屋和多套房屋之间进行转换。换句话说，住了就住了，房价高、低了，我就是住在这儿，不能说租金高了，就是需求无弹性。

【贺力平】 第三，部分居民或者企业拥有多套住房，专门向租房市场提供房源。在租房市场上有一定的弹性，但是在购房市场上又相对的没有弹性。概括的说，有这几种居民，或者说企业的存在，它使得租房市场和购房市场，房屋买卖市场这两个市场之间，有隔阂性，不联通。所以说，使得房价和租金之间的关系，就不是联系在一起的，是难以预测的。当然对这方面，人们还是在琢磨，只是从已经观察到很多国家的现象，观察大某个地区，前不久还有美国的组织还在研究这个问题，在继续进行大量的考察，还是发现没有什么关系。这是很困惑的问题。

【贺力平】 第五，房地产融资模式。 这个问题大家都比较了解，房地产的融资模式主要是指房产三方，开发商和建筑商和消费者个人，都需要信贷支持。

【贺力平】 ，我们先看开发商，我们使用2006年房地产开发商资金来源来看看它的一些特点。在全年，使用总的资金额是26880多亿，里面使用贷款是5000多亿，将近20％，利用外资是1.75％。自筹资金是31％，自筹资金一半多一点是使用自有资金。自有资金大概占总资金来源的16％—17％之间。房地产开发商的自有资本占总资金的使用量是17％，这算高吗？应该不算高的。其他资金来源是47％，其中有2/3，就是64％来自于消费者，就是购房者给它的预付款，这是很大比重的。对房地产开发商来讲，最重要是国内正规的贷款，比如说金融机构尤其是银行机构提供的贷款，其次就是消费者给它的预付款。当然自有的资金刚才说是17％，也还是挺重要的部分。还有一些资金，可能是其他一些拆借活动的资金。

【贺力平】 现在看一下建筑企业，我们看它的负债，负债的95％是流动负债，也就是短期的负债，长期负债只占5％。可以说，对建筑商来讲，它所使用的信贷主要是流动性的贷款，因为它使用大量的建筑材料，是需要贷款支持的。当然现在也开展了设备租赁，很多建筑开发商也不需要购买大型的建筑设备，可以通过租赁的方式，这样节省资金的支出。

【贺力平】 第三是我们个人的方面。相对来说，在贷款期限上，对开发商提供的贷款，通常是属于中期贷款，比如说一到三年，对建筑商提供的贷款属于短期，或者是中期。而对购买者提供的贷款，就是消费者个人提供的贷款，往往都是长期的。5到30年，在国内比较流行是15—20年。抵押财产对开发商来讲，可以用做抵押的往往是拿到的一些证书，什么土地使用证，开发证书，自有资本这些，还有项目书等等，这些可以作为抵押的，尤其是土地使用权证书。而它的自有资本是很低的，大家已经看到了，刚才说是17％的自有资本。建筑商来讲，它的抵押资产是它的净资产。对于购房者而言，抵押资产是房屋产权证书，产权证书还伴随着价值评估。

【贺力平】 贷款风险，在成熟市场经济当中，对这三方贷款风险都是存在的，这个风险主要表现为市场风险，什么是市场风险呢？主要就是指房屋或者说跟房屋有关的土地、附属设施他们的市场价格的变动性。但是对开发商来讲，还面临着销售行情。市场风险是主要的，在市场经济当中，我们前面所说的三方提供信贷的金融机构来讲所面临的风险。在不成熟的市场经济当中，除了有市场风险之外，还有我们所说的政策风险，法律风险，产权风险，信用风险，这些风险也是突出的。房地产市场目前来讲这些方面都很多。

【贺力平】 关于给个人住房提供抵押贷款的那些金融机构我想稍微说一下国外的情况，因为国内比较单调。比如说美国，他们的市场大，有一个统计数据，在2006年底，或者说2007上半年的时候，整个个人住房的抵押贷款额是十万亿美元，中国现在全部个人抵押贷款额大概是两万五千亿人民币。为什么他们那么大的市场呢？因为能够提供抵押贷款的机构，互助银行，储蓄信贷协会，专门贷款公司，合作信用社，商业银行，商业银行不是主料，大概占十万亿个人抵押贷款金额当中商业银行大概占40％左右。人寿保险公司，还有个别联邦政府专门信贷机构。比如说有一个退伍军人协会，就是参加军的，会那儿得到贷款。

【贺力平】 我们再看UK，这是英国的，是按揭社，是在19世纪出现一种合作形式的贷款机构，吸收存款，你去存钱，存钱的目的就是以后可以从这家机构贷款，用于购买房屋。一半以上的个人住房抵押贷款都是由这类机构提供的。第二就是信托银行，它也带有一定的合作性质；商业银行，这是最近20年才开始进入到给个人提供住房抵押贷款的。还有少量专门的贷款公司，这是英国的情况。最近几年金融机构的划分界限有一点模糊了，专业化按揭社越来越像商业银行，而商业银行也开展了面向个人的信贷业务。传统的格局是按照这样的情况来情况的。

【贺力平】 中国的情况，一说到抵押贷款，我们首先想到是银行，我们相对比较单一的。但是在今后，我们现在也有一些信用社在做，我们中国曾经要搞一些专业化的住房信贷公司，但是没有成功，80年代就在搞，跟我们信用环境，金融机构的文化等等体制都有关系，今后也会有一些专业的贷款公司从事这方面的业务。

【贺力平】 关于个人住房贷款的一些基本情况，利率有浮动和固定的利率，另外还有优惠的，是较高利率，我们国内是两档利率，一个是商业银行的利率，还有住房公积金的利率，住房公积金的利率要比商业银行的利率优惠一些。但是国内商业银行提供的利率，跟美国对应的利率是优惠利率，所谓优惠利率是基于那些收入稳定，收入水平较高，有信用历史，而且职业稳定的，向这些人士提供的服务，或者是给初次贷款，没有欠债务人的贷款，是给他们提供的优惠利率。目前在美国优惠利率是5.8％到6％这个水平。我们原来也是5.8％，现在大概是百分之六点一几。较高利率大概比优惠利率要高出两个百分点左右。在两者之间还有一个档次，大概在一个百分点左右。数是给那些种地种地收入、职业不稳定，信用不完美，或者有大量未清偿的债务的。所以说有些购房者也可能被划为此类内。二级信贷结构，我们现在国内翻译成转揭贷款，国内的一些金融机构也开始这项业务了。购房可能出于多种原因调整现有抵押贷款的协议，有的是出于利率变动，要用新的低利率的合同，去取代高的利率，也不完全由于这种原因，比如你突然得了一笔彩，马上把的债务还了。转揭贷款总是要在市场上出现的，而且会活跃。

【贺力平】 在美国市场上，转揭贷款活跃，现在所说的次级债风波跟这个市场有密切的关系。在消费者发生违约风险的时候，按国外的法律，我们介绍美国和英国的情况。按照美国很多州的法律，一旦进入到消费者不能按期支付月供的时候，就要进入抵押财产清算这个程序了，不同州还有一些区别，大致说来，就是要把现有的房屋拍卖，出售。出售了之后，比如说这个房屋出售了，卖了100万，这笔钱怎么分呢？首先把银行贷款的本金，在出售以前，银行已经回收了多少，因为银行已经回收了很多，剩下未回收的部分只有80万，那么在出售房屋的一百万，其中80万要还给银行，剩下的20万才可能作为房屋的者。这是一种情况，当然还有考虑到其他债务的因素。因为同一个债务者他所面临的债务人有可能是多个的，尤其是存在转揭贷款市场，或者说同一财产被多次抵押这样的情况。这是一个很复杂的程序，是按照顺序，债权、债务的顺序进行清算的，这是美国的法律。如果出售的房屋还有一点剩余价值的话，是归消费者的。

【贺力平】 可是英国的法律就文化不一样了，在英国，不用抵押财产清算这个术语，就没有这个规定，一旦消费者如果不能偿还月供了，贷款者要通过法律要强行拍卖，清算财产，按照英国法律规定，出售的财产全部所得全部归债权人，一分钱都不留给债务人。比如说债务人买了一个房子是20年的，在15年，甚至第18年的时候，发生了危机了，这18年，实际上已经把80％甚至是90％都还了，已经快拥有的拥有权了，但是这个时候一旦发生困难，在财产清算的时候，债务人等于丧失了以前的努力，房屋白白归债主人了。所以，英国的法律是严格偏袒债权人的，US的法律还要兼顾债权人，这是这个法律之间重大的差别。所以，在英国一般的金融机构轻易也不强求出现财务困难的贷款者，进行到拍卖的程序，会给他们一些宽限，但是一旦宽限无效的时候，就会强行启动这个法律程序，一旦启动这个法律程序以后，就意味着这些债务人利益的重大损失。所以，在英国都有一些无家可归者，由于他的工作发生变动了，出现了这种困难，所谓了以前的继续。因为以前支付本金都是他的继续，一下子他的生活就会从一个体面生活走向深渊和地狱，变成无家可归者。

【贺力平】 下面是关于负资产，它是指房屋的市场价格低于房屋购买价格或者说房屋购买人的抵押债务。比如说，房价是一百万的话，有一个首付比例，前面提到那个D，它可以是30％，在其他国家可以到10％，甚至到5％。不管怎么样，出去是30％的话，首付是自己出的，对这个人来讲，他欠贷款人的钱就是70万，房屋的市价是100万，债务是70万，资产是大于债务的。这是好事情，对于贷款人来讲，他的房屋是有资产做支撑的，所以风险很低。但是，有的时候，如果说首付比例是10％，债务资产的比例就是0.9％，等于市价是100万，可是所欠的债务是90万，可是有时候房价的变动有时候是剧烈的，最极端的情况，就是亚洲金融危机前，日本出现泡沫危机的时候，日本东京的平均房价下降是50％、60％，五年以前100万的房屋，五年以后就降到了50万、40万，这种情况在香港也出现过，降了40％。刚才D的比率正常情况是30％，但是一旦出现这样的情况，房价的下跌率超过首付的比例。这个时候，会发现房屋的市场价格已经低于它的债务比例了。比如说一栋房屋，借了贷款人70万，可是它的价格下跌了40％，它只值60万了，换句话说你把这个房屋全部卖出去，还贷款人还要差10万块钱。这个情况就叫净负资产。这个净负资产的发生对债务人来讲，债务额不会因月供而减少，可以无限支付月供，都买不了这个房子，因为债务总是在那儿，按照不变的收入水平来讲。

【贺力平】住房抵押贷款的证券化，这在国内很少开展，是因为国内金融机构现在流动性过剩的问题，不是流动性不足。在美国这是很普遍的做法，原因跟我们前面提到的一样，在美国房屋贷款机构主要不是商业银行，而是很多，包括储蓄银行，专门的贷款公司，主要是这些机构，他们通常都面临着流动性不足，就是现金流不足的问题，他们把钱放给借款人，要开办新的贷款业务就没有钱。所以要进行抵押贷款的证券化，要把抵押贷款固定净还，权益作为一种证券资产出售，并获取一次性的现金流。这是普遍的。

【贺力平】在美国市场上抵押贷款证券资产的主要购买者是有两家政府创立的公司，政府担保的公司来进行的。为什么政府要做这个事情呢？因为政府当时在第二次大战结束，50、60年代的时候，就看到这个市场，政府有意要推进普通家庭双亲、双子女的家庭要有一套住房的需求。怎么来推进呢？发现有流动性制约，如果市场上法国人购买这些证券化的话，等于那些贷款公司银行还是没有钱。政府做了这两个机构，他们作为收购者，但是当市场发展起来以后。因为这两个是政府性的机构，他们去收购的贷款公司和附属银行有严格要求，要符合条件，他才去购买，不符合条件他不跟你做生意。市场发展到多元化，能够进入到这个市场，就是证券化市场上，机构者很多。

【贺力平】第二，人们买了以后，它的个资金来源是发债，然后去买固定的证券化，发利率的水平要低于证券化的水平，但是他买得也有限，由于风险的控制因素。还有，他本身也面临资金问题，也不可能发展过多。除了他们之外，还有一些商业化的机构也进入到购买者行列。每一个机构，他们去购买固定的证券资产以后，自己的资金又不足。所以，对这些机构而言，还存在把证券化资产再卖出去的问题，就是所谓的金融衍生产品。房屋抵押贷款市场就出现了所谓原生市场，就是那些贷款者向个人提供长期的分期还款的业务，这叫原生市场，然后是派生市场，这就是由贷款机构，把抵押贷款打包出售在金融市场上，给那些专业化者，然后获取现金，再持续不断回到原生市场上去，促使更多的人能够借助分期付款、抵押贷款购买住房，是这么一个循环的过程，这就是我们所说的抵押贷款。

【贺力平】就是在这个市场上，现在出了问题了，大家可能都很了解这个情况了。次级贷款这个市场抵押贷款的火爆是在前两年，2004年、2006年出现的。大家想9.11以后，美联储把利率从当时的5％降低到1％，联邦基金利率是低的，那个时候次级债市场没有火爆，反而是次级债火爆是在联保基金利率升高，从2004年开始，2005年，2006年开始升高的时候。2006年次级债是火爆的，很多贷款者做了大量市场促销活动。而且提出来，现在给了是低利率，不负利率，甚至只负1％的利率，就是给你先期的分期付款，而且还告诉消费者，我们利率要降了，联邦基金利率以后是要下降的，所以我现在的分阶段利率优惠是基于现在的高利率。但是，以后联邦基金利率下降的时候，还会降低。很多消费者就相信了。而且很多消费者也动心了。看着房屋价格早几年都在上升，每年都是以5％，10％的速度上升，现在买了房，明年，后年房屋的价格涨下去了，实在不行把房屋卖了，他还是要赚钱的。只要市场房价价格，超过债务就是赚钱。所以说很多消费者就相信了，资产证券化活跃，大量者进入到次级债市场。为什么这么热情呢？主要还是因为国债率这么多年没有上升，只有次级债率是的，说明它有风险，有风险，它的率相对高一点，可是很多者又相对的赋予了它的风险。接着就发生了一些问题，2007年季度已经出现了15％—20％的贷款人违约，并进入到清算程序。第二季度末的时候，有些贷款公司遭遇到困难局面，8月上旬一些机构又出现崩盘的情况，次级债抛售，各地者开始撤资，接着市场就出现现金流的问题，各大央行都来救助。

【贺力平】次级债这个事情的发生是正常的，要说有经验教训的是，首先是次级债市场是高度自由化，是由各个州银行当局进行的，而有些州是宽松的，他们认为没有什么不得了，消费者知道风险，你觉得骗你了，你就可以起诉，跟政府没有关系。现在你问那些州的官员，他也是这样，不会管的，你说上当受骗，那是你还该。包括联邦政府也是这样的看法，尽管有一些金融机构做了一些过度的事，广告打得很厉害。但是，的金融交易都是有风险的，进入这个金融交易，都要自担风险。除非你有确切的证据，发现它误导了你。比如说香烟公司，烟草制造商他误导了你，你可以去起诉。

【贺力平】但是，二级市场上也有很多原因，就是那些机构赋予了它的市场，这个事情也是迟早要发生的，次级债市场不发生问题，其他类似的市场也会发生问题的。

【贺力平】第九，关于中国住房贷款市场，本来准备一些统计数据，最后没有来得及。

【贺力平】最后，我们中国国内的住房市场的发展还是发展快，也是活跃的，也有很多好的经验。比如说，我过去还不知道我们有这么一个大规模的房天下公司。为什么能够活跃起来，跟我们有这么多各种类型的企业快速增长是有关系的。包括我们政府部门积极适应市场，都是有关系的。上其他国家很羡慕我们中国，羡慕我们中国经济的快速发展，其中也跟我们的房地产、住房产业的发展有很大的关系。

【贺力平】但是，另一方面我们的市场还是存在很多问题的，还是有许多可以值得改进的地方。尤其是我们的政府，比如说我们城市的规划，就是重要的事情。政府就应该好好的做，现在说政府出问题，几个是要害部门，一个是交通厅厅长总是出事，还有就是城市的规划局，规划局局长总是出事。你看这个城市如果有什么问题，跟规划部门是有关系的。

【贺力平】第二，我们要有系统的概念，要把住宅区的建设和交通网络，城市公用设施网络的建设要联系起来。就是规划的观念要联系起来，这是重要的。国外在这个问题上，实际上在19世纪，甚至在很久以前就解决了。我们中国也就是了，古代中国的固化都是好的，西安、长安城，古罗马那个城等等规划都好。可是我们现在的城市，在19世纪、20世纪90年代现在有些规划都还不到位，有缺欠。

【贺力平】还有就是税收政策的调节，这是重要的。我们现在这方面的使用还落后，我们政府自身的收费行为还不到位。

【贺力平】第四，促进多样化的房地产市场和公平交易，建立一个有效的、透明的监督体系，我们做得还不够。

【贺力平】这个是我给大家准备的一点内容，我就说到这里，谢谢大家。

【主持人】大家下面可以提一些问题。
   这次次级债这个事情出来以后，我一直在想一个问题，在七、八年前，跟行业内一些人在讨论的时候，大家都觉得金融产品、金融工具过于单一，比如说就是贷款证券化，这个事情行业内提了很多年。这次我就在想，我们现在是没有这个次级贷款，如果在我们的房地产市场，以我们现在房地产的不成熟程度和金融体系的不成熟程度，出去我们有这种产品的话，可能会是什么样？

【贺力平】如果我们有次级债的证券化，首先我们国内是没有的这项贷款的，我们的债都是优良债。我们排斥了一部分住房贷款的需求者，优良贷款我们也没有证券化。所以说，我们也没有次级债，次级债也没有证券化。如果有证券化会是什么情况呢？如果有证券化的话，国内的市场还是不会受到跟美国次级债市场的影响。美国的市场为什么会影响很大呢？是因为次级债的证券化市场高度国际化了，有很多外国金融机构都去，数以百计，甚至是数以千计的金融机构都去。我们刚才说十万亿的总抵押贷款市场，2/3是优良债，1/3是非优良债，里面一部分是次级债，有人说次级债不到一万亿，大概是七千亿左右，这里面的大概又有70％—80％是证券化的，那就是五千亿。优良债里面的百分之一百都证券化了。次级债的五千亿当中的证券化，如果优良债有七万亿证券化，七万五千亿这么大的市场，全很多金融机构都去了。有的持有很多的优良债，有的持有少量的次级债，很多是持有的次级债。次级债一出现问题，首先大家都感到，各国的金融机构都首先影响，包括我们中国的，我们都不知道，招商银行、建设银行都去了，波及面就会很宽。

【贺力平】但是，还有另外一个特点就是对每个受到影响的机构来讲，次级债所占机构的总资产的比重是很低的。也就是说伤害不是很大，但是对个别的基金可能伤害大一点，因为有的机构，专门搞了一个美国次级债基金，，吸引消费者去。但是对发起人那个银行来讲，那个基金全部破产清算了，整个银行不会受影响。对中国来讲，我觉得主要是这么一个事情，中国现在的金融机构市场结构跟国外不一样。首先，国内市场当中，没有国外的者，我们要出事情主要是我们自己的事情。第二，我们国内的基金在前几年做得比较多，相对比较活跃。但是，国内的银行机构还相对的比较少，比如说我们现在的银行就是四大商业银行，再加上十多家，以前叫股份制银行，剩下就是城市商业银行，它们大部分都很小。我们的金融机构相对比较集中，国内的多元化程度跟其他很多国家还不太一样，我们相对比较集中。如果说其中某一个大型的金融机构要出现问题，就是因为次级债这个事情，或者说抵押贷款证券化市场出现问题了，如果影响到一个大的金融机构的话，这个影响还是会比较大的。但是，现在因为没有，这是假设性的问题。

【提问】风险出来之后，我们房天下也做了关于这个话题的征集，比如说易宪荣就说没有影响，但是有人回应就说他是在胡说八道，您的观点就是处于他们两个人的中立立场是吗？

【贺力平】国内的金融机构是参与了这个市场，参与了美国的次级债证券化这个市场，所以说，次级债市场出现任何情况，对国内金融机构都是有影响的，这是跑不了的。但是，因为它参与的程度很低，不是说国内的金融机构聪明不聪明，是因为金融机构很大，次级债市场在整个金融市场所占份额都是很低的，而大家都去参与，每个人占的市场份额也是很小的。从这个意义上说，单独看每个金融机构受到的影响就不会很大，这只是从直接的因果关系上来看。

【贺力平】第二，次级债市场对中国金融市场的影响，除了直接金融机构参与之外，还有其他的影响。从这个方面来说，我觉得，金融机构当中最活跃的部分就是证券市场。因为我们国内的证券市场还是相对不开放的。所以说，全球的股票市场都因次级债的问题而下跌的时候，国内的股票市场基本上没有受到影响。原因证明了就是国内的证券市场是相对不开放的，但是也不能说不开放。国内证券市场有一些国外的机构参与者，就是所谓的QFII，他在国外市场上的业务受到次级债的影响，它在我们中国也会有影响，但是这个影响相对比较小，而且QFII制度的安排，试图降低短期性事件对QFII这些机构者对国内市场上的影响。如果你认为次级债市场是短期性影响的话，那么QFII这个制度就缓和了这个影响。

【贺力平】但是，次级债市场究竟是不是完全是一个短期性的事件呢？人们现在对这个问题的回答，80％是说是短期行为的事情，但是也不能肯定，它就是一个短期性行为。原生市场上有15％—20％的人开始进入这个市场当中，不知道在未来的一年和半年之内，还有多少人会进入，次级债这个市场的动荡，还会要继续下去。当然不会以这么急剧的方式进行下去。尽管美联储今后会降低利率，现在是5％，如果把利率降低到4％，3％。在这个过程当中，次级债市场原生借款者不完全对利率支付能力的问题，还有本身自己收入的问题，有职业稳定性的问题。所以说这个市场就是有风险的，而且这个风险都会在未来的几年表现出来。所以也有不确定性的因素，这不确定性因素，换句话说，回到刚才的问题，不能完全肯定，次级债市场的风波就是一个短期性的事件，如果它是一个长期性的事件，大家在今后的一段时间当中，还会以各种方式对国内的金融市场带来一些影响。
   如果说对中国有影响，有一个回答是0％，有一个回答是80％，那么我的回答大概是介于这个之间，但是我觉得我的回答跟他们回答的角度还是有很多不一样地方的。

【主持人 吴晓东】今天看到一个新闻，就是合作建房基金，名称核准以后，现在民生银行表示要给更多的钱，但是操作方式我有一点疑问，现在要去拿一块地建房子，然后参与合作建房基金的人，大概以低于市价15—20％的价格获得房子，但是这是一部分，还有一部分要开发成高档住房。如果是这样的话，这和一般的房地产开发公司有什么区别？

【贺力平】我的感觉跟你一样。

【主持人 吴晓东】我原来了解这种情况比较少，合作建房相比较而言，在英国还是相对多一点的。

【贺力平】合作建房在各国都有。

【主持人 吴晓东】北美多吗？

【贺力平】多。美国现在还有，它有两种形式。两个都是合作性质的，一个是室内是自己的，走廊、花园是共享的。另一种是都是共有的，就是你买了合作社的份额，你连自己的厨房想重新改装一下就不可以，想把墙重新粉刷一下都不可以。种室内把窗帘，墙自己粉刷一下是可以的，但是室外部分一点都不能动，这是两种形式，在纽约，芝加哥人口集中的大城市当中，流行，现在还有。英国曾经很多，现在不清楚，在美国还是很普及的。欧洲大陆我不是很了解这个情况，大的国家我知道，是有各种形式的合作建房，北欧、瑞典、丹麦都有自己的合作建房，加拿大也有，发达国家基本上都有，没有一个发达国家没有的。英国之所以有名是因为合作社起源于他们那儿，有很多种合作社。实际上美国也是很多的。

【主持人 吴晓东】您觉得这是一个有效、可操作的途径吗？

【贺力平】对，从国外的经验来看，是一个有效的途径。但是也有人说中国，中国是社会主义国家合作社搞不起来，金融合作社就搞歪了，这是有问题的。但是我认为合作社还是有它的生命力的，我们以前体制上存在问题，并不意味着我们这条体制与合作社就不兼容。我认为我们需要纠正一些东西，合作社可以有它的生命力的。只有合作才能降低成本，而人们对低成本是有需要的。

【主持人 吴晓东】合作社从根本上讲是盈利还是非盈利的？

【贺力平】非盈利的，为成员服务的。但是不排除一些合作社可以有一些盈利的分支机构，基本目的是为会员、合作社社员谋利的，这是不盈利的。但是，一些大的合作社机构可以设有一些专门，以盈利为目的的机构。比如说我举一个例子，大家知道有一个美国的组织叫做劳联产联（同音），很有名的，前号称的工会组织。当然不是，我们中国工会是的。但是它是自发性的，19世纪末就出现了，这个组织为什么有很大的影响，其中经济上的原因，它办了很多商业化的机构。其中有一个商业化系统，就是威斯汀酒店，这个酒店是四星级的，在北京也有，自己创造一个模式，不是豪华的酒店，但是也不是普通的酒店，比较成功，赚了很多钱。但是作为酒店系统它是盈利的，就是以盈利为目的的。在其他好多这种类似的大型机构里面都有这样的情况。可以有另外的分支机构，但是和会员之间是非盈利的关系。

【主持人 吴晓东】贺老师的讲课解决了我很迷惑的问题，就像您刚才讲房价和房租的关系，我原来简单相信一个理论，就是说租金水平决定价格水平，决定房价的水平。但是，会出现很多问题，照这个去套的时候会发现很多问题，租金水平跟房价水平背离很多，这时候也有一些人很乱的解释，比如说上涨预期，等等这些说法。今天听了贺老师讲了以后，我确实受益匪浅，使我迷惑很长时间的问题，没有想清楚的问题，今天得到了解决。
   

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