[摘要] 在一段时间内,在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即,而市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。
2010十宗“最”
《中国经济周刊》记者 刘德炳I北京、温州报道
2007年底,在各地接连诞生多个时,拐点戛然而至。如今,在大力调控的风口浪尖,一个个又扑面而来。
北京大望京村1号地
最挑逗人民神经的
在2010年“两会”,房地产成为代表、政协委员们有史以来最为关心的话题,几乎人人话地产。但在“两会”落幕的最后一天,首都的另一个地方却爆了一个冷门。没有人想得到就这么不期而至,也没人想得到的身价会高到这种地步。
2010年3月15日,随着远洋地产为北京大望京村1号地开价40.8亿元,其竞争对手——中烟集团下属的中维地产终于收手。
SOHO中国董事长潘石屹当天即为这一新算了一笔账,根据总价得出这块地楼面价高达2.7万元/平方米,仅此一项已经高过周边房价, 如果加上建安成本、税费成本等,这块地售价必须高于4.5万元/平方米才能“解套”。
但时至今日,大望京村1号地仍然未能成功脱手。
不过,毋庸置疑的是,这块地彻底引爆了北京乃至的土地市场与房产市场。随后,在市场多点开花,而且该地块周边乃至全北京房价应声而涨,老百姓对调控的质疑和更强烈的调控呼声也是越来越高。
这宗成为了房产调控的典型。政府重拳出击,之后,最严的“4.16房产新政”就此出炉。
北京CBD核心区地块
看的界爱情故事
美国好莱坞大片《金刚》之所以风靡全球,是因为它叙述了一个动人的爱情故事:一位美女和一个野兽大猩猩,在这一种的矛盾和张扬中传递出爱情的旋律,成为经典。
中国地产界是最能够摩擦出这种爱情火花的场合。
如美女,首富如野兽。有什么级别的美女出世,就能吸引什么级别的野兽将之据为己有,与首富的关系也是如此。当级别的足可以倾国倾城的问世之时,实力的首富必然动心而且动手。
这不,北京CBD核心区6宗的出让就吸引了中国海内外最的资本大鳄的青睐,最终东南亚泰国首富谢国民、印尼大财团黄志源家族、中国女首富张茵及地产大亨许荣茂等力压群雄入主北京CBD,其他的国字号的买家就更不必说,其中资产达到几千亿甚至上万亿的巨头也是大有人在的。
不过话说回来,实力不足即使夺得了,只怕也消遣不了。2009年大龙地产(600159,股吧)以2.9万多元每平方米的楼面单价买下天竺22号地,结果因资金不足,不仅到手的最终被收回,而且被没收了2亿元保证金,这出戏一不小心就由“野兽爱美女”唱成了“赔了夫人又折兵”。
首富们的加入无疑程度地提升了北京CBD土战的戏剧性,事实上,这部土地市场上历史性大剧的前戏也充满看点,包括北京CBD土地不断在入市与退市之间反复的摇摆,以及无休止地在购买门槛上大修大动。
目前,北京CBD核心区12宗地块仅出让了6宗,另外还有6宗地块也将像冯小刚的爱情电影《非诚勿扰2》一样放在下半集播出,据业界的估计,播出时间为2011年,这将是中国地产界最激动人心的爱情故事。
上海苏河湾1号地
楼面价的
出世往往挟带着强烈的气场,因为绝不是随便什么人都可以碰的。
这不,2010年2月11日,上海的级地块苏河湾1号地刚上市出让,就给对象提出了相当苛刻的条件:所开发的商业物业必须持有经营,楼不得分割出售,竞买人须有保护保留建筑改造开发及高档酒店开发与管理的经验。同时,该地块挂牌的起始价高达47亿元,折合楼面价高达3.53万元/平方米,竞买保证金高达18.8亿元,且竞得人自出让合同签订之日起的15日内“必须向地方国库支付国有建设用地使用权出让价款的50%”。
这一下子将许多前来问津的开发商拒之门外,不过,幸好有两家符合条件的开发商选择了坚持。这两家有条件的开发商分别是华侨城、盛高置地旗下的上海世康房地产咨询有限公司与百仕达控股属下的上海百仕达苏河湾发展有限公司组成的联合竞买体。
苏河湾地块之所以敢提这么高的要求确实是有些资本:该地块位于上海繁华的苏州河区域,地段的优越,被誉为老上海最后一块尚未开发的地块。
现场竞价一开始,双方你来我往,斗得你死我活。最终,央企华侨城不惜血本,以70.2亿元成功击败对手抢得苏河湾地块,其楼面价高达52783元/平方米,无可争议地成为的单价。
不过在5个月后,华侨城再次出手,以17.91亿元拿下苏河湾地块旁边的苏河湾41、42街坊地块,成交楼面价仅为1.45万元/平方米。
再往后,就闹出了不和谐的声音,市场上一度盛传华侨城正在寻求买方,以转手该地块,这再次说明:不是那么好当的。
中信集团
地产市场的赢家
若论夺得数目的房企,毫无疑问是保利地产,但如论含金量的,那是由中信集团斩获的北京CBD核心区12宗地块中的Z15地块,因为这里是之王。
该地块占地面积为11478平方米,规划建筑面积高达35万平方米,中信集团以63亿元力压海航集团和大连万达,其国土价格高达55万元/平方米。据招标文件的要求,该地块上将建成500米高的未来“北京高楼”,而目前北京建筑国贸三期的高度为330米,中信集团以一个“中国尊”的形象设计为其赢得不少分数。
潘石屹
最失意的地产大佬
2010年,潘石屹是最典型的“怀财不遇”。
手握两百亿现金,潘石屹对最的虎视眈眈,但随着2010年尘埃落定,潘石屹在招拍挂的市场上与每一宗均擦身而过。
毕竟土地是房地产企业的命根子,的更是个个大佬必欲得之而后快,而潘石屹SOHO公司的开发模式对这种资质的地块可谓最为倚重。
但潘不仅自己不参与的现场竞价,潘石屹还力劝任志强要认清现实,化被动为主动,不要在一线城市混了,趁早转战二三线的城市。
这一切还得扯到2009年的大战。当时潘石屹带领张欣等一干SOHO元老、带着大笔的资金和一个计算器来到北京市国土局交易大厅,亲自参与广渠路15号地的争夺,结果却被自称“小公司”的方兴地产弄得铩羽而归。
事后得知,这个小公司背后驮着庞大的央企中化集团,潘石屹顿悟了。
但他还是无法做到完全洒脱,2010年SOHO公司又耐不住寂寞,对着心仪已久的北京CBD核心地块,潘石屹再次出手。
不过目前来看,SOHO公司基本没戏。而且,这次真怨不得别人。
一来是在的北京CBD核心地块,潘石屹已经建成了一个规模高达70万平方米的建外SOHO,可以说是这一区域土地市场的赢家;更重要的是,(一直以来)他的建外SOHO被很多业内人士诟病,有些人甚至预言他的建外SOHO迟早要被淘汰掉甚至被主动炸掉。
当然,在房地产行业,天才是不会陨落的,对于SOHO公司的开发模式,老潘也在反省。
北京东升乡地块争夺战
最“不务正业”的
战争的巨大破坏力能够改变许多人的命运,一场旷世大战尤其如此。
北京海淀区东升乡的大战就改变了整个行业的发展轨迹,许多人也因此要被迫转战他乡,即使是买主也不可能例外。
2010年3月15日,中烟集团介入大望京1号地和亦庄一级地块尚未给人太多警觉,直到绿地集团和中国兵器装备集团旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司在海淀区东升乡地块的争夺中败下阵来,一时间“央企造”成为了的业界人士津津乐道的话题。
究其原因,除了当日北京成交的另外两宗也是由央企远洋地产和中信地产制造之外,更重要的是,从主营业务来看,中烟集团、中国兵器工业集团这些央企与房地产业毫无关系。
接下来,舆论哗然,声讨“国进民退”。
3月底,国资委出面作出表态,严令除16家央企可以继续从事房地产业之外,其他78家央企必须限期退出。
中国远洋(601919,股吧)集团随即承诺半年内彻底退出地产业,即出售手中远洋地产的股票。其他部分央企也采取了零零星星的退出行动,如中国核工业集团公司、中国航天科工集团公司等,包括中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司由于业务受限,一些员工选择了出走。
整个2010年,78家央企的退出都是一出没能唱完的大戏,直到今天。
东莞樟木头
体量
尽管福州一宗高达2800亩超大地块的出让大剧被相关的土地部门紧急叫停,但据媒体消息报道,另一宗规模更大的土地出让项目也悄悄在2010年启动了。
消息称,保利(东莞)有限公司分别与东莞樟木头镇政府、樟木头林场签订相关协议。根据协议,保利集团将在6年时间内100亿元,在樟木头的宝山生态开发区建设一个占地的面积达26.6平方公里的东莞保利生态城,项目建成后相当于再造一个樟木头镇城区。
以该项目的规模来看,其占地的面积高达2660万平方米,相当于37个故宫的占地规模,是多年来十分罕见的大体量,更与保利地产、万科的土地储备相差无几,几乎可以说如果这一宗超大型级地块敲定,就相当于再造了一个保利地产或万科。
对此,保利地产一位负责人在2010年公开表示,该项目正在办理,还没有最终落实。不过,随着保利地产在东莞区域的举动频频,加上将觊觎了三年之久的松山湖新城路西侧地块收入囊中,保利地产的夺之路已经越来越近。
在这背后,体现了央企保利地产的财大气粗。纵观2010年,其实在市场收获最丰的正是保利地产。
在2010年12月16日,保利地产打破了2010年11月由广州南站地块创造的17276元/平方米的广州单价纪录,以高达19632元/平方米的楼面价将广州白云新城一斩获,紧接着半过后,保利地产再次打破了由自己创造的纪录,以20605元/平方米的楼面价再夺一。
此外,北京、贵阳等多地的身后,也都浮现出保利的身影。
不过,随着国土资源部对大规模地块出让的管制越来越严,将使得未来东莞这宗26.6平方公里土地的出让大戏变得越发热闹。
南京
总价的
越是万众瞩目的,争议越多。
声名远扬的南京巨无霸G32、G33地块刚一横空出世,就被戴上了“内定”的帽子。资料显示,南京G32地块出让面积为313879.4平方米,挂牌的起始价为121.41亿元;G33地块出让面积313879.4平方米,挂牌起始价为78.93亿元。出让文件同时规定,土地竞买者的注册资金不得低于40亿元,G32和G33两块土地的竞买保证金分别为25亿元和16亿元。
有业内的人士指出, G32地块的起拍价达到121.41亿元,竞拍土地需要交纳保证金25亿元;G33地块的起拍价达到78.93亿元,需要交纳保证金16亿元。如此高的总价和保证金,无疑将许多开发商拒之门外,被认为是变相的“内定”,也确有道理。
最终,在2010年9月19日下午的拍卖现场,众多开发商、媒体及中介代理商前来围观。当场业界纷纷猜测,万科等开发商或将加入混战,现场的搏杀环节可能极为惨烈。
结果令跌眼镜的是,只有一家名为“南京临江老城改造建设有限公司”的企业参与了两幅地块的竞拍。现场的拍卖只按程序走了近10,的竞拍者便分别以121.41亿元、78.93亿元的底价拿下G32、G33,两地块合计200.34亿元。而这家公司正是央企中冶置业旗下的控股公司。
温州
中的黑马
地产界不乏黑马,比如2009年的中国水电、大龙地产、华美地产及2010年的置信房开等。但若论哪块是中的黑马,那毫无疑问是温州的。
谁能想到,远在两千公里之外的温州,其楼面的单价竟然远超过北京CBD核心区?更震撼的是,多位业界人士预测,该3.7万元/平方米的未来成交价将高达七八万元每平方米。
但事实上,这既是意料之外,也是情理之中。
温州是中国民间资本最为发达的地区之一,称得上南方财都。一般来说,温州的资金流向哪个城市,哪里的房价就会水涨船高。人们都在传说,这些资金流到北京、流到上海、流到海南,在推高区域房价的同时,也赚得盆满钵满,最终在潮退前又抢先撤出。
不过,这一次,被温州资金推高的,却是温州的地价及房价,温州资金终于流回了温州。鉴于外部地产形势前途难测,温州的资金被迫返乡,这显然为出世提供了良好的契机。这是新一轮洗牌的开始,温州团从外地卷走了大量财富,最终又在温州的作用下,实现了新一轮的财富分配。
这是一个相当值得关注的现象,倘若该项目能够顺利的解套,这意味着温州资金确实有相当部分开始回流。
吴炎成
最牛的个人
以一人之力对抗5家牛烘烘的大开发商,谁敢横刀立马?
吴炎成。
2010年12月3日,南昌市国土局拍卖一宗位于红谷滩新区CBD的地块,该地块位于江西南昌红谷滩CBD丰和中大道西侧、沙井村村委会旁,是商业金融、用地,出让年期为商业用地40年,总占地面积8387平方米,建筑的规模为5.87万平方米,起拍价为480万元/亩。
江西金发房地产开发有限公司、中国人寿(601628,股吧)保险股份有限公司江西省分公司、江西固特实业有限公司、江西省晨伊实业发展有限公司和江西省琴湖发展有限公司等5家开发商到场参加竞拍,自然人吴炎成个人作为一方代表参与拍地。
结果万分意外的是,在众多地产大鳄的围攻下,吴炎成以总价1.6795亿元将这一地块夺得,其土地的单价高达1335万元/亩。
尽管这一地块只是2010年单价的个人之一,但若论竞逐的程度,是竞争最激烈的个人。
原因是现场经过一个多的竞拍;第二是现场竞价的轮数高达200多轮;第三是该地块溢价达200%,而在京沪广等地,其之争也未能持续这么多竞价次数。据了解现场竞价的人士介绍,“空气中充满了火药的味道。”
此外,在千里之外的兰州,单价和总价竟然由同一个自然人(许人)创造,这也是近十年来的一个奇迹。
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