[摘要] 在一段时间内,在中国的一个区域土地市场必然会产生一个价格最高者即,而市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示。
2.17万亿元信贷 四分之一进入房地产
似乎没有任何理由压抑开发商造的热情。刚刚过去的2010年,房地产几乎再次实现“越调越涨”,这无疑令最严厉的调控措施蒙上了一层阴影。
据公开资料显示,市场上劲头十足的保利地产(600048,股吧)在2010年实现销售签约逾660亿元,同比增长52.53%,比起2010年500亿的预定销售目标远超了160亿元。地产龙头万科更是首次突破1000亿元,全年销售额高达1082亿元,同比增长70.5%。另一巨头龙湖地产2010年累计实现销售面积245.4万平方米,同比增长30.3%;累计实现销售额达333.2亿元,同比增长81%。
2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道,仅仅两年之后,百亿俱乐部已经黯然失色,不少房企正朝着进军500亿俱乐部、千亿俱乐部而暗自发力。
对此,万科多次在年报中指出,中国经济正发生巨变,尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来规模的城市带,数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方,住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中,获得近乎无限的发展空间。
来自国家统计局的数据显示,仅仅在2010年1-11月,商品房销售面积8.25亿平方米,同比增长9.8%;商品房销售额4.23万亿元,同比增长17.5%。与此同时,2010年1-11月份,社会消费品零售总额为139224亿元。商品房销售额在社会消费品零售总额几乎占到三分之一的比重,商品房市场的消费实力可见一斑。
同时,从银行流向房地产业的资金也是一笔不小的数目。据央行和国家统计局的有关数据显示,2010年信贷总额接近8万亿元,而在开发商资金构成中,国内贷款12540亿元,个人按揭贷款9211亿元,这意味着2010年新增贷款中用于房地产业信贷的资金就高达2.17万亿元,远超于去年同期水平,在2010年新增贷款中占据四分之一。
130万亿元人民币
“卖掉”北京的地,能换美国一年GDP
这是一个定律:在不断问世的年份,房价往往是扶摇直上。最近两年,房地产发生了太多这样的故事,比如随着广州、武汉的诞生,周边房价应声而涨。
但是,也有着不同的命运。
此前苏宁环球(000718,股吧)的上海、金地集团(600383,股吧)的广州番禺等都曾遭遇退地,而2010年北京望京地区诞生的一宗至今仍是一块烫手的山芋,令开发商讳莫如深,2010年广西南宁产生的双料也一度传出退地的消息。
中国社科院近日的一则报告可谓一语中的:“目前来看,2010年房价上涨速度虽然大大放慢,但仍高于城乡居民收入增长速度,中国85%的家庭没有能力购买住宅。”
被人为炒高的“”价格,最后能否在下游被接盘?李开发表示,尽管有巨大的购房消费,但在高房价的背景下,真正有购买力的人群并不多。
事实上,比起危机,房地产领域隐藏着更大的风险,而且很可能牵动全局。
张冬峰表示:“这是一种比较危险的局面,所谓的三驾马车中,和消费对房地产依赖太大,房地产业已经绑架了中国经济,现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱。这么发展下去,中国经济下一个30年在哪儿?”
他同时认为,中国目前的财富高度集中在40岁~55岁左右的一拨人手中,这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题,更重要的是在10年、20年之后,随着这部分人年龄渐长,其消费观念必将趋于保守,而现在年轻人普遍由于房子等负担过重,未来的消费能力将十分有限,届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧,在一定程度上陷入如同日本一样近十余年的经济衰退。
教训不止于此。
日本经济长期疲软原因之一是资产泡沫过大,尤其是房产泡沫。其中令业界人士记忆最深刻的一个标志性事件就是,在泡沫化的高峰时期,仅日本首都东京的土地总市值就可以“买下”整个美国。
现在的中国正在经历同样的危局。
2010年,首都北京的土地市场在制造了一个又一个之后,其土地总收入也地达到1641亿元人民币,高居中国,而成交的土地面积为2061万平方米。以此计算,北京市土地的平均价格为近8000元/平方米。而北京市的国土面积为16410.54平方公里,即164.1亿平方米。
假如能将北京市土地全部变卖,即将这两个数据相乘,可以得出当前北京土地总市值已经高达130万亿元人民币。
而据学者估算,2010年美国GDP总量预计为14.5万亿美元,折合成人民币为95万亿元,这意味着用北京的地价,“买下美国”可谓绰绰有余。
另据世联地产(002285,股吧)数据, 2010年上海土地收入接近1500亿元人民币,其成交土地面积为近1400万平方米,其平均地价高达10700元/平方米,如果以该数据与其国土面积6340.5平方公里相乘,可发现当前上海市土地总市值高达68亿元人民币。
而在2009年全球GDP中,美国以14.26万亿美元位居,中国位居第二,日本以 4.844万亿美元居第三,其后分别是德国 3.818 万亿美元、法国 2.978万亿美元、英国2.787万亿美元。据此折算,除中国之外,2009年全球GDP前五名美国、日本、德国、法国、英国的GDP总量为28.7万亿美元,折合成人民币为189万亿元。而当前仅京沪两地的土地市场之和则高达199万亿元,很显然,卖掉京沪两地的土地,就可以“买下”当前上最发达的五个国家。
“从一定角度而言,这个有些惊人的数据确实真实反映了中国房产泡沫的危机程度。”张冬峰表示。
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