[摘要] 2010年7月25日下午，搜房网联手中国银行举办的2期置业大讲堂《新政下购房房贷之策》圆满落幕。
刘瑞：大家好！亲爱的网民朋友，各位领导、各位嘉宾，我是来自世华地产的刘瑞。刚才韦总、范总在致辞过程中讲到了通过此次置业，通过此次讲堂，能够让大家有很好的一些优惠，包括中国银行所推出来的，还有刚才有奖问答当中大家都了解比较详细了。我想通过我的讲解跟大家来一个互动，也希望能够对目前的房地产成交的一些信息有一个全面的了解，以便于你们能够准确把握市场成交时机，能够让自己找到一个比较理想的家、比较温馨的家。在这里我跟大家一起来回顾一下我们2009年以至于2010年上半年的一些成交数据，让大家对目前新政下的市场动态和以前的一些成交数据能够有一个准确的把握和判断，也希望未来通过我们世华能够找到你们满意的房源，这样才能充分享受搜房网以及中国银行提供的平台。
大家也知道2010年上半年深圳二手住宅市场成交分三个阶段走势：低迷、、低迷。迷的时期成交量几乎与2008年持平，的时期与2009年底相比有过之。受到楼市宏观调控政策的影响，市场置业观望持续加强，楼市成交连续两个月量价齐跌，情况与2007年十分相似，“拐点论”再次被抛出。
先看我们的成交量，统计出来从2007年、2008年、2009年一直到2010年上半年的成交数据。红色部分是成交面积。07年上半年成交64475套，面积529.11万平方米。先看看过往的数据，从09年开始真正的二手房成交已经远远超出一手房成交活跃度。这是各个月成交量的一些数据，从2009年11、12月和2010年1-6月份的成交数据。09年1-7月份每个月成交量可谓是08年平均每月成交的两倍以上。09年从年初1.2万到11月份突破了2万均价，到2010年1月份差不多去到2.3万的均价。这是从07年到2010年全市成交价格（图）。2009年是比较具有代表性的。2010年数据主要是体现在3、4月份上，其实3、4月份成交数据很多都不能代表整个市场一个价格走势的，不是太理性。其实09年可以体现深圳市场楼市的一些数据。09年主要集中在上半年，到了下半年成交比较平稳了。而且成交的面积主要都是体现在90平方以下，90平方以下成交是占到整个市场成交大概去到73%，也是成为整个市场成交主体户型。90-144的和144平米以上分别是5.7%、9.6%，也就是真正的还是在90平米以下的。而且90平米以下的价格走势也是比较厉害，均价到了10月份都已经去到1.8万。09年一手成交套数去到7万多套，大概是7.07万套，二手楼成交量也是大，去到13.87万套，几乎是一手楼的两倍，所以为什么说二手楼弹的会比较多一点。整个深圳大家也知道，从开发量和拥有量，尤其是市区内，如果要买房，二手房相对来说房源量比一手房要充足很多。去年全年也是，一手房是08年成交的两倍以上，二手房是08年成交的3.5倍以上。租赁市场也是比较活跃，从07年相对比较活跃到08年的低迷以及到2009年的活跃，包括2010年也是，这两个月市场租价明显有所提升，可能也是因为大家对于购房目前抱着一种能不能再降一降或者说抱着一种再观望一下看一看的态度，对于租房兴趣比较大一点，量上来后，小业主对租价就有所提升。这是从去年10月份到今年6月份租价的走势。到了上个月和这个月开始，可能都能够平均平方数，全市均价去到了大概38-40。
这是刚才所分析到的有关市场的状况。2010年1-6月份，全市成交量主要集中在3-4月份。从4月下旬到5、6月上旬，成交量稍微慢一点，受到政策冲击比较大一点。但是从上个月下旬到7月，整个市场的量起来了，主要就是买卖的量又开始起来了。截至昨天晚上12点我在国土局网站上搜集了昨天的成交数据，昨天全市新房成交又有了新的突破，新房少一点，54套。昨天全市二手房成交490套，其中像南山、罗湖都去到了100套以上。只要当天有交易，无论是新房，对于网上的确认，还有我们二手房的在网上居间合同录入都会跳到国土局网站上，从这个数据可以看出房产买卖成交数据相对来说还是比较活跃的。价格方面也稍稍有所回调，但回调幅度基本上是在90平米以下和144平方以上，90-144平米这个区间价格反而有所上升。90平米以下回调跟144平米以上回调的差不多，基本上10%左右，去到20%的是个别楼盘。我认为下半年，尤其是关内楼盘可能回调价格幅度不一定很好了，不一定像一些领导所预期那样，回调幅度达到3成，这是可能性应该不会太大。
根据去年成交，尤其是上半年6、7月份后，大家都知道受到09年初新政优惠政策刺激，导致09年国家为了保八，所以说对房地产刺激是比较大的，当时整个市场成交回升也是比较快。尤其到了年底，10、11月份后，可能未来的优惠政策马上要结束了，到了年底整个市场冲了一下量，要自住的就快速去买，想赶信贷优惠政策，包括首期优惠政策。还有一个营业税的，到了12月份开始，整个量就已经开始下去了，而且当时根据那个情况，政府以及主管部门根据那个成交的数据也相应出台了一系列措施。当时整个市场也面临一些调控的危机，成交量也就下去了，大家也知道从了解的一些数据，年前、年后按道理在那种的成交，大家都感到比较恐怖。然后政府停止一些政策的信息已经反馈出来了。但是过了春节两会后还是量又冲起来了，到了3月、4月下旬，其实这不是客所为，也不是银行或者老百姓置业者所为，应该是政府是一些频繁的地价，尤其是两会期间，北京一些地块、上海的，包括海南的，类似一些地块，的价格相当多了，导致3、4月份又有一个爆发的量，所以到4月份新政真正出来后，才将成交的氛围给控制住。这是从4月15号开始，国务院为了遏制房价，包括二套房的房贷不低于50%，三套房的房贷停止贷款，类似这些的政策，包括二套房的认定，深圳市暂停发放三套房房贷，包括二套房房贷认定标准，认房又认贷。包括前两天又有一些信息，说上海已经对第三套房贷，还有浙江杭州对第三套房贷又有了一些新的放松的条件。可能大家认为深圳市也会有类似这样的松动。从上个礼拜五，政府国务院三部委又有一个新的信息出来，说没有这样一个打算，也没有说要放松第三套房贷包括二套房贷的贷款标准，所以令到现在可能市场的一些猜测，市场成交欲望又缓了下来。但是整个深圳市场来说，这种氛围应该不会延续太久。3、4月份有一些房产税的信息，不过房产税应该在今年或者明年出台的可能性不会太大。预计的房产税会在2012年前后。保障性住房也是，今年上半年包括政府各个地区现在都已经加强了对于保障性住房的供应量，开发量都已经起来了，目的是为了缓解144平米以下这个区间的供应量，想缓解整个对于市场，对于住房价格的控制。这也是6月12号关于加强发展公共租赁住房指导意见正式对外发布，进一步表明了政府旨在解决中国城市中低偏低收入家庭住房困难，继续大规模推进保障安居工程建设的规定。如果如期竣工、合理分配将会使商品住宅市场上一部分资金实力有限的置业者，转向保障房市场。不过保障房的标准，我个人认为真正实现普遍性需求应该可能性也不太大。
这里简单预测一下未来走势，现在7月份这个数据还是相对比较准确的，目前7月份成交在6000、7000套左右，我们预计7月份可能总量会去到8800多套，这是二手房的预测，8月份可能去到9500，9月份整个市场活跃度相对会比较高一点。如果你的置业需求紧迫，不想租房了，想套自己的房住，或者想改善一下住房条件，我认为下个月看一下有合适的应该都可以出手，刚好我们中国银行跟搜房网有这样一些条件，给大家提供一些绿色通道，我认为还是值得考虑一下。去到9月份后，整个市场活跃度会明显好过于5、6月份。这是一些价格走势，整个市场价格可能在10%左右。
刚才我已经说了，如果想让整个深圳市场价格去到20%以上回调幅度，我认为比较吃力。我看很多在网站上博客也好、国家一些发言人也好，就是对于房地产方面预测，他们预测的数据基本上都是针对于的或一些一线城市数据预测，但是深圳是具有自己的特殊性以及受地域特殊性的限制，我想这个价格想下去的幅度如果想三成左右，可能性不太大，可能去到10%、15%、20%以内的可能性比较大。但是对于现在一些楼盘，无论罗湖、福田、南山还是关外一些楼盘，可能每一个区域目前都已经一些下调到15%左右，目前从我们那边的数据可以看出来，整个成交量是少，但价格却没有怎么下去，中信红树海湾以前在4.5万左右，现在还是在这个价格，每一套房800万左右，有的业主急的就少20、30万，不急的还是那个价格。周边楼盘也是，包括世纪村这样的中等楼盘，价格基本没有怎么回调。但是根据未来市场氛围，可能有一些业主会做调价的想法。因为现在的业主的心态和思想跟08、07年不一样，那个时候基本上是全民，大家把空余资金都拿出来，那个时候没有首期控制，甚至做一些高贷的，所以他们马上出现那种金融危机后，他们对于供楼的压力相对比较大了。但是从去年下半年开始，大家心里都比较紧张，无论者还是置业者他们对于未来市场都比较紧张，成交这么火爆了，会不会政府有一些打压，甚至今年年初、去年下半年一个崩盘论，和日本对照。所以大家思想意识比较强。所以对于去年下半年、今年上半年置业，他们都做了资金上合理的安排。我周边有很多朋友都在说，对于手上拥有的三套还是两套，甚至有的人五套十套，其实已经做好了两年的供楼准备。根据深圳的土地资源，他们都可以分析到，我现在卖了后，刚好银行又有首期的要求，又认房又认贷的要求，可能我回来贷款的时候又贷不了那么多了。还有一个心理因素，我现在卖了后，未来还要买。现在不缺钱，股市又不好，还不如放在这里。
置业者可以根据自己家庭情况如何去配置自己的资产，都可以深入考虑一下。这就是目前我所总结的一些观点。如果大家有什么想法，可以跟我联系。我会把我的手机号告诉大家，大家可以记下来：13823701999，也可以通过我们搜房网、中国银行了解更多的信息，我的讲解就到这里，谢谢大家！
现场
主持人：谢谢刘总的精彩演讲，希望他的发言能给大家带来帮助，如果后面还有什么疑难问题，待会儿提问环节请大家踊跃提问。接下来有请中国银行深圳分行理财部经理李菁为大家介绍如何利用房贷产品减少我们房贷成本。我们也同样设置了有奖问答，有请李菁。
李菁：尊敬的各位领导、各位嘉宾，搜房网网友们，大家下午好！我是来自中国银行深圳市分行的李菁。很多网友可能都在搜房网上有见过我的相片了，今天很高兴能够和大家聊一下中国银行与房贷相关的理财产品。
中国银行深圳市分行自93年以来开办楼宇按揭业务，是深圳市早开办此业务的国有商业银行，长期业务发展中已经形成了一套完善的快速操作和审批流程，培养了一大批业务娴熟的精英客户经理，能为我们行的贷款客户提供一流的服务。深圳中行的个人贷款业务品种包括：一手楼、二手楼、按揭贷款、汽车款、商铺写字楼、房车通、留学贷款等等，基本可以满足各类融资需求。
中行贷款品牌是“理想之家”，这个大家记好了，一会儿可能会问到。在一手楼、二手楼按揭贷款中，由于中行与深圳大部分实力雄厚、信用的地产公司、中介机构建立了良好合作关系。如果客户在我行申请贷款，我们可以向这些地产公司和中介给予我们的贷款客户特殊的价格优惠和费用减免，中行可以在国家政策范围内给予客户惠的利率。对于一次性付款的二手楼交易，我们银行可以提供资金服务，设立专用的帐户，保证客户资金安全，服务理念全面先进。除了柜台服务外，我们的客户经理还可以携带移动pos机上门服务，专门与银行指定的帐户关联，确保客户资金安全。在二手楼买卖中有可能发生单方的毁约，没收定金、返还双倍定金的可能，中行加签补充协议，可以保证定金的安全。
经过一系列的谈判，房子可能终于买下来了，但是面对一大笔的装修款，我们的网友头疼了，这笔款怎么办呢？中行的美居贷可以帮助到大家，额度可以去到100万，保证你的居住质量。申请美居贷只需要同时提供一名保证人就可以了。
按揭办下来后，网友们想的是怎么样可以有效节省贷款利息，中行房贷理财帐户可以帮到您，房贷理财帐户就是把平时闲置的资金放在特定的理财帐户里面，中行可以按一定的比例视为提前还款、抵扣房贷、节省利息支出、起点金额是5万元，可以达到抵扣。这部分存款既可以享受正常存款，又可以获得的理财，相比提前还款，这个理财工具使资金使用更加灵活、更加丰厚、存放更加安全可靠。
怎么样可以首期款有效灵活运用起来？我们银行有一个活利宝理财帐户。是一款超短期的人民币理财产品，这个产品风险较低、本金相对安全，主要购买承兑汇票、国债、金融债相对安全的资产的，它的是分档次的，五万到五十万年化率1.36%，50-200万是1.56%，200-800万是1.8%，2000万以上率可以达到2.1%。100万的资金周五认购，周一赎回，三天时间活力保可以去到128.22元，如果放在活期，这部分只有30元，所以我们活利宝是多了2.3倍。一会儿活动结束后，大家可以到一楼营业部开户，认购这个理财产品。这个活利宝除了针对房贷客户外，股民们也是一个好的理财产品，因为它的时间是从9点到下午4点，涵盖了整个A股交易时间，所以大家如果有闲置资金可以在股市收市后把部分资金转到活利宝理财帐户，可以增加这部分资金的。
网友们又会说了，您说的都是房子已经买好了或者首期款已经准备好了的，对于那些月光族的网友怎么办呢？仅仅靠每个月工资收入能够短时间内存够房子的首期款吗？我们这边可以介绍一个很好的存钱办法。就是我们基金定额定投，这个有什么好处的？它可以起到强制累计财富，有利于培养长期的理财意识。因为他是每个月固定的某来进行基金，有利于分散风险、降低成本，起点金额是100元，低的起点。自动扣款手续简便。适合人群包括固定薪水的上班子，尤其是我们月光族，于未来五年或者二十年、四十年后准备购房首期款、子女基金、退休养老金都可以进行我们基金定投的。从今年1月份开始每个月5号开始每个月2000元，12月总共2.4万，这个基金的份额净值是一个真实的净值，我们参考的是06年一个净值，12月下来率可以达到53.96%，成本是2.4万，但是如果到12月底赎回的时候，资金可以达到36965.32元。所以是一个好的方向。基金定投，近中行在做活动，如果在网上，网上申购的话，这七只基金手续费率可以达到四折的优惠。所以大家尽快行动吧。选择中行，您的幸福生活就从中行理财开始。谢谢大家！我是李菁，如果大家有什么房贷方面的问题，可以随时与我联系。谢谢大家！
主持人：我们又进行有奖问答环节。个问题，中国银行短期人民币理财产品的名称叫做什么？
观众：活利宝。
主持人：第二个问题，中国银行房贷的品牌叫什么？
观众：理想之家。
主持人：第三个问题，中国银行网上银行申购基金的手续费率能够打几折？
观众：四折。
主持人：各位观众回答的都很准确，我们分别赠送上精美礼品。有了房贷会员俱乐部银行的房贷产品，但是在房贷过程中，遇到赎楼和担保手续是怎样的，下面有请我们担保公司汤总为大家做担保赎楼的介绍，有请汤总。
汤总：各位中行和搜房网的领导们，还有我们搜房网的网友们，各位下午好！我是深圳市不动产担保股份有限公司个人置业担保部的汤浩辉。我们以前买房，没有网络这么方便的时候，买卖双方就是两位，有些时候是直接现金买房。但是现在平台越来越方便了，有搜房网，还有中行给大家提供这么方便的一些交易平台，很透明，大家在这上面寻找到自己看得上眼的一些资源后，我们就可以在上面去选择交易。但是在交易后，很多人在这块，对我们二手楼担保公司它的作用在哪？就像前面我们讲的比如说现在，在我们深圳交易是快速的，而且政策变化也是比较快速的，在这个过程中担保公司起到的作用，就是交易过程中风险的控制，担保公司主要做的其实就是一个赎楼。赎楼的概念大家看一下，其实就是把按揭的房产进行转让时，买方是要通过我们的中行去把他的买房的款去贷款，卖方要卖房，他原来是抵押状况的房产要还清，取出房产证过户给我们买家，这个过程就是担保公司所说的赎楼，大家应该是比较了解这个概念。
赎楼过程中，我们买卖双方需要做什么呢？我大概给大家讲一个简单的流程。首先肯定是我们各位在中介或者搜房网，双方成交。成交后，买方选定银行，就像我们理想之家这样的去做贷款。卖方要赎楼，就需要担保公司，其实流程很简单，就是买方的银行签订了，卖方的担保公司选定了，卖方要做一个全权委托给我们，我们准备资料，比如买方在中国银行做了贷款，我们需要出具一个保函把卖方赎楼贷款给担保公司来去结清原来贷款，取出房产证，办理过户，抵押给中行。在这个公司有哪些时候要选担保公司？买卖双方成交后，有几种可能，一种是买方有足够现金，可以一次性付贷款第二，按揭申请贷款购买房产。第三，卖方先把房子款项结清，买方直接购买。这三种情况，因为深圳楼市的变化，价格跌的时候，买方可能会违约，价格涨的时候，卖方会违约。在这个过程中，担保公司申请担保后，这个过程中的风险，有纠纷，就由我们担保公司去承担和解决其中买卖之中的，应该说是赎楼之后所产生的风险，这样我们买卖双方可以放心去执行完这个交易。
我就是简单介绍一下赎楼的概念和担保过程的概念，待会儿问题答疑时，我再根据各位网友的问题做具体解答，谢谢大家！
主持人：谢谢汤总的介绍，我们今天到场的还有重量级的担保公司中南德担保的卢总，待会儿提问的时候大家可以分别向两位提问，而且大家还要注意一下，通过中行房贷频道申请优惠券的朋友，可以享受不动产和中南德两家公司八折担保费及低价格的代办过户服务费。下面我们进入提问和解答环节。我们有请中行的范总、李总，世华的刘总，不动产的汤总、中南德的卢总以及搜房网樊总到我们主席台接受我们网友的咨询。
现在大家可以向我们各位咨询自己的一些问题。
问：我有两个问题，分别是问两位，一个是问樊迪，我们在自主交易网交易的房源可不可以通过中行？我知道以前是深发展，可不可以通过中行做后续的服务？第二个问题问世华的刘总，刚才刘总讲的一些观点和预测具有原创性，我有两个问题，如果现在作为客在目前新政的情况下，我们还能入市吗？第二个就是当前新政，你谈到对客，是一些想利用银行的客实际是有影响的，在这种大环境下，对后市、对今年、明年会有什么直接影响？
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