[摘要] 香港财政司司长曾俊华在约见香港地产商时表示,政府将严肃对待楼市问题,一旦发现楼市过热便会采取行动,不排除优化现行的勾地制度。曾俊华提出对楼价的关注,担心豪宅楼价飙升可能影响中小型楼价,希望市场自然调节,在自律的环境下,政府应尽量减少干预,如果市场变得不公平不稳定,以致影响整体经济发展和民生……
特区扩容提升空间
日前,深圳市领导透露,广东省政府已经通过深圳经济特区扩容方案,目前已经上报国务院。深圳目前下辖六个区和光明新区、坪山新区,特区内罗湖、福田、南山和盐田四个区的总面积仅395平方公里,而关外宝安区、龙岗区、光明新区和坪山新区的总面积为1553平方公里,约为关内的四倍。
伴随着特区内外之分别,出现了尴尬的“一市两法”,授予深圳的特区立法权,适用范围仅限于关内,特区外居住环境与关内差异很大。然而,关于深圳经济特区版图如何扩大?直接撤销“二线关”,还是将关口平行移动?目前仍没有具体内容。
对于特区扩容对深圳楼市的影响依然众说纷纭,平抑关内房价还是刺激关外楼价上涨,已成为热门话题。深圳市社会科学院城市营运研究主任高海燕认为,从楼盘供应量和居民购买力两个方面来分析,特区扩容对楼市短期影响不大。特区扩容虽然能够为到关外置业的者提供心理支撑,推动人们关外置业,但在目前高房价的前提下,扩容不大可能导致购买力短期内大幅提高。至于供应量方面,扩大土地供应量也不大受深圳扩容的影响。
事实上,从2006年开始,深圳就开始关内关外一体化建设,2005年起新增的土地供应已基本都位于关外,目前房地产建设的重点已经在关外。业内人士分析,关键在于“一市两法”问题解决后,深圳关外关内建设和管理标准会否采用一致标准,如果政府上马大型市政建设工程等,会对深圳房地产长期发展有利,但短期内很难有较大影响。
上海楼市10月成交回升6%
□本报记者 王进
凭借最后两周的高成交量,上海10月楼市止住了持续三个月下滑的局面,“银十”成交量比“金九”回升了6.1%,供需关系再度紧张刺激了房价上涨的神经。中国证券报记者从相关统计机构的房屋成交系统了解到,受到下旬两周高成交量的带动,10月一手商品住宅的成交量达到156万平方米,环比上升6.1%;然而,10月的新建商品住宅供应量却大幅下滑15.1%,为152万平方米。
高房价预期和高需求并存
地产分析师薛建雄表示,频现表明了开发商对房价的较高预期,在没能达到良好的售价和快销预期之前开发商不愿推盘。此外,10月楼市重现供不应求局面,表明购房需求仍然过旺。同时,10月中旬之后,大虹桥规划、创业板创富效应和良好经济增长预期等利好消息不断,刺激原本被预期为“铁十”的楼市在月底反转成“银十”。
从成交结构来看,上周上海成交面积前10名的楼盘,均价都在2万元/平方米以下,其中有4个万元以下的远郊楼盘,使得上周全市商品住宅的平均成交价格大幅下滑12%,为14430元/平方米。豪宅市场在经历了8月的高潮之后,9、10月分别只有星河湾和四季雅苑的成交量超过50套,绝大多数豪宅项目处在月成交量低于10套的滞销状态。10月份,上海楼市中档住宅平均成交价格在9月下滑8%后,10月再度下滑8%,为15514元/平方米。
新进场买家并非刚性需求
虽然10月有超过50个楼盘的超大预期推盘量,但最终的实际供应量却大幅下滑15.1%,仅129万平方米;11月预期上市和推新房源的楼盘依然超过50个,表示,最终的实际供应量还要看近期的热销形势能否缓续。
在薛建雄看来,目前房价超出绝大多数刚性需求的承受能力,楼市的主要买家是一些第二、三甚至五、六套房的买家,他们基于自用与的目的之间。此类买家看到好行情,就会大举买进,同时放出手上较老的房源获利套现;行情稍一下滑,就会停止买卖。这一买家特点导致了成交量的大起大落,也成为了房价易涨难跌的支撑。
中国证券报记者了解到,以上海二手住宅成交数据为例,7000元以下的低档房,自去年第四季度至今年9月,在总的住宅成交量中所占比重,已由31%跌至19%,说明首次置业需求大幅萎缩。与此同时,大中户型成交比重持续上升,比如140-200平方米户型,由4.8%上升至6.3%,这意味着、投机需求持续增长。此外,随着二套房贷政策的收紧,近期投机需求也处在观望之中。
分析师杨红旭表示,根据近期上海统计局公布的前三季度房地产数据,供不应求的矛盾突出。前三季度商品住宅竣工面积为962万平方米,下降11.2%;新开工面积为114万平方米;施工面积同比下跌3.5%。这三项指标皆表明供应紧张。而前三季度商品住宅销售面积却高达2230万平方米,同比增长49.5%,规模远大于竣工量和新开工量。这意味着未来6个月住宅供应紧张。明年供求关系将明显缓解,但不要奢望会逆转为严重供大于求,也即明年房价调整空间有限。
日期 事件
10月14日 恒基地产开售的西半山天汇一个复式户以每平方米约71.28万港元售出,创下“全球最贵”新纪录。
香港特首曾荫权在施政报告呼吁市民置业不要太挑剔;同时指出,豪宅楼价对普通物业的影响不大。
10月20日 金管局与五家银行代表会晤,了解目前整体楼市形势及按揭风险情况。
10月21日 香港地产建设商会表示支持勾地制度,建议降低勾地门坎。
香港金管局发出指引,楼价逾2000万元豪宅的按揭成数,由七成降至六成。
10月23日 会议成员张炳良认为,居屋与私楼市场定位有别,社会不应夸大复建居屋对楼市的影响。
10月25日 有市民游行,投诉楼价过高,要求复建居屋、恢复卖地。
10月27日 香港财政司司长曾俊华会见地产商,讨论勾地政策及楼价问题。曾俊华表示,如果市场变得不公平不稳定,政府会介入。
10月29日 香港政府重申,不会以兴建居屋来干预楼市。
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