【主持人】：谢谢任志强任总为我们所做的精彩演讲！透过他的演讲，我们可以发现中国经济要复苏或者复兴，关键核心很清楚。而现在房地产市场的问题的来源也很清楚，但是依然是有信心的，如果没有信心的话，在未来那么长的一段时间里面大家都不知道该怎么样才好。而这个信心究竟该怎么样来呢？接下来有请海尔地产（集团）有限公司董事长兼首席执行官卢铿先生给我们演讲“2009，中国地产进入新的十年”，有请！
卢铿：2009，中国地产进入新的十年
【卢铿】：各位上午好！今天的会议的主题有四个沉重的字叫“凤凰涅磐”，我赞同，大家都在这个严冬当中感到了阵阵寒意。
【卢铿】：我们深深感觉到2009年是特殊的一年，大概一个月之前我给聂会长写了一封信，我们深深的感到现在开始的十年跟过去从1998年开始的十年已经发生了根本的改变。在上一个十年当中，房地产业基本上是在波动当中迅速往上发展，2008年到了终点。这个行业当中出现了许多重大的转折，我们可以看到现在整体的经济环境严重的变坏，行业的政策在过去的几个月当中发生了180度的大转弯，转弯的速度和强度使我们感觉到有点好笑。舆论的争论，就、学者、媒体的争论依旧不休。企业的综合成本不断上升，主要的是土地成本、拆迁成本、建材成本、建筑成本、财务成本、营销成本等等，没有一个往下走的。由于形势的不好，引起的存货的增加和房产滞销，产生的巨大财务的负担，尤其对2007、2008年拿到土地的大量的开发商来说，使得他的利润空间越来越小。
【卢铿】：所以我提出来，这个行业曾经有过暴利，而这个暴利其实也不都是发展商拿去，谁拿去呢？就不用多说了。到现在为止，全行业的状态是，我觉得一定是已经进入了微利阶段，大部分的企业处于亏损阶段，将在今年上半年将进入全行业亏损。
【卢铿】：市场现在可以说是全面萧条，2月份有的地方有的楼盘出现了“小阳春”，不说明今年的问题，今年的形势还将怎么样发展，现在还难以预料。开发利润迅速降低，住宅的开发阻力增大。以前大家都认为房地产当中，住宅是做的，现在不大好做了。因为上个月有一个报告显示，到现在为止，开发商拿到的土地面积乘以容积率等于24亿平方米，这个24亿平方米的土地是在未来几年当中将要面市的产品。而政府不可能继续供地，如果加上政府继续供地就不止是24亿了。按照现在相对比较低迷的方法的话，这些房子可能十年都卖不掉。这就是刚才陈淮先生提到的，往下往上都有一个阻力，一个的阻力就是潜在的存货太多。
【卢铿】：不动产，以前都盼望不动产。所以有许多开发商持有或者开发了不动产。不动产从以前一度的状态，可能会出现贬值。各地的土地已经价格已经捂住了，很多地方出现流拍，或者低价被流拍的状态。政府所希望的行业的大洗牌并没有发生，因为这个大洗牌其实不容易发生。
【卢铿】：一个新的“十年”已经开始。房地产行业按政府的希望，让它健康、稳定的发展是不容易的。我们要警惕房地产行业进入全面的亏损，这个并不是危言耸听。政策的急剧变化，市场并没有明显的反应，到现在为止大部分政策是一纸空文，没有实际的效果。
【卢铿】：要警惕行业全面进入“危机”，房价一路下跌，全行业进入亏损，企业资金链断裂，开发商相继退出，如果开发商是因为没有利润或者资金链断裂，或者他破产的时候，不得不退出，我估计现在另外一加还能撑下去的已经不多了。这个并不是因为行业的整合，而是很多开发商撑不下去。
【卢铿】：行业环境全面恶化，以前大家进入这个行业，现在可能都往外走了。房地产行业系统风险的增加，成为“困难行业”。我们遗憾的感觉到，当总理刚刚把我们这个行业说成是重要支柱产业的时候，这一次我们没有进入十大振兴产业，也没有进入十大振兴产业，真是一个玩笑。这个行业本来应该成为拯救经济最重要的组成部分，但现在问题不能解决。
【卢铿】：当这个行业进入“危居”的时候，将会带来什么样的恶果？一个我曾经拍过一百个行业受到牵连；二银行呆坏帐增加；土地长期闲置；大批工人失业；百姓资产贬值。中产阶级成长缓慢，在这一次房价贬值的过程中，中产阶级的增长将会大幅度放缓；城市化进程刹车。民生问题，9000亿是一个“双刃剑”，一方面解决了一部分的中低收入，或者低收入人的住房问题，一方面大大的冲击了正常商品房的。小康目标会推迟进程，影响到整个经济的有效性。所以，继续的有效的拯救楼市，应该是政府和百姓的不二选择。
【卢铿】：我们行业已经有很多风险，必须要防范这些风险。一个就是政策要彻底到位，关注行业主体开发商，如果不关注开发商，不关注商业的主体，这个行业就救不起来。
【卢铿】：前几天我在青岛接受采访的时候，电视台主持人问了我一个问题，说卢总，你认为更有效的政策是什么？还有没有更有效的政策？我说更有效的政策就是政府再也不要出政策了，因为老百姓等不起，大家也等不起。当我们的领导在说每天都出政策的时候…我记得一个做股票的朋友说了一句话，他说他有一天听到某署长说了一句话，说我们每天都在出政策，他就马上打电话通知他的朋友赶快抛，结果第二天果然股票狂跌。当我们国家每天都在出新政策的时候，老百姓一定会很恐慌。
【卢铿】：还有希望媒体、、学者一起纠正行业的“无论”，停止一些部必要的争论，因为我们在对抗全金融海啸，在这个期间，几个月前也许说起来有道理的话，这个时候是不该讲的，我们这一切维护国家民族。因为中国有可能在这个经济海啸中会遇到一个良机，因为我们的病根跟西方不一样，当西方犯病中国吃药的时候，我们要想想我们有哪些可以发挥出来。但是如果我们在这一次危机当中吃错了药，我们犯的病可能要比西方严重，因为中国毕竟也有很多社会问题。
【卢铿】：政府适当向民间企业让利。因为在整个房地产所谓的暴利中，真正的暴利不是开发商。在暴利的持有者手里，我觉得他应该通过一些政策，还利于民，还利于企业，这才是有效的拉动行业的政策。还有是效引导百姓消费。这个需要舆论共同的宣导。宏观调控要继续进行，继续地推进“适时微调”。
【卢铿】：我也谈谈这个的“冬天”里面开发商可以做的事情，我们海尔地产相对来说日子比较好过，但是我们也在为同行做一些事。一方面就是利用这个机会反省，内修。二方面就是做感觉的变革，最重要的是产品的理念方面的创新。海尔地产先后提出三个理念，我觉得这三个理念足以支撑我们今后几年的发展，个理念叫美好住居生活的整体解决方案，就是把海尔所生产的白电、黑电太阳能、厨房、卫浴等等，让海尔的产品能够集中的解决生活问题。第二个叫小户大家，所谓小户大家就是中国的户型不要太大，一个是资源问题，还有一个大家购买力的问题，通过居住空间、环境空间、会所空间、商业配套的空间和网络空间，也就是数字化网络服务这么一个综网空间来解决大量的问题。三是和谐住区，最近跟北京的余总一起在研究这个问题，估计一两个月当中，可能会给聂会长写一篇文章出来。作为我们对和谐住区的研究，它实际上是把房地产或者住区开发的十几个关键的矛盾协调起来，这一理念是重要的，能够把我们许多的创意连起来的东西。
【卢铿】：09年这个行业可能会出现一些趋势，个就是房价的走势既不是“L”形，也不“V”形，也不是“U”形，应该是一个何层断裂型的，斜下到底部，在底部会有一些波动起伏，然后到了第二个拐点往上走，是这么一个状态。大家最关心的是向下的斜度，什么时候是个拐点，然后在底部运行的时间有多长，波度的幅度有多高，然后什么时候是第二个往上的时间。
【卢铿】：另外从销量上来讲，现在开发商已经让利很多了。我们也做了一些必要的调整，从销量上看，我们自己几个楼盘确实也有销量回暖的状态。房价要上去的可能性不大，24亿平方米和9000亿的影响大，但销量会逐步回升。
【卢铿】：产品，会是一个新的产品时代，大家必须忘掉过去的十年，忘掉那个好日子，所以我们必须要面对严冬，面对冰河时期去寻找蓝海。张主席在海尔的会议上提出一个冬泳，冬天的时候正好是冬泳的时候。
【卢铿】：政策，我们现在还会正面的支持，但是有效性不会太好。舆论还会持续不断的争论，等等。我觉得09年确实是凤凰涅磐的一年，下面下半年有所缓解。
【卢铿】：整体来说，楼市复兴就标志着国家经济在这一次金融海啸的折腾当中，能够站住，或者往上，能够复兴。我觉得一个新的地产时代已经到来，未来的十年将是艰难的十年，希望各位做好准备。谢谢！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
