2009中国房地产态势与发展论坛

房天下  2009-01-09 18:12

【主持人】：各位来宾各位领导，颁奖典礼告一段落，再次感谢今天颁奖的各位嘉宾，感谢企业代表和媒体界的朋友们，让我们共同拼搏，再接再历，建造更多的项目，品牌楼盘，造福后代，为中国房地产事业作出更大的贡献。

【主持人】：我们接下来进入论坛下一个段落，专题报告，首先有请中国住宅及房地产研究会副会长，住房和城乡建设部，住房政策委员会副主任顾云昌先生为大家做报告，他报告题目是《楼市走势和政策走向》，有请。

中国住宅及房地产研究会副会长 顾云昌

【顾云昌】：刚才主持人说我的题目是当前楼市的走势和政策走向做一个发言，我想讲那么几个问题，当前我认为房地产发展值得关注的几个问题，大概有五六个。

【顾云昌】：个，我把题目叫做三个梦想和三个需。为什么这么说呢？奥运会有一个主题词叫“同一个同一个梦想”，你说梦想是什么？没有人告诉你，但是我认为在房地产发展方面，确确实实全都有同一个梦想，而且我把这个梦想分解成三个梦，所以我把它叫做“三个梦想。个梦就是和谐居住，第二个梦就是健康楼市，第三个梦就是绿色建筑。

【顾云昌】：个梦和谐居住，就是党提出来的住有所居是中国人的梦想，相对住有所居，联合国提出一个要求标准，人人享有适当的住房，在20年前就提出来了，这是全各国政府和房地产人士追寻的梦想，我们很简单就是住有所居，全都在实现这么一个目标，谈起来容易，做起来难，现在上没有哪个国家可以说实现了“人人享有适当的住房”。比如美国，号称是超级大国，在次贷危机以前是上百个家庭无家可归，次贷危机之后就更多了。再说英国，有一阵，我在20年前刚研究房地产的时候接触国际人士，他们到中国来以后跟我聊天，说你知道什么是上过天堂日子的人吗？我说没有研究过，他说，就是吃中国饭菜，第二是住英国房子，第三，拿美国工资，第四，娶日本老婆，这是天堂日子，倒过来呢，拿中国的工资，吃英国的饭菜，住日本的房子，很小，日本经济很发达，房子很小，最后是娶美国老婆。

【顾云昌】：这就是一个笑话。但是英国这个国家，去年布朗首相上台以后，他提出一个目标，就是未来兴建130万套社会性住房，就是我们说的保障性住房，因为英国房价涨的很快，很多人买不起。所以这些发达国家都没有解决住房问题，所以我们中国的路还长，更何况中国发展道路上还有很多障碍。比如以前我们说的是保障，但是根本解决不了，现在住房条件改善了，我们发现又出现一个问题，就是市场化过程当中，我们一位商品化，把保障丢了，或者说三个虚里面的虚位，所以完全靠保障解决不了问题，完全市场化也解决不了问题，所以现在应该是保障化与市场化相结合才可以实现我们的梦想，所以市场化和保障力度都加大，才可能有效的促进住房。每个国家都是这样的。这是个梦想，和谐居住，我们要为这个梦想努力奋斗。

【顾云昌】：第二个梦想叫健康楼市，要保持房地产市场健康发展的态势，这个问题我们过去认识不足，光是说房价上涨不快不好，其实过快的过后容易产生房地产市场的泡沫，应该可以看到这两年发生的情况，很多地方都出现了泡沫，所谓泡沫就是上涨过快，脱离了本身的价值。那么什么样的楼市是健康的楼市呢？供求总量基本平衡，供求结构基本合理，房价基本平稳。什么时候房价平稳了，这个楼市就健康了，就怕房价过高或过低。什么时候产生这个情况呢？往往是和金融海啸联系在一起，房地产的波动是跟这些结合在一起的，比如89年台湾房地产泡沫破灭，91年日本房地产泡沫破灭，97年的香港，现在又看到美国的次贷，恰恰这个次贷就是房地产的危机，就是次级抵押贷款，美国有优级和次优级，次级这么分，你是次级，我们银行要看你有没有还款的能力，没有我不借，如果你要借利率比较高，这个次贷以前就提出来了，但是没有发展起来，但是本世纪911以后需要经济快速增长，很多人就想经济快速增长需要把房地产拉起来，房地产就发次贷，美联储也支持，国家财政部也支持，所以次贷就盛行了，谁发呢？抵押贷款公司，他找到我说，你想不想买房，我说想，我没有钱，没事，我借给你，我说没有工作，他说没事我借你，等于说是，我不用花钱住了新房，当然高兴了，美国新房都是精装修的，大家都住到新房去了，抵押公司做了生意了，房地产开发商也高兴，税收也有好处，这样整个经济就起来了，你说好不好？当然好，但是这里面有泡沫，他没有钱，你让他有钱，通过经济撬起来了，但是时间不长，由于房地产很快热起来，房价快速提升，就形成房地产热，经济热，形成了过热，经济过热，房价过高了，美联储怎么办？要升息了，利率从1%提高到1.25%，这里。

【顾云昌】：过了几年利率上去了，我开始还贷了，发现利率提高了，第二发现次贷者向银行贷款比一般公司还高，这样抵押贷款公司就向你要钱了，我没有钱，三个月以后，抵押贷款公司就轰你走了，我就走了，反正我没有掏钱住几年走了，抵押贷款公司把房子收回去，可以卖，但是这个时候房地产市场不景气了，房价下跌，没有人买房子了，这样他们抵押物成了不良资产。如果是中国，最倒霉的是银行，银行借的钱，但是美国次贷问题刚开始，美国有一个住房抵押贷款二级市场，他把这些抵押权证券化，把这些捆绑在一起销售给抵押公司，这个时候抵押贷款就变成了次级贷，打包过程当中还有评估公司，保险公司，所以后来整个公司出问题了，保险公司出问题了，评估公司也出问题了，这些公司都是上市公司，他们出问题以后，他们公司效率就差了，股市就出现很多问题，这样一下子从次贷变成次债，次债变成了金融危机，这个问题就大了。

【顾云昌】：这个过程当中我们既看到有上个世纪亚洲金融泡沫对房地产的影响，又看到美国房地产市场问题，所以给各国政府一个警示，一定要保证房地产市场健康，不要让他们出现泡沫，泡沫破灭之后就像亚洲金融危机和美国金融海啸了。

所以从04年房地产市场开始打房价，03年以前，我们房价一直平稳的，房价增幅每年平均涨4%~5%，我们收入涨8%~10%，这样老百姓当然没有意见。但是04年就发生变化，04年房价涨了15%，所以06年我们马上出台了“国八条”，要抑制房价，但是作用不大，所以又出了国六条，这样06年房价开始回落，大概涨了6%，这样就看到我们出现房价上涨过快就是泡沫的产生，所以央行拼命的出政策，希望楼市保证健康，现在看来，需要两只手，市场的手，再一个就是有形的手调控楼市，这就是我对房地产市场的认识。就是说我们一条要市场化，一条要保障性，楼市健康发展必须两只手调控，一只是市场无形的手，一只是政府有形的手，这就是第二个梦。个梦有一个虚叫虚位，第二个梦里面容易出现虚火，这也是要注意的。