2009中国房地产态势与发展论坛
—2009中国保值地产品牌100发布会
—2009中国房地产与建筑企业100强发布会
主持人：尊敬的王文元副主席、尊敬的各位领导，各位来宾，女士们，先生们，同志们，朋友们，上午好！
一个月前，2008年12月8号，一年一度的经济会议在北京京西宾馆召开，为2009年经济工作确定了方向，制订了目标，今天也是在这里，京西宾馆，我们迎来了2009中国房地产态势与发展论坛暨颁奖盛典，为我国房地产业添砖加瓦。不平凡的2008年已走进我们的记忆，2009年瑞雪昭示着我们对未来的豪情满怀，首先我代表主办方对于各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
在今天到会的现场，我们荣幸邀请到的领导和嘉宾有：
九届政协副主席 王文元同志
住房和城乡建设部政策研究副主任 秦虹同志
中国房地产与住宅研究会副会长 顾云昌同志
中国社会科学院城市发展与环境研主任 牛凤瑞同志
房地产研究所所长 陈国强教授
房地产研究副主任 王宏新教授
让我们再次对各位领导、嘉宾的到来表示热烈的欢迎！
2009开门红，2009新地产，我们今天相聚在美丽的北京，共同探讨2009未来的地产发展态势，具有十分重要的现实意义。
下面让我受组委会委托宣布2009中国房地产态势与发展论坛暨颁奖盛典开幕！
我们有请中国房地产与住宅研究会顾云昌会长为大会致词。
【顾云昌】：各位朋友大家早上好，很高兴参加今天关于中国房地产态势与发展论坛。
大家知道，在半个多月前，国务院发布了一个“131号”文件，“关于促进房地产市场健康发展的若干问题”，也就是我们讲的“新国六条”。我们知道从04年国家开始进入宏观调控，在宏观调控当中，国家对房地产市场不断干预，05年有“国八条”，06年有“国六条”，07年有一个关于央行的贷款政策，现在又出了新的“国六条”，我想各位知道新的“国六条”和06年是不一样的，06年主要是针对经济过热，房地产价格上涨过快，为了稳定房地产市场，稳定房价，控制上涨过快。现在“国六条”也可以说是稳定房地产市场，但是这个概念和老“国六条”是不一样的，现在不是担心上涨过快，而是担心交易量下跌过快，也就是说，当前形势下面，整个宏观形势发生变化，原来是房过热，现在是房过冷，我们房地产市场也是起了很大的变化，这个情况下面，我们发现房地产被人关心，国务院开会当中再次强调房地产是国民经济的重要支柱产业，再次把房地产这个位置，这个作用凸现出来，我认为这是对房地产的证明，因为前一个时期我感觉到，整个社会对房地产杂音很多，到底如何看待房地产市场？现在这个环境下，如何把中国房地产市场稳定住？或者说稳定楼市，温暖楼市，我认为“新国六条”是这样的决策，这样一个情况下，我们如何面临09年房地产市场？面临怎样的机遇和挑战，是我们关心的。今天这样一个论坛是可喜可贺，我们有这么一个机会在京西宾馆聚集在一起，探讨这么一个事情，对在座各位和行业发展都是有好处的，所以在这里，一个表示对大家的欢迎，另外一个表示对会议的祝贺，预祝这次论坛会圆满成功，谢谢大家。
【主持人】：感谢顾会长的致词，刚到会的是中国社科院城市发展与环境研究主任牛凤瑞教授，欢迎。接下来我们进行的是2009中国房地产品牌发布会的颁奖盛典。
【主持人】：2008年，面对众多国际、国内经济运行环境中的不确定因素，我国房地产业及建筑业遭遇了前所未有的市场低迷和资金危机。纵观2008楼市表现，保值性较强的项目成为2008年楼市成交中的主要力量，位置、品质、价格以及良好的综合配套、服务合成抗跌的重要因素。消费者在选择抗跌楼盘时，着实看中项目所属开发商的品牌效应，越是在市场低迷时，这种效应愈加明显，选择品牌就等于选择了一份保障，于是品牌项目也就成为企业与购房者建立更加紧密联系的载体，也保障了项目保值的空间，加快了产品的销售。
为此，组委会经过几个月的筹备，本着客观、公正、的原则，参照国际评选的通行标准，通过调研、统计、评估、票选等各种形式，运用科学的调研方法和评价体系，历时近三个月，对我国房地产业与建筑业内具有影响力的企业、人物及项目进行了综合评估和调研，形成了“08—09中国保值地产100强”“08—09中国地产综合实力100强”成为引领中国地产业发展与撬动楼市的核心力量。
现在我公布人物获奖者名单，并邀请王文元主席为他们颁奖：
辽宁大德实业集团有限公司董事长平安俊先生，荣获“新坐标•2008—2009中国城市建设贡献人物100强”
世纪金源集团有限公司董事局主席黄如论先生，荣获“2008年度中国房地产100位爱心慈善企业家”
农工商房地产（集团）股份有限公司总裁张智刚先生，荣获“2008年度中国房地产100位爱心慈善企业家”
深圳市东润建设工程有限公司董事长程焕新先生，荣获“2008—2009中国住宅建设100位爱心慈善企业家”
山东大卫国际建筑设计有限公司董事长申作伟先生，荣获“人居十年•中国建筑规划设计十大影响力设计大师”
湖北省军队转业干部房屋开发总公司“长城嘉苑”荣获“保值地产100.2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
宝厦（莆田）房地产开发有限公司荣获“宝厦金象花园”荣获“保值地产品牌100.2009中国楼市项目居住精品楼盘
云南世纪天乐房地产开发有限公司“温泉山谷”荣获“保值地产品牌100.2009中国楼市项目人居环境典范楼盘”
江苏大陆桥国际商务发展有限公司开发的“金海国际”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目商业地产”
柳州连和房地产开发有限公司开发的“文源华都”，荣获“保值地产品牌100强”
南京建发华海房地产开发有限公司开发的“紫园”，荣获“保值地产品牌100强”
南京建设发展集团有限公司开发的“紫庐”，荣获“保值地产品牌100强”
哈尔滨市房地产开发公司开发的“林科家园”荣获“保值地产品牌100强”
【主持人】：品牌代表着实力，品牌代表着行业的风向标，接下来我们公布的是获得大奖的楼盘。有请尊敬的顾云昌会长为获奖楼盘颁奖。
青岛永昌实业集团开发的“凯旋山海颐园”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目人居环境典范楼盘”
柳州连和房地产开发有限公司开发的“文源华都”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
上海润和生物科技产业有限公司开发的“张江润和国际总部园”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
杭州华城房地产开发有限公司开发的“金石华城”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
成都市圣沅房地产开发有限公司开发的“成都后花园，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
昆明星耀体育运动城有限公司开发的“星体花园”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市居住价值精品楼盘”
【主持人】：品质铸造品牌，品牌提升价值，接下来我们公布获奖楼盘。有请中国社科院城市与发展规划研究牛凤瑞主任为大家颁奖。
世纪金源集团有限公司开发的“世纪金源•长沙湘江世纪城”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目人居环境典范楼盘”
蓬莱振兴置业有限公司开发的“滨海传说•杏花苑”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
哈尔滨盛新房地产开发有限责任公司开发的“盛新•领地”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目人居环境典范楼盘”
广东能兴房地产开发有限公司开发的“怡翠馨园”，荣获“保值地产品牌100强•2009中国楼市项目建筑品质金奖楼盘”
昆明诺仕达企业（集团）有限公司开发的“南亚风情商业广场”，荣获“品牌地产100强”
【主持人】：典范树立榜样，典范引领趋势。我继续公布获奖楼盘，荣幸再次邀请顾主任为获奖楼盘颁奖。
武汉岸房建筑工程有限公司，荣获“2008—2009中国建筑综合实力品牌企业100强”
立丰（西安）房地产开发有限公司开发的“立丰国际购物广场”，荣获“保值地产品牌100强”
淮安倚天置业有限公司开发的“中天花园”，荣获“保值地产品牌100强”
北京艺苑房地产开发有限责任公司开发的“永华南里（艺苑•桐城），荣获“保值地产品牌100强”
河北金华升阳房地产开发集团有限公司开发的“华新园小区”，荣获“保值地产品牌100强”
广东能兴房地产开发有限公司开发的“怡翠馨园”，荣获“保值地产品牌100强”
【主持人】：企业的实力代表着企业的综合竞争力，同时也代表了企业的品牌价值，下面将公布的是代表建筑和房地产业实力的品牌企业名单，有幸再次邀请牛凤瑞主任为获奖企业颁奖。
世纪金源集团有限公司，荣获“2008年度中国住宅建设十大诚信品牌企业”
农工商房地产（集团）股份有限公司，荣获“2008年中国住宅建设十大诚信品牌企业”
昆明诺仕达企业（集团）有限公司，荣获“2008年中国住宅建设十大诚信品牌企业”
河北金华升阳房地产开发集团有限公司，荣获“2008年度中国房地产品牌价值企业100强”
北京艺苑房地产开发有限责任公司，荣获“2008年度中国房地产品牌价值企业100强”
长春民兴实业有限责任公司，荣获“2008年度中国房地产品牌价值企业100强”
【主持人】：后浪推前浪，时代造英雄，品牌企业的发展每年发生着不同的变化。下面继续公布获奖企业名单，并请顾云昌会长为获奖企业颁奖。
吉林九台佳兴住宅建筑有限公司，荣获“08-09中国建筑综合实力品牌企业100强”
广东能兴房地产开发有限公司，荣获“2008年中国房地产品牌价值企业100强”
柳州连和房地产开发有限公司，荣获“2008中国房地产企业综合实力100强”
南京建设发展集团有限公司，荣获“2008中国房地产企业综合实力100强”
世纪金源集团有限公司，荣获“2008中国房地产企业综合实力100强”
辽宁大德实业集团有限公司，荣获“2008—2009中国人居综合实力品牌企业100强”
山东大卫国际建筑设计有限公司，荣获“人居十年•2009年中国建筑规划设计实力品牌50强”
北京远洋基业物业管理有限公司，荣获“2008—2009中国物业管理综合实力企业100强”
苏州悦华置合物业服务有限公司，荣获“2008—2009中国物业管理综合实力企业100强”
世纪金源集团有限公司，荣获“2009中国楼市表现最抗风险品牌企业”
深圳市东润建筑工程有限公司，荣获“2008—2009中国建筑业实力品牌企业100强”
【主持人】：接下来，我公布的是本次评选活动因时间未能到场领奖的企业、楼盘（项目）及获奖人物：
荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司 总经理 王冰 先生
荣获“2008-2009中国楼市表现100位行业杰出贡献企业家”。
河北金华升阳房地产开发集团有限公司董事长刘东升先生荣获“2009中国房地产企业管理十大经理”
河北金华升阳房地产开发集团有限公司总裁刘文先生荣获“2008年度中国房地产100位爱心慈善企业家”
哈尔滨盛新房地产开发有限责任公司开发的“盛新•领地”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目人居环境典范楼盘”
兰州亚太实业集团有限公司开发的“亚太嘉园”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
荣盛房地产发展股份有限公司邯郸分公司开发的“荣盛•锦绣花苑”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
玉林市南兴房地产开发有限公司开发的“南兴•盛世江南”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目区域居住价值楼盘”
宣城中雅房地产开发有限公司开发的“东方润园”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目建筑品质典范楼盘”
云南世纪天乐房地产开发有限公司开发的“温泉山谷”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目人居环境典范楼盘”
云南盛泰康业房地产股份有限公司开发的“拓东路96号”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目商业地产”
宝厦（莆田）房地产开发有限公司开发的“宝厦金象花园”
荣获“保值地产品牌100•2009中国楼市项目居住价值精品楼盘”
柳州市金宇房地产开发有限公司开发的“东城印象”
荣获“品牌地产100•2009中国楼市居住价值精品楼盘”
【主持人】：各位来宾各位领导，颁奖典礼告一段落，再次感谢今天颁奖的各位嘉宾，感谢企业代表和媒体界的朋友们，让我们共同拼搏，再接再历，建造更多的项目，品牌楼盘，造福后代，为中国房地产事业作出更大的贡献。
【主持人】：我们接下来进入论坛下一个段落，专题报告，首先有请中国住宅及房地产研究会副会长，住房和城乡建设部，住房政策委员会副主任顾云昌先生为大家做报告，他报告题目是《楼市走势和政策走向》，有请。
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【顾云昌】：个，我把题目叫做三个梦想和三个需。为什么这么说呢？奥运会有一个主题词叫“同一个同一个梦想”，你说梦想是什么？没有人告诉你，但是我认为在房地产发展方面，确确实实全都有同一个梦想，而且我把这个梦想分解成三个梦，所以我把它叫做“三个梦想。个梦就是和谐居住，第二个梦就是健康楼市，第三个梦就是绿色建筑。
【顾云昌】：个梦和谐居住，就是党提出来的住有所居是中国人的梦想，相对住有所居，联合国提出一个要求标准，人人享有适当的住房，在20年前就提出来了，这是全各国政府和房地产人士追寻的梦想，我们很简单就是住有所居，全都在实现这么一个目标，谈起来容易，做起来难，现在上没有哪个国家可以说实现了“人人享有适当的住房”。比如美国，号称是超级大国，在次贷危机以前是上百个家庭无家可归，次贷危机之后就更多了。再说英国，有一阵，我在20年前刚研究房地产的时候接触国际人士，他们到中国来以后跟我聊天，说你知道什么是上过天堂日子的人吗？我说没有研究过，他说，就是吃中国饭菜，第二是住英国房子，第三，拿美国工资，第四，娶日本老婆，这是天堂日子，倒过来呢，拿中国的工资，吃英国的饭菜，住日本的房子，很小，日本经济很发达，房子很小，最后是娶美国老婆。
【顾云昌】：这就是一个笑话。但是英国这个国家，去年布朗首相上台以后，他提出一个目标，就是未来兴建130万套社会性住房，就是我们说的保障性住房，因为英国房价涨的很快，很多人买不起。所以这些发达国家都没有解决住房问题，所以我们中国的路还长，更何况中国发展道路上还有很多障碍。比如以前我们说的是保障，但是根本解决不了，现在住房条件改善了，我们发现又出现一个问题，就是市场化过程当中，我们一位商品化，把保障丢了，或者说三个虚里面的虚位，所以完全靠保障解决不了问题，完全市场化也解决不了问题，所以现在应该是保障化与市场化相结合才可以实现我们的梦想，所以市场化和保障力度都加大，才可能有效的促进住房。每个国家都是这样的。这是个梦想，和谐居住，我们要为这个梦想努力奋斗。
【顾云昌】：第二个梦想叫健康楼市，要保持房地产市场健康发展的态势，这个问题我们过去认识不足，光是说房价上涨不快不好，其实过快的过后容易产生房地产市场的泡沫，应该可以看到这两年发生的情况，很多地方都出现了泡沫，所谓泡沫就是上涨过快，脱离了本身的价值。那么什么样的楼市是健康的楼市呢？供求总量基本平衡，供求结构基本合理，房价基本平稳。什么时候房价平稳了，这个楼市就健康了，就怕房价过高或过低。什么时候产生这个情况呢？往往是和金融海啸联系在一起，房地产的波动是跟这些结合在一起的，比如89年台湾房地产泡沫破灭，91年日本房地产泡沫破灭，97年的香港，现在又看到美国的次贷，恰恰这个次贷就是房地产的危机，就是次级抵押贷款，美国有优级和次优级，次级这么分，你是次级，我们银行要看你有没有还款的能力，没有我不借，如果你要借利率比较高，这个次贷以前就提出来了，但是没有发展起来，但是本世纪911以后需要经济快速增长，很多人就想经济快速增长需要把房地产拉起来，房地产就发次贷，美联储也支持，国家财政部也支持，所以次贷就盛行了，谁发呢？抵押贷款公司，他找到我说，你想不想买房，我说想，我没有钱，没事，我借给你，我说没有工作，他说没事我借你，等于说是，我不用花钱住了新房，当然高兴了，美国新房都是精装修的，大家都住到新房去了，抵押公司做了生意了，房地产开发商也高兴，税收也有好处，这样整个经济就起来了，你说好不好？当然好，但是这里面有泡沫，他没有钱，你让他有钱，通过经济撬起来了，但是时间不长，由于房地产很快热起来，房价快速提升，就形成房地产热，经济热，形成了过热，经济过热，房价过高了，美联储怎么办？要升息了，利率从1%提高到1.25%，这里。
【顾云昌】：过了几年利率上去了，我开始还贷了，发现利率提高了，第二发现次贷者向银行贷款比一般公司还高，这样抵押贷款公司就向你要钱了，我没有钱，三个月以后，抵押贷款公司就轰你走了，我就走了，反正我没有掏钱住几年走了，抵押贷款公司把房子收回去，可以卖，但是这个时候房地产市场不景气了，房价下跌，没有人买房子了，这样他们抵押物成了不良资产。如果是中国，最倒霉的是银行，银行借的钱，但是美国次贷问题刚开始，美国有一个住房抵押贷款二级市场，他把这些抵押权证券化，把这些捆绑在一起销售给抵押公司，这个时候抵押贷款就变成了次级贷，打包过程当中还有评估公司，保险公司，所以后来整个公司出问题了，保险公司出问题了，评估公司也出问题了，这些公司都是上市公司，他们出问题以后，他们公司效率就差了，股市就出现很多问题，这样一下子从次贷变成次债，次债变成了金融危机，这个问题就大了。
【顾云昌】：这个过程当中我们既看到有上个世纪亚洲金融泡沫对房地产的影响，又看到美国房地产市场问题，所以给各国政府一个警示，一定要保证房地产市场健康，不要让他们出现泡沫，泡沫破灭之后就像亚洲金融危机和美国金融海啸了。
所以从04年房地产市场开始打房价，03年以前，我们房价一直平稳的，房价增幅每年平均涨4%~5%，我们收入涨8%~10%，这样老百姓当然没有意见。但是04年就发生变化，04年房价涨了15%，所以06年我们马上出台了“国八条”，要抑制房价，但是作用不大，所以又出了国六条，这样06年房价开始回落，大概涨了6%，这样就看到我们出现房价上涨过快就是泡沫的产生，所以央行拼命的出政策，希望楼市保证健康，现在看来，需要两只手，市场的手，再一个就是有形的手调控楼市，这就是我对房地产市场的认识。就是说我们一条要市场化，一条要保障性，楼市健康发展必须两只手调控，一只是市场无形的手，一只是政府有形的手，这就是第二个梦。个梦有一个虚叫虚位，第二个梦里面容易出现虚火，这也是要注意的。
【顾云昌】：第三个梦就是绿色建筑，这个大家知道，我们提倡友好型的社会，我们现在都在庆祝改革开放30年，我个人认为改革开放30年的特点是什么？就是快，一切都很快，但是我们总结经验教训的时候，发现改革开放30年的问题是什么？我个人认为两个，贫富差距在拉大，容易产生社会危机，第二资源环境代价过大，会产生环境危机。我们现在都关注经济危机，但是很少有人关注社会危机和环境危机。贫富差距拉大就会有社会危机，另外就是环境方面的问题，我们单位的能源消耗是发达国家平均水平的两到三倍，如果我们继续按照这种模式下去，那我们国家能源消耗就负担不了。现在全提出一个关于气侯变化的国际公约框架，我们国家参与了，我们国家提出来，未来发展过程当中，一定要把资源集约和环境友好作为我们的国策，这个过程当中，我们搞建筑搞房地产的有什么责任呢？应该发展绿色建筑，发展节能省力型建筑，节能节地节材的友好型建筑。因为我们中国是建筑大国，中国每年盖的房子相当于全总量的50%左右，你说我们要不要绿色节能，毫无疑义一定要讲。
【顾云昌】：第二，我们建筑上的能耗相当于全社会总能耗的30%左右，我们盖什么样的房子？盖的房子怎么使用？涉及到我们国策，涉及到全能源使用过热问题。于是我们发现出现第三个虚，就是虚胖，我们盖的房子有虚胖，一个是大而不大，第二抵抗性很弱，个人保温不好，过去房子大多数不节能的，没有保温措施，这样房子能耗很大，住在里面不舒适，所以我们一定要克服这个虚胖的毛病。
【顾云昌】：现在看来，如何做到绿色建筑，现在看来必须两种手段，就是大罚，不搞建筑节能就是惩罚。第二就是大奖，你搞太阳能的，搞好了国家给你奖励。我今天讲的个问题就是三个梦想，三个虚，我就是想表述一下国家对房地产发展的几个方面，一个是保障方面，一个是市场方面，第三个就是产品层面的，产品必须是绿色的。我想09年的时候这三个问题应该更加凸现出来。
【顾云昌】：第二个问题讲讲房价走势和交易数量。全社会都在关心房价，每次记者采访都会问房价会怎么样，我说房价问题是最简单的也是最难的，但是回答这个问题并不是那么很容易的，因为构成房价的是很复杂的因素，简单说是供求关系，但是供应关系是怎么决定的？需求关系怎么决定的？背后有宏观经济，有税收环境，有老百姓的预期。
【顾云昌】：我现在只能讲讲预期如何，刚才说03年上涨4%，5%，04年上涨15%，05年的时候是15%，06年是6%，回来了，07年又涨上来了，07年是我们房价涨的最快的一年，08年怎么样？08年房价，12月份数据没出来，11月份数据出来，和去年同比上涨0.2%，我估计12月份房价同比要比去年年底下降，实际上08年一年房价从名义上说和07年基本持平，稳中有降，就是说从98年以来，十年来我们房价首次出现下降，而且下降态势今年上半年，甚至今年一年会不会继续？还很难说，但是上半年应该会延续这种态势。这是一个房价问题。房价从去年八月份开始，连续四个月环比下降，而且数字在加大。
【顾云昌】：第二个交易量，房地产交易量如何？应该说，04年05年06年，房地产交易量一年比一年增加，交易额也一年比一年增加，07年，同比上升了24.7%，应该说是超额的，我们每年人口的增加，收入增加没有那么高，那么商品住宅交易量达到7亿平方米，整个交易量达到7.8亿平方米，但是今年情况如何？昨天发布，数据没有出来，但是我估计今年比去年相比下降20%左右，就相当于5.6亿平方米，这样一个交易量差不多和06年的交易量持平，是这样一个情况，交易量下降20%，平均，但是北京、上海、南京、杭州等重要城市，房地产交易量降了一半。这个问题是当前房地产市场中出现最值得关注的问题，现在政府出台政策，我认为是交易量低，而且这个交易量的下滑从年初9点多，到年末的7点多，这是一个严重的问题。为什么呢？
【顾云昌】：大家都清楚，交易量后面牵动着房地产开发商的投入，开工的速度，关系到买不买地的问题，关系到的增长速度问题，现在看来增长速度明显下滑，现在我们看仍然是有10%的增长，但是到明年有没有这么多？很难保证，房地产的萎缩带来了什么问题呢？建筑业，建材业，钢铁，建材，水泥的上游，关系到家具和家电行业，不买房也不装修了，也根本不用新家具了，所以房地产的萎缩和国民经济联系在一起，所以经济学家说，房地产约等于国民经济，也不是没有道理的。房地产相关产业都是劳动密集型行业，如果房地产不增长，那我们兄弟行业，建筑业，建材业，其他行业有多少就业啊，会带来就业的问题。请各位注意，我认为种种迹象表明，中国现代社会发展过程当中，最严重的问题是两大问题，个是就业问题，今年大学生有一半人找不到工作，农民兄弟进城以后可不可能再回家？第二是金融安全问题，房地产既和就业联在一起，也和金融联在一起，所以房地产必须保持一种稳定健康发展，就是我们销售量一定要稳定，销售量决定量，量决定相关产业。
【顾云昌】：我告诉大家一个数据，我们房地产销售额多少？2007年是将近3万亿人民币，这是新房销售量，如果加上二手房，如果算一万亿，加在一起就是四万亿，你知道全社会卖商品零售总额是多少呢？不到九万亿，四比九，老百姓花的钱当中四万亿是买房子，九万亿买其他东西，但是如果不买房子这九万亿就达不到，家具家电就不买了，所以国家政策就是想办法让大家买房，国务院从7月份开始讲了两句话，加大住房保障，降低交易税费，支持居民购房，最后落实到支持居民购房了，就是说，支持居民购房是从国民经济的大需出发，在金融海啸的影响下面，对我们中国经济的影响，我们必须保持GDP8%的增长，房地产起到什么作用，国务院一直在强调，至关重要，举足轻重，重要作用。房地产对什么至关重要呢？钢铁、建材、家居等产业发展至关重要。现在钢材价格降到一半了，这个需求和我们价格联在一起了，任何商品价格上涨是供不应求造成的，任何商品下降是供大于求造成的，房地产需求减少了，价格就下降了。
【顾云昌】：讲到这里，我为了便于大家记忆，我记得我们国家地震期间，正好全石油价格爆涨，那时候有一个短消息说，为什么石油？因为汶川加油，北川加油，中国加油，全都加油，所以油上涨了。所以我们分析这么一个市场，为什么价格涨了？因为供应不够了，为什么跌了？是因为需求没有了。所以不管哪开会都讲到了保持交易量的问题。我们国家层面，政府层面更关心是交易量。
【顾云昌】：第三个问题，美国楼市和中国楼市。这么一讲中国楼市还了得吗？有的人预测，今年房价还会降20%左右，我不相信，你供求关系了解吗？整个经济形势了解吗？如果中国房价全面降20%，麻烦大了，美国现在公布数据是降了17%，没有到20%，我们房价尽管媒体报道，其实的只有一点点，北京基本持平，很多人问我降到底没有？我说股票到底没有？你能不能知道，你又不是神仙，这个房价和供求关系，经济形势，和政府调控力度联系在一起，不能说降多少降多少，现在我只能说离底了。
【顾云昌】：美国楼市和中国楼市不同，我们现在都在坚定信心，我知道中宣部和发改委发布了要求媒体坚定信心的报道，你看电视台也说了，坚定信心促发展。我想讲这两个地方楼市的不同
【顾云昌】：，经济基本面不同，如果说我们中国经济也得了感冒的话，我们的感冒我认为是冷热性感冒，而美国感冒是病毒性感冒，我们可能喝点生姜水出出汗就可以了，美国楼市需要打针吃药。
【顾云昌】：第二个，发展阶段不同，美国楼市已经到了饱和型的状态，人均住房面积80平方米，又盖了很多房子空着的，美国房地产市场他们交易量当中85%是二手房交易，因为他不可能盖大量房子。我们70%交易量是一手房，我们还在城市化过程当中，他的城市化基本完成了，就是农民进城，大量人进城需要大量房子啊，他们完成了，我们现在城市化达到44.9%，我估计今年可能达到46%，全城市化已 过50%了，我们还没有达到全平均水平，未来中国城市化必须在70%以上才是现代化，我们还有30%的城市化呢，有多少人进城，多少人需要房子啊，所以我觉得即使现在有很多房子空在那里，在开发商手里，不碍事，将来消化很大，这就是中国楼市跟其他地方不一样的地方。
【顾云昌】：第三个不同，就是消费模式不同。中国人和美国人消费模式不同，美国的消费模式是透支型的，美国人均负债17万美元，美国国家负债50多亿美元，我们全社会储蓄40几万亿，个人储蓄20万亿人民币，消费不同的，美国恨不得挣一块钱花两块钱，中国人挣一块钱花八毛，存两毛。最近有一个文章说美国问题出在哪里？说跟中国储蓄有关，说储蓄了，是因为你们把钱都借给我们了，金融产生泡沫了，所以现在看奥运会主题歌的确唱的好，我和你，心连心，同住地球村，我们再一个村里面，我钱都借给你，你出了问题还怪我。以前我们说帝国主义烂下去，我们好起来，但是现在他们烂下去我们也好不起来，我们现在就是希望大家都好起来。
【顾云昌】：但是，我们是不一样的，所以我们中国楼市要有信心，有信心不是随便说的，从经济基本面，发展阶段，消费模式不同，你看北京楼盘，最近有一些销的很好，说明刚性需求还在，只要你价格合理一点，老百姓接受了，就排队买。去年前年上涨太快，适当调整是有必要的，降低税费，支持你购买，第二个开发商自己主动进行价格调整支持购房，这是第三个问题。
【顾云昌】：下面第四个问题讲的是虚拟需求与真实需求。我最近一直在思考，如何使房地产市场保持健康发展，市场不健康发展是什么造成的？从市场来研究有他一定的道理，造成需求，需求旺盛是和宏观应该联系在一起的，为什么07年房价涨的那么快？有人说是资金流动性过剩，就是满大街都是钱，银行钱很多，社会上钱很多，钱多了通货膨胀了，我们必然是资产价格膨胀，所以这个和流动性过剩联系在一起，我们找到了这个原因，有人说开发商炒大，为什么他们现在不炒？你炒不起来啊，现在流动性情况已经不一样了，所以我们客观分析是这样。那么为什么05年06年过剩，为什么07年突然上涨呢？依我看和金融有关系，以前是撬起来，现在要去化，07年金融发挥了巨大的作用，06年金融方面两大改革，改革就是股权分离改革取得成功，07年大牛市，第二改革银行股份制改造，银行上市了，故事当中融了大量钱，这些钱跑哪去了？很大部分跑到楼市来了，开发商从股市融的钱干吗用？买地啊，储备土地啊，土地储备越多，股市越高，每年供应土地数量有限的，突然之前钱多了，我们看到“”，十块有九块是上市公司拿的，所以这个价格必然推高，这个和股市有关系。
【顾云昌】：那么楼价为什么涨的快呢？地价跟楼价联系在一起的，这就是推动楼价的一个原因。第二个原因是个人住房抵押贷款，因为商业银行融资以后，他要把钱借出去，商业银行也是企业，商业银行也要动脑经啊，我不能亏损啊，他有这么多钱，给开发商贷款是有严格控制的，但是个人贷款他就放开了，所以07年房地产市场上，商业银行拼命的发放个人银行抵押贷款，发放了多少？07年一年个人住房抵押贷款同比增长88.4%，这个都借给大家买房了，一下子大家都有钱，都去买了。钱多了，就那么一些房子，你说能不嘛。所以07年为什么涨的那么快，我认为是跟这些有关系。
【顾云昌】：我们做一个简要回顾，07年由于需求旺盛，所以对土地和房屋两个市场都透支了，是交易量透支，第二是房价透支。交易量刚才说了，房屋交易量增长24.7%，把两三年的交易量都吃掉了，本来应该在08年卖的，提前卖掉了，房价也透支了，这个房价两年才能涨的，一年就涨过了，17.5%。08年出现这样的情形，交易量下降这是必然的，市场经济必然的，市场无形的轴发挥作用了，你国家不调控交易量也会回落，因为你透支了。所以08年是市场发挥了作用，是正常的回归。我们国家有关部门看到这样的市场就赶快出台两项政策，开发商股市融的钱不能买地，这个卡住了，第二，二套房出来了，不能享受优惠利率，这样一来，整个土地市场，房地产市场开始低迷了。一个是无形的手，一个是有形的手加在一起，所以08年怎么理解，回顾07年然后看现在。
【顾云昌】：我们从这个上面得到什么结论？什么样的市场是健康的？我们需求是真实的需求，有效真实的需求支撑市场，这个市场才健康。如果产生了虚拟需求，这个需求就容易出毛病，我们楼市的泡沫，无论是香港的还是美国的，都是产生了一种虚拟需求，这是两种造成的，美国是次贷危机，美国虚拟需求是由于低收入家庭买房造成的，银行把钱借给穷人买房造成了泡沫，本身是没有这个需求的，没有这个支付能力的，所以导致这个泡沫。第二个就是炒价的需求，温州团，上海的，深圳炒家的比例很高，炒家的需求也是虚拟需求，他100万只能买一套，结果买十套，银行借给他了，另外九套就是虚拟需求，所以我们过去防止炒家进入，现在美国问题出了以后，我们对于穷人买房也要注意了。如果能防止这两个需求，楼市健康发展应该是没有问题的。所以我们07年房价是涨的快一点，但是没有产生虚拟需求，这个市场健康发展是有保障的，所以中国楼市是不同于美国楼市的，我们应该有信心的。
【顾云昌】：那么最后一点，讲一讲我们当地房地产市场的着陆问题，硬着陆和软着陆。应该说中国房地产市场07年是一个起飞了，其实我一直在说中国房地产市场04年到07年开了一场奥运会，接力赛，都的快，奥运会开过了该喘口气了，再继续就跑不动了，所以我们要实行软着陆，从软着陆角度说，我认为要实现软着陆个起飞的时间要防止大起，这一点我们已经看到了，我们一直出台文件但是文件没有奏效，那么现在怎么办？防止硬着陆就是大落，去年涨了今年跌回来了，其实有的市场已经硬着陆了，比如深圳，跌了很多，我们交易量这么大降，多多少少有一点着陆的概念。
【顾云昌】：那么如何软着陆？我认为保持交易量的相对稳定，这个产业要保持稳定，同时也意味着这我们房价要平缓一点，不要大起大落，这就是软着陆的一些想法。有的人说不可能，中国不可能软着陆，我觉得凭什么说不可能，美国软着陆是不可能，中国软着陆是可能的。我们刚性需求是有的，只要把这个释放出来是可以的。第二就是时间换空间实现软着陆，硬着陆就是房价大起大落，那是很惨痛的，而软着陆什么概念？
【顾云昌】：一方面通过价格合理调整回落挤掉泡沫，另一方面通过收入增长挤掉泡沫，而美国是不可能通过收入增长挤掉泡沫的，因为他经济增长零，我们经济增长还有8%9%，这个也是挤泡沫的过程，通过收入增长和房价下降挤泡沫这是可能的。所以我们政策要加大住房保障，降低税费，支持居民购房，这是一方面。
【顾云昌】：第二个方面开发商要采取政策，一个是降低价格，一个是提高性价比，让老百姓觉得买这个房屋物有所值。结合起来，如果政府鼓励支持居民购房，开发商应该是吸引居民购房。最后一个，社会舆论，媒体，应该是鼓励大家去买房，而不应该一个劲的唱衰，最近经济学家说，现在买房就是一种爱国行为，也可以这么说，不管怎么样，主观为自己，客观为国家，大家都消费，买房了，甚至低收入家庭买房，中等收入家庭买房，现在第二套房政策放宽了，甚至鼓励高收入家庭买房，消费，这不是坏事，所以主观为自己，客观为国家，所以要动员老百姓购爱国房，那咱们开发商应该卖爱国房，媒体也应该宣传，如果大家都这样的话，我们楼市起来会早一点，现在观点是下半年是不是会起来，有人认为今年都不可能起来，那么能不能创造一个奇迹，中国楼市和中国经济都创造一个奇迹，支持力度那么大，按照抗震救灾的众志成城是不是能快一点，我个人希望是下半年能稳住，当然这不是我说的算的，既决定于经济形式，也决定于中国的发展，还取决于股市。现在低收入家庭是有国家保障，他有消费欲望没有钱，高收入家庭有钱没有消费途径，中等收入家庭既有钱也有消费欲望，但是股市把我们打趴下了。
【顾云昌】：现在冬天已经到了，春天就了，希望楼市在09年下半年，起码能够暖和起来，对我们解决也作出更大贡献，大家日子也好过一点，谢谢大家。
【主持人】：谢谢顾会长，顾会长报告的深入浅出，不乏幽默的引申比喻，他今天讲了三个梦想，和谐居住，健康楼市，绿色建筑，我想既是普通居住和一般购房者的人生理想，也应该成为在座开发商建筑商的业务导向和价值需求。
【主持人】：下面有请房地产研究所所长陈国强教授做报告，他报告题目是当前楼市现状及其未来走向，陈老师是房地产研究所所长，房地产领域的研究教授，现在主要从事房地产政策，商业地产政策等领域的研究。
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【陈国强】：去年一年，08年对中国经济而言应该说是不平凡的一年，对于楼市来说，也是让房地产市场倍受考验，这一页翻过去了，08年楼市对09年意味着什么？我们先从08年的状况说起。
【陈国强】：刚才顾会长也提到，从楼市从房价角度观察，就而言，08年房价实现了一定的回落，当然这个不同的区域表现是不一样的。观察市场观察楼市状况，房价是一个最直观的角度，我们从国家发改委，统计局每个月发布相关数据了解到，70个大中城市新建商品住宅，从07年11月开始，涨幅趋缓，住宅价格环比在08年8月份出现下降，到现在持续四个月，在08年的11月，我们看到七个大中城市当中有35个城市房价的环比出现下降，也就是说接近一半的城市环比出现下降。
【陈国强】：到08年的11月，我们看一下这个图，从06年下半年到07年08年，70个大中城市房价变动大致的走势。06年07年，本身是一个上升的波段，07年下半年，年底开始，这个曲线明显下降。这个图揭示了70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅情况，从1月到11月，从12点多，下降到0.2%，12月数据没有出来，我们可以看到12月数据应该也会降低，从这么一个情况反映了08年全年市场总体的状况是价格同比在平均线，和07年前一年相比，基本上处于相持的水平状态。
【陈国强】：这里举一个北京情况，北京前三季度房价的表现是四环内期房均价在18000多，这个数字和上半年相比略有下降，四环到五环之间16000多，这个数字和上半年相比也有下降，我们看到五环以外这个价格还有上涨。环比方面九月份开始也出现下滑，这个情况05年以来是北京房价首次出现环比下降的情况。从9月份到11月12月，应该说环比下降持续了四个月，这个是价格的变动情况。
【陈国强】：我们从交易量的变化来看，而言，在08年前三季度，我们看到，北京、上海、广州、深圳四个一线城市，包括沿海的广东、福建、江苏、天津等等，这些经济相对发达的省市，他们商品住宅成交量下降幅度都在20%以上。北京上海同比下降幅度更高一些，北京在50%以上，上海接近40%，一线城市的市场交易萎缩实际上对市场影响明显。
【陈国强】：这个图里面给我们提供了08年前11个月商品房销售成交的情况，这个是已经经过统计局，发改委正式公布的，前11个月总销售面积是4.9亿，同比下降是18.3%，其中商品住宅部分下降幅度是18.8%，刚才顾会长也提到，前天在中新办举办的新闻发布会上，住房与城乡建设部的副部长提到整体成交下滑幅度应该是20%以上，略高于20%。后面反映的是成交金额的变化，应该说这个数字和成交面积下滑是比较一致的，接近20%的下滑，这个是前11个月的统计数据。
【陈国强】：从北京上海两个最主要的市场来看，北京市场销售套数，前三季度北京下降52.6%，商品住宅部分55.8%，上海情况是40.9%，商品住宅部分同比下降43%。相对于其他二线三线城市，大家可能也关注了，一线城市在成交萎缩方面，相对于其他这些二线三线城市下降的幅度比二三线城市更严重。
【陈国强】：那么接下来这张表里可以让我们对06年以来住宅日均销售的数额和规模有一个比较，06年1到11月份，住宅销售面积，日均销售套数，大家可以从这个表中看出，08年跟07年相比数字出现比较明显的萎缩。
【陈国强】：另外从第三个角度，从房地产新增和新开工面积这些指标来看，应该说08年这几个重要的房地产新生指标出现了下降，或者增幅趋缓，这些指标的变动，下降也好，下滑也好对于未来一段时间市场供求关系，供应的状况必然会造成影响。
【陈国强】：这张图描述了从07年到08年整个房地产开发的增长状况，从08年年中以后，房地产的开发逐渐回落，到11月份这个数字下滑到22%多，刚才顾会长也说，这个数字还有需要挤压的水分。房地产开发和城镇固定资产的增长情况，大家知道过去一段时间，这个房地产开发增长的长期领先于城镇固定资产增长情况，但是08年这个出现相反的情况，房地产开发增长的情况已经弱于固定资产的情况。
【陈国强】：从公司角度看，我们看到很多上市公司，我们从万科的具体表现看，万科三季报当中显示，上半年有一个开竣工面积的计划变动，年度开工计划在三季报由年初848万缩减为570万。其他的大家关注市场状况应该都了解到了，其他一些品牌公司，一些房地产上市公司在这些方面都无例外，都对自身开工计划，竣工计划做了调整，大家都在做减法。减少竣工面积表明这些公司对于未来是谨慎的。
【陈国强】：从资度观察，08年对于企业来说，感到困扰的问题还是资金问题，资金链紧张，资金压力大应该说是企业面临的问题。我们这里举上市房地产公司来观察，房地产上市公司，开发企业他们的具体表现，上市公司的经营活动产生的现金流量和07年相比下降了300%以上，在总共98家的内地上市公司当中，只有七家公司每股经营现金流为正值，其他71家都是负值。
【陈国强】：这张图我们看到，负债总规模超过100亿的房地产上市公司，这里有七家公司，这是内地的上市公司，另外我们从上市公司的中报和三季报当中也看到，重点上市房地产公司的平均负债率为58%，我们知道负债率超过50%，对于公司运转和经营都存在压力。从这个图我们也看到内地上市房地产企业上半年借款情况，08年借款规模和07年相比，这个数字超过了50%以上。
【陈国强】：换一个角度从土地市场来看，07年大家知道，土地市场“”现象，很多城市不断涌现“”，而08年关健词就是流拍，我们看到上半年流拍达到10%，还有将近一半项目是以底价成交，我们初步估算，08年地方政府在土地出让收入将减少50%左右，当然不同城市是有不同差别的。我们看到08年上半年，四个一线城市公开出让土地的情况，我们看到北京、上海、广州、深圳、流标率上海在上半年达到61%，底价成交率达到81.2%，深圳更高了。应该说四个一线城市在土地市场表现也是有代表性，下半年的情况有所变化，但是土地市场冷清大的割据没有办，我想底价成交的这种情况，以及流标的情况依然保持着，土地市场和07年相比完全是冰火两重天的格局。
【陈国强】：这个表让我们了解到，部分上市房地产公司在07年土地市场火爆的情况之下，他们新增土地储备情况，这里例举的是八家公司，也有万科，可以看到他们在07年新增的土地储备1000万平米以上，这个主要是在上半年，07年土地市场表现最活跃是我们上市公司以及准备上市的房地产公司，这里排在前几位的都是已经上市的公司。
【陈国强】：这张表让我们看到07年包括08年初，各地出现的一些“”项目，他们目前的土地状况，在七个地块当中，实际已经开工的是三个项目，未开工，或者说已经出现准备退地，或者已经退地，发生转让的占50%以上，这些项目对于各地的市场，各地房价的指标效应会直观，直接。
【陈国强】：我们从成交地价的角度来看，虽然08年土地市场十分冷清，当然也看到很多地块的地价和07年的峰值相比有所下降，但是我们看到实际地价仍然在高位运行，很多地块虽然以底价成交，但是和06年05年相比这个起始门槛已经大大提高了，就是说虽然以底价成交，但是和过去相比并不，也说明我们地方政府卖地的心态还没有调整过来。
【陈国强】：另外我们从银行个人按揭贷款增长情况来看，刚才顾会长也提到，07年一年新增的个人住房按揭贷款同比增长88%点多，08年这方面和市场成交低迷完全一致，我们看到截至9月末，商业银行个人按揭贷款新增数字是2500多亿，07年同期为7000多亿，就是说新增按揭贷款的水平只相当于去年同期大约三分之一的水平。前两天发布会上央行提供的数字，截至11约莫个人住房贷款增长10.6%，同比上年回落25.8个百分点，这个下降幅度是比较高的。
【陈国强】：这个图让我们了解到，在08年前三季度，商业银行个人按揭贷款前三个月每个月的增长情况，07年11月12月，把部分业务挪到08年1月份来成交了，所以1月份有特殊性。我们从市场信心角度观察，08年一年，消费者的观望心理，持币待购心理是展露无疑，08年四季度有一个问卷调查，08年四季度打算买房的居民人数占比为13.3%，创下1998年以来的历史新低。
【陈国强】：我们知道房地产市场的走势应该说和多重因素相关了，既和宏观经济环境相关，和政策调整相关，和房地产市场自身规律有关，也和企业采取的应对策略有关，我们看到前半段交易量萎缩，更多是行业自我调整的需要，当然也是政治因素诸多因素的影响，后半年更多是外部因素对行业的调整，调整的深度更多是受外力的影响，这个从主动调整到下半段被动的服从是有这么一个基本的差别。
【陈国强】：观察未来市场的变化，我们可以从几个方面大致做一些观察分析，我想首先是外部环境因素，这方面既包括了国际因素，也包含了国内因素，我想08年无论是宏观经济也好，还是房地产行业也好，它的市场表现都离不开国际经济环境变化因素的影响，同时也和我们国内自身的经济环境变化，或者说整体经济表现这个因素分不开，当然宏观经济出现调整，有外部的金融危机的因素，也有自身经济发展过程中积累的矛盾，他需要内在调整有关。
【陈国强】：第二个因素是政策因素，这方面既包含了宏观经济的调整因素，同时也包含了房地产行业的行业因素，这方面从四季度开始，我们看到无论是地方政府还是政府，无论是宏观经济层面，还是针对于房地产市场的稳定健康发展，都出台了一系列的促进市场稳定发展，或者说对宏观经济而言，这个是内需等等一系列的措施，这些措施已经开始显现出他的政策效应了。
【陈国强】：第三个因素可以从行业自身发展规律的因素看，06年到07市场的异动，我想对08年的市场调整是他基本外部行业的因素，未来市场调整的幅度，或者说调整持续的时间，我想和我们楼市自身调整的方式，或者说调整到什么程度，跟这个因素分不开。第四个方面，对于我们楼市未来会起直接影响的，我想我们的企业因素，作为我们市场最主要的主体之一，我想企业在变化了的市场环境下，政策环境下，采取什么样的应对策略，我想对于这个市场回暖，或者市场能否走出相对低谷，这个是关键的因素，在当前阶段，我想企业采取一种什么样的策略，或者什么样的价格策略，对于市场走向是一个关键的因素。
【陈国强】：对于未来市场个人基本的判断，应该还是谨慎乐观，谨慎更多一些，具体来说，我想个人的基本判断是未来就而言，房价应该仍然有下降的空间，刚才我们一开始看到了，08年对于他房价整体的变动情况表明房价虽然在少数城市，部分市场出现了比较明显的调整，但就而言，房价和07年相比仍然处于持平的水平，未来市场从房价角度基本判断就是，房价的调整仍然会持续，但是价格大幅波动可能性也不大，从成交量来观察，基本判断是成交量会回升，但是这种回升或者回暖的节奏可能会比较缓慢，当然不同的区域市场，不同的城市在这方面会有不同的表现。另外一个基本特征，我想买方市场形态明显，购房者在市场调整之后，购房的心态更趋于理性，短期内供大于求的市场格局应该占很大局面。
【陈国强】：这方面最近看到一个报告，据他们的预测，消耗目前已经形成实际供应的存量房源，平均而言需要27个月，我不同意他的这么一个结论，但我同意他的基本判断，就是未来一定时期内，对于市场而言，应该说都存在一个供大于求的基本现实，北京市场，刚才和王老师交流，08年新房的成交套数是6万多套，这个数字在07年是12万，就是说这个期房成交量是下降了50%，目前北京市场已经形成的新房数是13加上15万套这样，按照现在的销售速度，可能需要一年到一年半甚至两年时间，当然这个取决于市场的成交量，北京当然有特殊性，但是对于大多数城市而言，由于前一年市场普遍低迷，实际上影响了未来一段时间，未来一段时间对于不同的市场可能有长有短，有的时候可能是半年，有的可能是一年，再一个特定时间短内，供大于求的现状可能会持续一段时间。
【陈国强】：另外一方面，市场信心会随政策利好持续释放，是成交量的逐渐回升会得到修复，土地市场相对于08年的普遍流拍，流标的情况应该会走出这么一个低谷。保障房的放量上市大家会看到这么一个趋向，会改变住宅市场大的格局，这方面北京有比较大的代表性，07年北京市场530计划已经提前完成，08年800万平米的保障性住房，也是提前超量完成，09年政府提出850万，我认为随着保障性住房的实施，未来保障性房源在住宅市场当中，会占到相当的市场份额，北京在这方面08年，09年已经看到了，08年第四季度开始，实际成交当中，保障性房源已经占到实际成交的一半，在09年未来一段时间当中，保障性房源在北京住宅市场，估计会保持30%到40%这样的份额，当然不同城市在这个方面有差别，但是一个基本的趋势，或者说一个基本的方向，就是保障性房源将会在市场格局当中占有一定比重。另外一个就是不同区域不同企业，不同物业，调整过程当中分化会加剧，这个行业重组相对于08年会增加。另外一个基本的判断，未来市场他的回暖程度，或者说成交量的恢复状况，很大程度取决于改善性住房需求的实际情况。时间关系，我就简单的和大家交流这么一些基本的数据，基本观点，谢谢大家。
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