实况：住有所居——住宅法立法研讨论坛

房地产门户房天下  2008-01-15 20:51

【河山】我插几句。现在的小产权问题太突出了。我们研究会不能回避这个问题。小产权有各种各样的，概念不一样。

【龙翼飞】建设管理部门批准建设规划的时候，对于住宅的方案设计是这样。以收入水准作为参照系，集约化的利用土地，只要满足我们的社会群体，改善居住环境就可以了。我想是我们的立法里面应该遵循的一个重要的思想。涉及到住宅立法里面，我想，关于对于住宅的中等收入人群，对住宅的实现方面，如何获得低息的贷款，如何获得担保法方面的一些，银行发放贷款的时候，还有相关的税收方面，可以优惠。也是我们在住宅立法里面涉及到的。相关的已有的金融制度和税收制度调整，这种调整的结果，会促进住宅业的发展，会实现居有其屋的立法思想。

【龙翼飞】最后还有涉及到住宅建设方面，我们能够怎么样把住宅的建设，和我们的小区的建设相协调起来。物权法对于业主权制度做了一个规定。这个规定涉及到了很多相关的发展权的问题。相关的问题我就说这么多，谢谢各位。

【周珂】今天听了各位领导的发言，感到收获大。我感觉今天我们的论坛，都是我们住宅法立法的最关键的问题，应该是抓到了要害的问题。为什么呢？因为住宅用途的保障，以及中低收入者的住宅问题，这个涉及到我们住宅立法的定性和定位。我结合这两个问题谈一下住宅立法定性、定位我自己不成熟的看法。首先如何保障住宅用房居住用途。我看到这个问题，我感到这个问题具有一定的不确定性。类似于我们制定消费者保护法的时候，大家对消费者是什么？一直到现在，也没有一个明确，严格的界定。

【周珂】因为消费者和经营者的界限只能够相对的划分，不能严格的划分开。在住宅这个问题上，也具有不确定性。既有满足住宅消费生活，基本生存需求的功能。同时也不排除住宅具有其他方面的功能。首先作物权法上有一个瓶颈问题，还得要考虑。住宅应当说，也是属于财产性收入，不动产。这个是权中最关注的。在权的使用和处置上，都和使用用途是关联的。从物权法看，这种权利是人民事的自由处置的权利，但是要受到法的限制。包括将来的住宅法，以及住宅相关的其他的法，如何对它的居住用途的保证和限制。这个是需要我们考虑的一个问题。

【周珂】另外，我们还要看到，居住用途在法律上必要的限制有两面性。有积极的功能，同时也有消极的功能。积极的功能是住宅法，根本就是保证住宅的。但是从经济学的意义上讲，要发挥财产限度的价值。这个界限怎么定？这是我们需要考虑的问题。而且这个问题不解决好的话，别人就会说，你这个住宅法立法没有必要。因为住宅法实际上界定的就是要保证住宅的用途。如果你要是不能保证住宅用途的话，这个法制定的就会大大的降低了。这个是需要我们研究的问题。住宅法要保证住宅居住用途在法律上至少有以下几种用途。

【周珂】首先，有一个公平的问题。因为住宅很大程度上是解决公民的住宅的权，住宅保障。尤其是低收入者基本生存权的功能。如果这个法不能够保证这个功能的话，这个价值就大大的降低了。第二，这个用途在我看来，应该跟税收紧密的结合起来。在国外，它的税法上，在一般的消费行为和经营行为上，税收是要严格的区分开的。如果拿的这个房子是经营用的，你向政府交的税应该是另外的税。这个税负才能合理的把社会财富再分配，保证社会的公平。

【周珂】第三，如果住宅用途不能够得到保证，秩序肯定会混乱的。囤积房子，倒买倒卖等等。第四，住宅使用的质量。在一个住宅的区域内搞经营的行为，对其他业主住宅质量会受到影响。最后一点，保证住宅的使用价值限度得到发挥。如果说用途问题不能够解决好的话，比如这个房子，我明明不想住了，现在想经营。但是法律有障碍的问题，有必要的限制。

【周珂】法律上没有规范好，要把住宅转为经营的话，我吃亏大了。这样他宁可把房屋闲置，也不会合理的发挥它的使用的价值。这是社会资源的一种浪费。在如何保证住宅用房居住用途上，我初步归纳了一下，至少涉及到八方面的因素。如果按照时间的次序来分，大致是这样的。个因素是土地；第二个因素是金融；第三个因素是登记；第四个因素是税收，这个应该是最重要的因素，但是我们国家是最薄弱的因素。
第五个因素是交易。第六个因素是租赁；第七个因素是信用，是民法上的一项重要的制度；第八个因素是自治。小区里有业主自治公约。

【周珂】这些功能发挥作用的大小又有所不同。我初步考虑，起作用比较大的应当是登记因素。这个因素在我们国家对住房用途上恐怕也是主要的。第二个起作用的，应该是税收。在房屋用途上，恐怕是在西方起决定性的作用。但是在我们恰恰是起作用的。第二类，中等功能的有三个。是土地，第二是金融，第三是信用。这个是从一般的意义上来说的。但是我们国家实际上这三个因素起作用的大小又是另外一回事。

【周珂】起作用比较弱的有三个。就是交易，第二就是租赁，以租赁来影响住宅的正常使用。第三个就是自治。当然我这个概括不见得全，我初步考虑可能会涉及这几个因素。如何保障？我认为应该区分开。在法律上主要是公法的情况和私法的情况。在区分不同情况的时候，我们先要把住房用途变更的几种情况，我们还要有所分析。在我看来，主要把住宅用做经营，第二用做出租。

【周珂】广义上还包括另外的两种。种就是投机，囤积房子，他买房子不住，就是囤积。咱们现在已经有报道了，南方的江浙帮，山西帮。他不是住，是为了囤积。广义上的还有闲置的房子，目前还有多少，我们还得论证。这种对社会资源的浪费，也会造成社会资源的不合理的配置。但是我们的法律又没有合理的出路，宁可闲置。根据这些不同的情况，在我看来，用途保证上，应该区分三种不同的情况来处理。

【周珂】种，就是对一个廉租房和经济适用房，这个原则上禁止改变住宅的用途。这一方面的约束，应当是管理方面的法律规范来约束的。第二个就是商品房。它的用途的保证，主要应该通过私法，就是民法来约束。在不违反民法的原则的前提下，可以设置一些必要的限制。私法也不排除运用经济政策，经济辅助商品房用途的保证上，予以必要的归置。第三类情况就是投机。如果有人暴富起来的人，要囤积住宅，尤其是经济适用房，我们有过这样的报道。这人的做法买房子肯定不是自己住。在我看来，应该用更为严厉的公法手段严厉的禁止。

【周珂】第二个问题如何满足中等人群对住宅的需求。我觉得苗局的定位是好的。我们届住宅法论坛的时候，大家还把很多精力放在住宅社会保障。但是现在大家觉得，住宅保障定的事不对。为什么呢？住宅权人人都要有，不光是低收入者。这才是体现法律的性质。总体看，我觉得中等收入至少定位的概念是三个。一个高收入，一个中等收入，一个低收入。我们住宅法有一个看法，比我们将来房地产政策应该一致起来。我主张杀富逼贫。

【周珂】在税收上狠狠的杀，你只要愿意住高档房，你就交很多的钱。逼贫，我们的法律不能回到改革开放以前的旧体制下，现在有这样的苗头。尤其是新一届党执法为民。很多人理解偏了。刚才陈老师说的经济适用房，廉租房，弄那么一大门面，我觉得不好。社会要想有活力，必须逼着这些穷人，你想住好房子，你必须勤劳致富。他逼着这些人向这个目标努力，否则，你要给廉租房，或者经济适用房都造得这么好，现在欧洲尤其北欧懒汉多。

【周珂】所以在我看来，杀富逼贫。相应的鼓励中等收入者购买商品房。我们商品房的购买率，应当维持在不断发展，或者比较高的水平上。这也是跟我们现在提出的，增加人民财产性收入联系的。所以我们国家政策是鼓励老百姓去买商品房。买商品房，应当是中等收入者，在他买商品房或者租房的选择上，是处在一个思考。如果你的法律和政策给他制定的就是鼓励他，能够买到公平合理的很好的商品房。而你的法律，给他提供的廉租房和经济适用房的条件很差，中等收入者肯定要买商品房。买商品房越多，这是你社会越进步的标志。

【周珂】我这个看法不见得对。因为中等收入者，我们现在中产阶级的比例还是相当小的。我觉得中产阶级被称为社会稳定最重要的基础。所以我们的住宅法，至少目前的定位，对中等收入者住宅需求应该起鼓励保证的作用。对高收入者住宅，我们采用狠的政策。对中收入者采用宽的政策，对低收入者住宅保障采用严的政策。所以我觉得，在这里苗局提的第二个问题，我感觉住宅法不能够把它搞成住宅社会保障。而应当搞成一个中国式的住宅法。尤其是中国现阶段房地产业可持续发展保证的立法。这是我提的一点看法，谢谢！

【冯仑】感谢有这样的机会讨论，同时也是来学习的。我有几个感想和建议，我们一起来讨论。个就是我们现在既然是立法，就是要提醒立法者要注意，这是立足于一个相当长时期的法律法案。而不是解决当前的一两个问题。立法有立法的精神，政策有政策的调控对象。有时候把政策的堆到一个法里，实际上是使政策调控的弹性越来越小了。而且使政府越来越不依法。为什么呢？当下有一些具体的问题要解决，老百姓群众呼声很强烈，抓紧立法，把这个都写进去。

【冯仑】过一段时间，这个问题又需要新的政策来解决，可是你这个时候已经变成法律了。所以这样的话，我们在过去房地产行业早些年就有这样的问题。有些政策违反了土地法，违反了宪法，结果今天的政策又比法大，又讲依法，政府职能的转换，最后这些事在一起都乱了。所以我倾向，立法要慢慢的做，不要急。不能说问题很突出，非要两三年立一个法。现在这个立法就是当前政策的堆积，我觉得不叫立法。立法的质量重要。劳动法也是这样。本来是平等的合同法，一下出来了。这样整个对劳动者反而很不好，因为大量的解雇，成本提高，外商撤资，转到越南印度。

【冯仑】我们的立法相对来说，要有前瞻性，要有时间性。因为我们的立法有多大的问题，你说得大，还是到底是适当的大？我就觉得，有些问题，我们现在的政策环境和立法环境，容易导致一个短期化。因为我们现在改革开放三十年，正好吃麦当劳只有一代人，正好是一个过渡。所以我建议，一定要用立法的精神，立足于长期的精神，找到这样的具体的法律条款。因为法不是说只保障一部分人，法是对人的。现在牵扯到我们目前政府已经把住房这个问题，切成了三七开。七是基本上中等收入以下的，属于保障性的。三是高收入的。在这个方面，就变成了两个方面。

【冯仑】所以这个法，如果只解决70%的，这个问题就出来了。那些我们现在转型社会，30%就不是人，不是消费者？他就没有居住的权利？他说我要住大房，我花钱买，他也有权利。我们不能把道德上的评价，说个别情况下，富人囤积，穷人抢劫都是个问题了。这个问题一定没有道德上的问题。实际上就是大家要遵守一个我觉得平衡。这两边的平衡得照顾到，否则这个社会越来越变成了一个，把这个冲突，让我们读书人撩拨得越来越具体。一堆读书人，把这些事撩起来了。实际上政府不是都是按任志强说的办吗？

【冯仑】所以我说，这个一定要照顾到不同的群体。第三个，我们现在的确立法不能立足于只办喜事叫立法。因为我们这几年出的政策，都是假定开发商都是赚钱的，就是让你转赚少的钱，政策都是这样的，不断的折腾。如果有一天市场倒过来了。房价一路掉，大家都是负资产了，现在这些政策都没用了吗？所以喜事丧事要兼顾。现在我们的政策都是立足于办喜事的政策。立足于大家都在房子上挣钱的政策。实际上未来有可能像香港一样，会出现阶段性波动的时候，你怎么办？所以从立法的角度来说，还应该考虑办丧事的时候，市场波动的时候，大量的人因为房子变成负资产的时候。怎么解决这个问题。这也是住宅当中的一个问题。

【冯仑】第四个就是立法要照顾到促进市场经济的发展。现在很多立法都是抑制市场经济的发展。我们不断的把改革开放的成果，用一些阶段性的一些政策，加上一些观念。最后通过立法的形式，把市场经济消灭掉了。那我们为什么还立这个法干什么呢？所以我觉得，市场经济有自由选择的权利，公平交易的权利，财产保护的权利，这些都是基本的市场堆积的问题。这些东西在立法当中，你不能给它消灭了。所以我就不太赞成刚才周先生说的，买房囤积。他有的权利，他不违法。他买的时候是按照市场法律允许买的，他买一百套，他不住，他也是自己冒了风险，他有自己的权利。

【冯仑】他自己买房，你是道德上说他，因为他是租给别人的，他也是为大家服务的。他不可能买完以后全空着的。所以我说，整个市场经济不能通过立法破坏市场经济基本的一些要素原则，得保证自由交易。我们现在的政策都是事后博弈，部门叫实施细则，司法部门叫司法解释。政策和对策的博弈结果就是找补这两件事。给一个地方是还是指定的场所，大家公开博弈，大家吵半年，把问题吵清楚了。现在基本出了一个东西，事后找补。大家指法过程中也很为难，法院前一段说，穷人只要还没有住的，就不能收他的房子。

【冯仑】所以我是觉得，要事先博弈，比如住宅涉及到中收入，低收入，高收入。不同的家都来讨论，另外地产商，部门，媒体，还有利益相关的，大家都在这讨论。总得把这个问题说清楚了，一条一条的兼顾到了，然后再出法律。咱们从法学会的角度，能做的工作有限。我觉得提交给，你给点时间，大家到那去吵去。任志强代表地产商，我们就推举他。大家这么辩论，就把你的想法说出来，最后按程序，最后出来的东西，会比现在质量高。避免现在出来的每一个东西，是劳动法这个事，我听到的反映，确实是对的劳动者没保护好。

【冯仑】你可以解决一部分问题，有些问题可以不用法，可以用政策可以调控的，现在完全用法以后，政府的空间比较小。所以我最后的建议，就是怎么样能够在立法程序上，给一些建议。就说这么多，谢谢！

【李明】我讲讲自己的一些看法。我觉得冯总提到住宅法应该广泛的讨论，征求各方面的意见，这个看法好，我也赞同。我一直持这样的看法。所以去年的七月到北京以后，和咱们比较关注住宅保障立法的一些教授，一起发起了住宅立法论坛。今年2月24号我们还和的研究生会，一起准备发起住宅保障的博士生论坛。这个也欢迎大家有时间去听一听。今年的四月份，我们还计划能够召开一个2008年的住宅保障国际论坛。也希望咱们在北京市房地产法学会，咱们，是咱们在座的企业家，我们有一个方案。也希望冯董事长能够支持。

【李明】不仅国内我们讨论，他山之石我们可以参考。广泛的讨论住宅立法到底应该怎么样立？应该符合人民的利益。我总是在想，我们的国家建国马上六十周年了，我们改革开放也是三十周年了。但是我们有很多工作还在摸着石头过河。我觉得在这么大的国家来看，不能仅仅停留在摸着石头过河的层面上。要对有一些关系国计民生的重大问题，要拿出一个综合性的，全面的考虑到方方面面利益的，人民都能接受的解决方案，包括住宅的立法。

【李明】我们行动计划的主要目标，就是为了推动住宅法的立法能够尽一份力量。为此我起草的中华人民共和国住宅法的草案稿。明确提出住宅权是每一个公民的基本人权。明确提出保证低收入家庭和中等收入家庭享有住宅社会保障和居住非盈利公益性住房的权利。是必须长期坚持不可动摇的一项基本国策。明确提出在城镇建立和完善以非盈利公益性住为主的廉租住房，经济适用住房，合作住房和商品住房四类住房供应体系。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。

【李明】与此相适应，必须建立和发展国有独资公共住房开发企业，住宅合作社，建筑开发商三支住宅建设开发队伍。明确提出在农村，巩固和完善以农民自助为主，农民互助为辅的住房建设模式，建立健全农民住宅保障制度。明确提出在城乡普遍实行一户一宅制度。明确提出设立国家住宅委员会和建设部住宅总局。明确提出自十一五开始，须单独编制国家和各省市县的十五城乡全面小康住宅规划，住宅发展五年规划和年度规划。

【李明】明确提出建立廉租住房制度，经济适用住房制度，合作住房制度，商品住房制度，旧区改造制度，新市民住房制度，农民住房制度，住宅计划制度，住宅登记制度，住宅土地制度，住宅财政制度，住宅税收制度，住宅金融制度，住宅制度，住宅法律责任制度。对于以上十五项制度军需分别制定相应法律，经常委会通过后颁布实施。在这里简要说明两个概念。把经济适用住房分为两个部分。一个是低收入家庭经济适用房，一个是中产阶级经济适用房。

【李明】面向低收入家庭的那部分经济适用住房仍然按照现行的政策办理。面向中产阶级的那部分经济适用住房定义为非盈利公益性的公共住房。既要保证政府合理的土地出让收入，又要保持合理的房价收入比。让中产阶级能够买得起房，幸福买房，快乐买房。这需要一方面依靠人民政府开发建设，另一方面可以依靠兴办新的社会型住宅合作社来解决，称为合作住房。政府应该以合理的地价提供和保障建设合作住房的用地需要。目前中产阶级的住宅保障问题并没有出台明确的政策。2007年11月19日，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲时明确阐述我国住宅政策的三项基本原则。

【李明】其中讲到：“经济适用房大多数是面向中产阶级的”。总理的一句话，暖了多少中产阶级家庭的心，燃起了多少人的希望！如何落实总理的住宅国策，是当务之急。近几年，房价节节攀升居高不下，中等收入家体买不起房或买房后成为房奴，在很多城市已经是不争的事实。很多年轻人为了买房子，不但掏光了的积蓄，还为还贷所累。搞不好会累及子孙，三代人都会深受高房价之害。现在已经是下决心解决中产阶级住房保障的时候了。

【李明】现在我们的中产阶级是“未富先倒”，“小荷才露尖尖角”，就已经被高房价压垮了，崩溃了。这是现实原因，这是一个很严重的社会问题，也是一个很严重的经济问题，政治问题。在任何一个社会，中产阶级都是社会稳定的基石，如果连博士硕士和公务员都买不起房子，我们国家的住宅政策还不应当反思和检讨吗？今天召开这个研讨会。现在已经把住宅把中等收入家庭住房保障列入议题，积极探讨住宅保障立法。我不知道总理讲没讲这个话，至少我现在网上没有看到，经过新华社的报道，我就认为是官方的消息。所以我觉得，中等收入家庭住宅保障，列入了有关部门的议事日程，得到解决我们也充满了期待。我希望大家能够对这个议题进行广泛的讨论，包括对我起草的草稿提出批评，我欢迎，谢谢大家！

【谭善勇】刚才各位领导，各位教授都讲得清楚了。我受益匪浅。我谈一下满足中等收入家庭住宅需求问题我谈几点看法。我们知道中等收入人群，经济适用房没有资格买了。高房价的商品房又买不起。所以解决这个中等收入人群住房问题也确实是必要的。冯会长刚才提到了，房子的房价，假如我买一百套房子，政府是不是不应该管？我觉得是应该管的。我觉得市场经济不是自由经济。而且我觉得城市的土地是有限的，而且住宅应该是一个保障品，不是必须品。

【冯仑】土地是无限的，我更正一个概念。这个卖完了拆了还可以盖。所以全两百年的城市，它现在仍然有地，并不是没有地了。所以我们现在说土地有限，只能加上一个时间，就是在目前的收入水平上，这十年土地这么盖，那么盖是有限的。但是如果没有时间的概念，没有空间的概念，因为建筑技术现在盖到两百米，三百米没有问题，那就是无限的。现在说土地有限，就限制一些人，比如他们愿意住大的房子，你最后住九十平米以下，这个社会不是回到毛主席那时候了？

【谭善勇】你说的是未来得技术，是以后的。但是目前你把房子都买走怎么办？你说我把这个拆掉重建。

【冯仑】郊区还有地呢，让他往高里盖。你现在不让往高里盖。

【谭善勇】我觉得一个城市的土地在一定时间里面，它的利用是应该进行管理的，应该进行调控的。政府的管理和调控是不违背市场经济这个法则的。不能说政府对开发商进行控制，就是干涉市场经济，市场经济不是自由经济。而且政府本身也是市场经济，市场经济本身主体也是由政府参与的，如果没有政府的，那我说它不是市场经济。我为什么说这个问题呢？因为我这个里面都应该涉及到管理和调控的问题。所以我就谈谈政府怎么进行管理的问题。

【谭善勇】我用24个字来谈一下我的一些看法。个就是限制房价。第二个就是分清人群。第三个打击囤集，可能和冯会长矛盾了。另外是调节供求。还有减负，最后一个是保证专一。我简单的说一下。个限制房价。我不是说把房子的价格都限定了，不让它。我这个也是跟目前提到的两限房有关的。说的是中等收入提供住房，就应该是限制中等收入买房子的价。现在这个价格应该比中间的商品房价格降20%到30%。另外问题就是周边的房价，可不可以参考。在低20%和30%之后，中等收入家庭能不能买得起？我就谈一些比较具体的。

【谭善勇】西三旗有一个新建房底价六千多，比周围了三千多。但是六千多还是很多的中等收入阶层还是买不起。万年花城07年的时候均价还是一万五，中等收入的家庭还是很难买得起的。到头来中等收入人群还是买不起的。我觉得为了满足中等收入人群的购房的需求，完全可以价格不应该按照周边的房子的房价来定价。怎么定价？就是定建房的标准，房价定好了。第二个理清人群。刚才几位提到了。什么是中等收入人群？就是和中产阶级是不一样的。中等收入主要是谈的收入。中产阶层还涉及到他拥有多少资产，他的职业，他是干什么的，他的程度等等。

【谭善勇】我们就说中等收入人群，目前也是有不同的说法。国际上的惯例，应该是占30%到40%。但是具体多少收入算是中等收入，也没有明确。常新华说中等收入标准应该是人均年收入一万五到三万七千五，如果家庭的话，乘以三，大概四到十万的样子。国家发改委有一个副所长，他认为中等收入人群应该是八到十一万。法国有一个研究部门，他认为，中国的中产阶层的收入应该是人均年收入2.5到3万元。还有比较的麦肯锡认为，他认为中国中等收入人群人均年收入应该是2.5到10万元。

【辛重阳】中等收入是人群中的60%，中等中下20%，占整个收入人群的20%，10%收入。我们国家是这么分的。因为收入的水平不好说。可能两万块钱，在北京就是低收入。所以我们国家是采取了这个办法，我们国家的区域城乡差距太大。

【谭善勇】你说的是一个比例，但是要房子的话，就按收入来说了。实际不同的城市是不一样的。广州07年12月份的时候，出台了两限房销售的办法，他提到了，首次职业，而且是本市户口的有这个资格买房。家庭税前的年收入20万，如果是个人的话是十万。所以我们应该建立一个严格的收入划分的标准和资格审查制度。为中等收入人群准备的房屋的时候，你怎么来核定他的资格，应该有一些相关的制度。另外我们还可以借鉴一些国外的经济适用房的制度，廉租房的制度。比方说刚才有的领导提到了，廉租房申请和轮候制度。还有政府的阻买制度。还有部分产权制度和市场的交易限制的制度。都是可以借鉴的。

【谭善勇】所以说我们在执行住宅法的时候，应该还有相关的配套的细则，还有配套政策。第三个打击囤集。包括囤地。04年到06年统计的数字，准确不准确不太清楚。大概1600多公顷是囤地，不开发，或者是拖延工期。如果从市场经济角度来说，爱什么时候买就什么时候卖。但是如果考虑住房房价的问题，考虑住房保障的问题，应该是要进行管理的。建设部06年5月份制定了一个意见。这个意见里面说，如果超出合同约定的动工开发之期满两年开发的，可以没收土地。等于是给了开发商合法的囤集土地的机会。两年之后才可以没收吗？我在两年之内都可以推迟开发。

【谭善勇】所以说，我觉得应该是有一些办法，比方说规定具体的情况，是什么原因不开发，不同的原因，不同的情况，应该有不同的处理标准。应该还有建立社会责任的评估制度，加入档案里去。如果有相关的问题，在以后你的土地的招标，住宅开发方面，应该有一些限制。第四个，调节供求。我有一些就不说了。北京市08年办59件实事。从土地供应上说，从规划来说，应该是没问题的。关键是要防止囤地，关键是要把这些管理住。以免不能形成有的供给。调节供求里面，我认为比较重要的，应该是调节需求。要坚持保障生存性的需要，支持支柱性的需要，引导改善性的需求，抑制性的需求，遏制投机性的需求。

【谭善勇】怎么遏制呢？现在我们已经有相关的办法了。包括452号文件都对你的贷款做了比较严格的限定。如果我们能够严格的执行这个办法的话，我觉得从你的买房的来源就切断了。就能够限制你的性和投机性需求。这里2007年的时候，个人住房消费已经达到了207亿，80%都是从银行贷款过来的。如果把这个切断，应该是可以抑制性的需求。另外是减负。我看到香港说是三分之一的人群，是住在政府提供的公屋里面。就是我们现在的类似廉租房，另外的是住在相当于我们的经济适用房。

【谭善勇】香港政府对税有很大的的情况。个人所得税，个人是十万港元，如果结婚了是二十万港元，是的。要是买房子的话，你交的个人所得税是返还的。我们也是这样，应该能够减轻中等收入人群的负担。最后四个字就是保证专一。这里涉及到住房的专一用途的问题。限价房一人买一套，这样就限制了用途了。除了信用机制，你的购买对象应该是有特定的对象了。交易就是限制，就跟经济适用房一样。我就谈24个字，谢谢大家！

【张柳青】我们对住宅法，要说将来制定也是头一部。刚才听了各位的发言，很受启发，有些基本知识都不是很清楚。刚才听了大家的发言里边，主要还是从立法理念上，和它的指导思想，立法理念，总体的法律框架，怎么去设计？刚才我来之前我看了题目。我觉得司法上接触得很少。条保障住房的居住权，这点我感受比较深。因为从司法的角度看，住宅他用很严重。从工商登记来讲，现在住宅小区是敞开的商业化。

【张柳青】注册的公司企业注册的小区的户。这个没有什么限制。这个就由此造成了许多不利的方面。咱们北京搞了三年了构建和谐村镇，和谐小区。怎么构建？一个居住小区弄了好多经商的，本来是生活区域，造成了众多的不利因素。人不安宁，人生活不安宁。所以怎么去限制？现在我们司法上，从我们处理实际的案例也碰到一些。所以我们在处理这个的时候，一个按照建筑物区分权，再一个用相邻关系。可能物的权没有受到侵害，但是相邻的权益受到侵害。

【张柳青】说住宅法城区一块还是比较窄的，这一块将来设置上，要么就是禁止，你要不禁止，现在从法律规定上是限制，不是禁止的条款。
比如说商用地税的问题要增加。你用做商用，也好，经营也好，你是不是给其他的居民要相应的补偿，就是居住保障金。你造成了这个小区的生活不安宁，你是不是也得补偿？咱们的立法，是事后博弈。这个时候博弈是最困难的？因为什么呢？都是实打实的事。一个法出来了我们现在很难办。

【张柳青】现在小区的车位的问题，要取消车位，要返还不当得利的问题。这个小区没有车位了，是不是大家谁抢了算谁的呀？所以我们希望一部法律出来的时候，要瞻前顾后，同时要立足现阶段。这个现阶段不是一年两年的概念，是目前一个时期，一个阶段，可能十年八年，可能二十年。现在是大的框架叫初级阶段。如果现阶段的话，十七大以后，按照现在所确定的路线方针来确定的。既不要搞成临时性的，把政策性的东西弄成法律了，将来不好调整，也不要弄得太超前。我说有一些法律恐怕有一些怎么向着老百姓怎么弄。但是能不能执行？所以集中的难点问题，都集中在我们这了，兑现不了。

【张柳青】我希望今后的立法是有可行，可操作的法律，是良法。这样也便于我们解决实际问题。现在这个东西涉及到法院的体制上。从我们的审判制度，法院都有各自的独立的裁判权，谁也管不了谁。但是作为北京的立法来讲就的明白。我们是区区相连，东城判的案子很快就到了西城。因为住宅法我没有研究，我就想，各位讲的，要征求各个层次的人的方方面面的意见，要有博弈，要有听证。因为这个法律刚才周老师说的对。是面对的人群，不是对于某一个人群的。不说了，时间的关系。

【苗乐如】时间关系，咱们就进行到这。我补充一点。考虑到住宅专业性的情况下，从立法，从实施，还有讨论的历史前提，不是简单的去体现，或者做好相关方面的规定。这样的话，才有利于社会的稳定。今天下午，各位学者和领导们，都在百忙当中参加今天的会，都做了很好的发言，提出了很多重要的意见。其中也有不同的认识，热情的讨论，我觉得也是正常的。从我个人的体会，我也觉得，兼听则明。另外这种讨论总是要有利于我们立法工作的改善。同时我也是建议，有些意见要相互的交流，相互的沟通，不能简单的我的看法就是我的看法。

【苗乐如】所以我就觉得，从这个角度来谈的，相互咱们吸取对方积极的方面，来取得我们的共识。当然这不排除这种讨论和交流。另外既然有了网上的，也希望我们在总结，作为主办方，我们三家房地产法学会，环境资源法学会，和我们法学院，作为这次主办单位，我们从这个角度做工作。我们把大家的意见，形成很好的文稿，我想推动立法工作。也要注意搜集一下网上的消息，但是希望不要炒作，不要把这些问题，是把我们当中的语言，一些个别的话，拿出来炒作，就没有意思了。

【苗乐如】我也希望在这一方面，能够得到网友们也好，得到我们相关媒体也好，他们的理解和支持。我们会很快的提供建议和意见，提供相关的部门，也希望他们在工作当中得到借鉴。最后春节即将来临，最后给大家拜个早年，祝各位生活顺利，万事如意，谢谢！

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