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实况:住有所居——住宅法立法研讨论坛

房地产门户房天下   2008-01-15 20:51


▲论坛时间:

2008年1月16日下午14:00

▲论坛地点:

北京宣武区广莲路甲5号建设大厦北京市城建研究813室

▲论坛嘉宾:

苗乐如   北京市建委副主任、北京市房地产法学会会长
  候淅珉   建设部住房保障和公积金监督管理司司长、北京市房地产法学会副会长
  陈  淮   建设部政策研究主任
  王银成   北京市城建研究主任
  杨佳燕   建设部住宅与房地产业司市场管理处处长
  河  山   法工委副巡视员、北京市房地产法学会研究顾问
  龙翼飞   法学院副院长、北京市房地产法学会副会长
  冯  仑   万通集团董事局主席、北京市房地产法学会副会长
  杨燕敏   北京土地学会副理事长
  周  珂   法学院环境资源法教研室主任、北京市法学会环境资源法研究会会长
  高喜善   北京首佳房地产评估有限公司董事长、北京市房地产法学会秘书长
  张柳青   北京市高级人民法院民一庭庭长、北京市房地产法学会监事长
  丁世华   北京市国土局法制处处长、北京市房地产法学会副秘书长
  陈  水   北京市房山区周口店镇镇长、北京市房地产法学会副秘书长
  骆远骋   北京市城建研究副主任、北京市房地产法学会副秘书长
  刘明杰   北京方恒房地产开发有限公司副总经理、北京市房地产法学会副秘书长
  聂燕军   北京首佳联盟顾问公司总经理、北京市房地产法学会副秘书长
  李旭欣   北京市房地产法学会副秘书长
  谭善勇   城市与区域经济系副主任、北京市房地产法学会监事
  王玉明   北京市建委房改处处长
  辛重阳   北京市住房贷款担保副主任   
  李延武   北京五环律师事务所律师
  李  明   住宅法论坛

▲以下为此次论坛的图文精华:

 

【苗乐如】各位、学者,各位领导,咱们住宅法立法研讨论坛正式开始。这个研讨会应该是由北京市房产法学会,环境资源法学研究会共同主办。在此,我代表各方向出席此次会议的嘉宾,表示衷心的感谢。今天的会议房天下还同时在我们网上给我们直播,对他们的工作表示衷心的感谢。

【苗乐如】为了我们讨论工作会议的几个方面,在这里允许我先向大家介绍一下,今天到会的和学者领导。建设部政策研究主任陈淮;杨佳燕建设部市场管理处处长;谭善勇同志,首都经贸大学,房地产法学会的监事;高喜善同志,发展房地产法学会的秘书长;李明老师,住宅法论坛的;龙翼飞老师,北京房地产法学会副会长。

【苗乐如】周珂同志,北京市法学会环境资源法研究会会长;张柳青庭长,北京市高级人民法院民庭庭长;聂燕军同志,北京首佳联盟顾问公司总经理;刘明杰,北京方恒房地产开发有限公司副总经理;王银成同志,北京城建研究主任;骆远骋同志,城建研究的副主任。

【苗乐如】对以上各位领导,各位学者的参加,我再次表示衷心的欢迎!另外还有河山同志,法工委委员,北京法学会的研究顾问;还有冯仑,万通集团董事局的主席。其他原定参加我们会议的几位领导,由于临时有会或者其他事情,没能到会。

【苗乐如】去年10月23日,由我们三方,以及房天下的支持,共同举办了物权法住宅法论坛的召开,引起社会的普遍关注。胡锦涛总书记在党的十七大报告中指出,社会建设与人民的幸福安康息息相关。必须更加重视社会建设,着力改善民生,推进社会体制改革。努力使全体人民学有所教,老有所得,老有所养,住有所居,推进建立和谐水。

【苗乐如】应该说,住房问题关系到国计民生,是衡量一个国家经济发展水平和社会繁荣稳定的重要标志。中国经过近二十年的城镇住房制度改革,彻底走出了旧体制,经济适用住房和两限房为主。这样解决了住房的问题得到不断的改善。但是目前还有很多中低收入的家庭存在住房难的问题,还有相当一部分的百姓没有安居。离住有所居的目标还有相当的差距。如何解决好住宅这一民生问题,是我们国家目前面临的重要问题。

【苗乐如】国家对住房问题高度重视,不断出台相关的政策和文件。有必要制定一部住宅法,明确政府在住房市场中的责任,或者在解决住房问题当中的角色。正确处理发展房地产业和解决住房问题之间的关系。保证住宅的有效使用问题。

【苗乐如】美国总统胡佛也曾经说过,没有什么比住房更重要的了。所以加强完善中国特色社会主义法律体系建设,保障和改善民生,是下一届立法工作的重要任务。中国法学会围绕这一目标,将住宅法等关系社会民生的社会法,作为近期立法研究的重点。北京市房地产法学会和北京市法学会环境资源委员会,一同积极响应这一号召,与环境法学会联合法学员等方面,愿意努力为住宅法立法的研究工作贡献一份力量。借此,我就住宅法框架体系和制度设计的法律规范问题谈几点看法。

【苗乐如】一,住宅法应全面反映国家政策目标,确立我国基本住房制度。作为人民生活工作的必要条件,居住是需要关注的永恒主题。居住问题与社会经济发展阶段存在不同的联系。不同的社会发展阶段,和不同的经济收入水平的人,对居住需求的能力是不同的。原始社会人们有一个棚子,甚至有几个台子睡觉的地方,就解决了住的问题。经济发达了,到封建社会一些达官贵人,在满足居住的时候,还要有环境优美的宅子。到现在经济发展了,也是尽能力解决我们国家的住房问题。八十年代,国家的设计规范,体现了60%,都是两室。

【苗乐如】到了九十年代,随着住房改革的深入,调动了各方的积极性,住房需求出现了多样化。个人居住愿望得到了充分的表达。随着城镇化和工业化进程的加快和住房市场的快速发展。也出现了市场供应紧,价格突出,中低收入阶层买不起房等问题。一,住房的数量问题,这是促进我们住房政策最初提出的最紧迫的问题。目前仍然是核心问题。二是住房质量的改进问题。着眼满足社会中低收入阶层更广泛的住房需求,使住房政策范围更加的宽泛。

【苗乐如】三是健康市场的调控。住房政策的基础和核心,随着社会经济的发展,住房政策不应仅限于住房保障,而是满足各个阶层的需要。
三是住房发展的目标,完善住房的规则,通过对住房市场的调控,促进住房市场健康发展。这也是住房政策目标之一。我认为,住宅法应该全面反映住房政策的上述要求。二,保障居住性用途的专用性,应是住宅法立法的重要原则。

【苗乐如】1,住宅专用符合我国国情的基本要求。人多地少是我国的基本国情。保障住房的专用性,是节约利用土地资源的客观要求。为实现经济社会全面协调可持续发展,建设资源节约型,环境友好型社会。在国务院最近发出的关于大力促进节约用地的通知中再次相等,我国人多地少,耕地资源稀缺,建设用力供需矛盾十分突出。切实保护耕地,大力促进节约集约用地,走出一条占地少,利用效的符合我国土地利用,是关系国家长远利益的大计,是全面贯彻落实科学发展观的具体要求,是我国必须长期坚持的一条根本方针。

【苗乐如】从看,目前中国耕地的总面积仅剩18.31亿亩,根据十一五规划纲要,到2010年末,耕地面积必须确保不低于18亿亩,这是的底线。北京人多地少的矛盾更加的突出。1999年以来,北京市土地资源消耗平均增速高达73.4%,远远超过同期经济增长的速度。73%的用地用于住宅建设。北京可利用的土地不到30年就会被用完。按照北京住房建设规划,到2010年,北京城镇人口人均住房建设面积将达到30平米。住宅建设总面积约4.2亿平米。年均2500万平米,土地资源的有限性,决定了住房用地的专用性。

【苗乐如】2,住宅他用,不利于贯彻落实科学发展观,全面妥善的解决民生问题。去年出台了住宅建设90、70的规范建设。是建立在对我国土地资源整体形式和住宅专用的整体基础之上的。是妥善解决民生问题,节约土地资源的出发点。如果住宅他用资源流失,住宅规划遭到破坏,社会数据统计失真,将直接影响人口调控与住宅保障进行科学管理,难以达到建设资源节约型社会,解决人民居住问题,达到全面建设小康社会的具体要求。3,住宅他用不符合我国国情要求。是当前以节约型为主体的情况下。随着经济社会的发展,人们对居住的要求,不再是简单的有房可居,而越来越要注意良好的居住环境。

【苗乐如】住宅他用会产生以下弊端:一在住宅小区内从事经营活动,导致住宅小区应有的安宁,使业主对小区的安全产生忧虑。二在住宅小区内从事经营活动,对小区的居住环境,以及居民身体健康构成影响。三在住宅楼内允许从事商业活动和开司,会造成整个住宅规划配置资源的失调。四住宅他用还会出现反复装修,随意拆除等等情况。导致住宅楼的整体结构的破坏,影响房屋的安全。

【苗乐如】五住宅他用也会造成国有资产的流失,主要是在土地的上。由于住宅和商用房在土地出让政策,以及税费待遇上差别较大。允许大量的住宅他用的情况存在,会造成难以对土地集约化的监督管理。以上在我们考虑研究住宅法的时候,应该充分考虑到这些的因素,来实现住宅立法当中,保证住宅专用性的客观要求。当然我感觉也应该必须考虑到物权法是去年公布实施的。物权法第77条规定,业主不得违反法律法规,将住宅改变为经营性用房,如果将住宅改变为经营性用房的,应该经有厉害关系人的业主同意。

【苗乐如】就物权法本条规定来讲,虽然没有禁止住宅他用,但其立法的出发点我理解,应该是在强调业主行使私有财产权的同时,不能损害他人的权利。管理部门在执行物权法77条的规定时,应该从严掌握。当然随着时代的发展,对于新兴的行业,软件开发,咨询等等,一些家庭式新型的,把住和,和自己的其他的活动结合在一起,这也是存在的情况。对于这些活动,我认为,在没有影响小区居住环境和根本改变住宅用途的情况下,也不一定搞成一刀切。

【苗乐如】但是比较起来看,或者是从以上的情况综合起来看,保证住宅的专用性利大于弊,从贯彻十七大的精神,全面落实科学发展观,保障民生民居的角度出发,需要国家通过立法的形式来加以保障。以上是我对住宅法立法问题的一些思考,不是很成熟。作为会议的主持人,抢先发表了一些观点,目的是抛砖引玉,有些认识不正确的地方,请大家给予批评指导,谢谢大家。

 

【河山】我们搞住宅立法,我觉得制定住宅法有必要。对于住宅的事情,刚才看我们的会议材料,我觉得这个思路都是正确的。首先搞住宅立法,或者我们实施住宅政策,首先应该保证廉租房、经济适用房,人们基本住房的需求。这一部分必须采取措施,纳入计划,成为解决人们基本住房要求。在这一块之外,应该就是说商品房的价格不断的上涨,引起社会的广泛的关注。我认为商品房这块价格今后还会涨。而且这个涨我觉得是不能够限制的,而且也限制不了的。

【河山】为什么?就在于土地少,土地不可再生,而人们的需求量增大。所以那一部分,解决了人们的住房的基本需要,凡是北京市民就能够得到一个廉租房,或者经济适用房。另一部分商品房就应该随行就市。它的价格要靠手段控制是控制不了的。这是基本的一个看法。怎么样保证经济适用房和不断的提供住宅的土地。人们对住房的要求,是不断的上升的,是没有止境的。但是人达到一定的目标以后,又希望更高的目标。土地和这一部分的人的需求发生了很大的矛盾。

【河山】土地的这种供应,是在北京,应该是奇缺的,永远也满足不了人们这种要求。现在的农民的用地征给国家的建设用地。物权法规定,拆迁就是征收征用。只有在公共利益的情况下,才能够征收。如果不是公共利益,那就不能够征收。商品房的建设,一般来说,这就不构成公共利益了。其中有一户不搬,那今后很可能整个这一片商品楼就盖不起来。我们国家物权法定了这么一条界限,今后的拆迁就带来了,再也不会像以前的那种强拆强扒的现象了。物权法还有一项规定,农民集体的土地变成建设用地,适用土地管理法的相关的规定。

【河山】这一套的制度,应该说制定物权法的时候,受到了很多学者的抨击。这有它的好处,现在这么执行的。这里带来的最重要的问题是什么?是农民失地了。所以农民失去了的土地,如果这个事态发展,就会带来一系列的社会问题。广东一个很著名的空调厂,政府批了它一大块地,建宿舍,建厂房。地还是当地农民的,农民租给它搞建设,农民没有失去土地,每年吃的租金就够小康生活了。所以说这种情况,农民的土地怎么用的?应该说物权法制定留了一个口子,适用今后土地管理法的规定。

【河山】土地管理法是不是今后农民的建设用地,农民不能开发,一定要归国有呢?这个事情就留了一个可立法,可进行修改,可进行研究的巨大的空间。住宅法关键是地的不足。农民这块最基本的一个是农民的宅基地,一个是耕地,这是不能占用的。这是国家的基本国策。除了这个地以外,应该说,在北京的郊区山坡有大量的四荒地,这一块的地,我们能不能进一步的研究,不仅是住宅法了,还有北京房地产研究会,应该很好的研究这个事情。

【河山】北京郊区的这么多的地方,做别的价值很低。种不了庄稼,如果说不破坏生态的情况下,允许在这个地方开发出一些住宅,开发出一些别墅,单元房,新建的小区,这个土地的资源,应该是相当丰厚的。可以说,如果把这么一块地,把这个问题给解决了,那么对于北京住宅的价格的控制,对于北京住宅的发展,应该说起了一个突飞猛进,阶段性的进展。因为如果说,我们还是就现在这种用地,北京的地就这么多,平原就这么一点,不可能都搞成住宅。占用大量的更地,所以说,北京应该有几分之几的山地我说不准。总之印象中西山这一边,北京的北边,西边这一块的四荒地是相当的多的。

【河山】如果我们把这个事情开发起来,我们建设用地,能够把这个地方问题给解决。允许农民或者说,允许在这个地方房地产开发商在这些地方搞房地产,会对我们北京的住宅有相当大的缓解。国务院最近开会规定,不准城里人买农民的宅基地,不准在耕地上建房,不准租农民的地,这些规定我认为都是正确的。但是这些规定,和我刚才说的,对于这个问题的研究并不矛盾。因为大家如果没有章法的随随便便的到农民那块租地,建房子了,那就是打乱仗,问题解决不了,还把问题搞复杂化了。所以说国务院的规定,是正确的。对于解决当前的市场中出现的趋之若鹜,买小产权的现象。我认为都是无可非议的。

【河山】但是这一块的规定,不妨碍我们研究会对这个问题的研究。如果我们把这个问题研究了,真正的这个地方有所突破,我说这是对物权法的一个很好的实施。我就讲这些。

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